Методические аспекты земельного налогообложения

Содержание
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА
Методические аспекты земельного налогообложения
Экономическая природа и эволюция развития земельного налога в налоговой системе Республики Казахстан
Анализ современной практики налогооблажения земли в РК
Действующий механизм функционирования земельного налога в РК
Особенности налогообложения земель для налогоплательщиков, применяющих специальные налоговые режимы
Роль налоговых органов за правильностью исчисления и своевременности уплаты земельного налога в бюджет.

Проблемы и пути совершенствования эффективности налогообложения земли в Казахстане
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЛЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Актуальность темы. Земля и земельные ресурсы имеют глубокие корни и огромное значение по своему значению в экономике. Данная тема - «Проблемы земельного налогообложения в РК» весьма специфическая.
Земля, основное богатство любого государства, в условиях РК имеет особое значение. Бесплатность пользования землей является одной из главных причин неэффективного использования в сельском хозяйстве. Актуальность данной темы основывается на том, что земля является одним из трех редких факторов производства и плата за землю или передача ее в собственность является камнем преткновения не одной только нашей правовой системы и потому интересно рассмотреть развитие этого вопроса на практике с точки зрения налогового законодательства.
Земля является основным средством производства в сельском хозяйстве. Без нее невозможно ведение производственного процесса в отрасли, создание продуктов питания и сырьевых ресурсов. Тем самым выступает одним из основных источников материальных благ общества.
Значение земельного налога для сельскохозяйственного производства связано с использованием земли как основного средства производства, в отличие от других отраслей – для которых земля является пространством на котором проистекает экономическая активность.
Различные подходы к вопросам земельного налогообложения определяются различием к подходах к теории ренты, поскольку теоретической основой земельного налога является земельная рента. Поэтому проблемы земельного налогообложения, существующие в РК связаны прежде всего с теоретическими разработками.
Как известно, земля – это фактор производства, который выступает для предпринимателей, государства, крупных фирм дефицитным фактором производства, от которого зависит существование всей экономики в целом и каждого человека в мировой и национальной экономиках в частности. Поскольку земля не используется как фактор производства - схема воспроизводственного процессе, который дается возможность существовать жить, перестанет функционировать экономика. Вот почему так необходимо рационально пользоваться землей, охранять ее и брать плату за пользование с землей. Каков порядок оплаты за землю необходимо рассмотреть в настоящей работе.
Вопросами земельного налогообложения занимались зарубежные, российские и казахстанские авторы. В частности, среди казахстанских авторов можно отметить, труда таких авторов как Худяков А.И. , Мухитдинов М.Т, Черник Д. Г., Махмудов Ф. О., Жумабеков С., Камалов М., Алиев Р. и другие.
Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в выработке теоретических подходов, научно-практических предложений и рекомендаций по раскрытию темы земельный налог: природа сущность и проблемы. Структура данной дипломной работы состоит из введения, 3-х глав, заключения и списка использованных литератур.
В первой главе рассматривается теоретические основы земельного налога, роль и развитие земельного налога в Республике Казахстан, природа и сущность земельного налога. Во второй главе анализируем действующий механизм земельного налогообложения.
В третьей главе рассматриваем пути совершенствования земельного налогообложения, проблемы земельного налога и совершенствование порядка исчисления и уплат земельного налога.
1.1. Методические аспекты земельного налогообложения

В системе ресурсов сельского хозяйства основное место зани¬мают земельные ресурсы. Земля является главным незаменимым средством производства в сельском хозяйстве.
Земля как средство производства имеет специфические особен¬ности, которые заключаются в следующем.
Во-первых, в отличие от земли все другие средства производ¬ства - результат предшествующего труда, а земля - продукт при¬роды, а продуктом труда является лишь отчасти плодородие верх¬него слоя земли - почвы.
Земля при правильном использовании не изнашивается, не ухуд-шается, а, напротив, улучшает свои достоинства, тогда как другие средства производства изнашиваются, устаревают морально и ма-териально, применяются в процессе труда.
Во-вторых, земля незаменима, ее нельзя заменить другим сред¬ством производства, без нее не может осуществляться производ¬ственный процесс в сельском хозяйстве, особенно в земледелии. Например, один трактор по мере износа можно заменить другим, более производительным, жатку можно заменить комбайном, тогда как землю другим орудием производства заменить нельзя.
В-третьих, использование земли как средства производства свя¬зано с постоянством места и пространственной ее ограниченнос¬тью, поэтому сельскохозяйственное производство осуществляет¬ся там, где есть для него соответствующая земля, тогда как другие оРУДИЯ труда можно переместить к месту производства.
В-четвертых, земельные участки отличаются друг от друга по плодородию, рельефу, местонахождению, это необходимо учитывать при планировании и размещении сельскохозяйственного производства, а также при определении цены земли, земельного налога и арендной платы.
Различные подходы к вопросам земельного налогообложения определяются различием в подходах к теории ренты, поскольку теоретической основой зе¬мельного налога является земельная рента. Поэтому проблемы земельного на¬логообложения, существующие в РК связаны, прежде всего, с теоретическими разработками.
Существуют два основных подхода к теории ренты. Одна из них - маркси¬стская теория ренты, вторая - неоклассическая теория ренты. Обе теории вос¬ходят к классической теории экономической ренты, изложенной в трудах эко¬номистов XVIII века.
Частная собственность на землю позволяет ее владельцам независимо от каче¬ства земельных участков, сдававшихся в аренду, получать так называемую аб¬солютную ренту.
Опираясь на теорию трудовой стоимости марксистская теория ренты ори¬ентируется на радикальные меры в теории распределения. Она предполагает национализацию земли, что приводит к исчезновению абсолютной ренты, а ус¬ловия образования дифференциальной ренты обоих видов позволяют решать вопрос ее распределения. Дифференциальная рента I изымается государством в пользу всего общества. Дифференциальная рента II как результат более произ-водительных дополнительных затрат достается землевладельцу.
Главная цель марксистской теории доказать, что источник создания новой стоимости - рабочая сила, поэтому и рента объясняется с помощью закона стоимости. Однако обособленное рассмотрение какого-либо фактора не может дать правильное представление о сложном механизме ценообразования. Игно¬рирование или недооценка других факторов производства кроме труда, нега¬тивно сказывается на эффективности производства.
Производство возможно лишь на основе органического единства ряда фак¬торов, и стоимость создается не каким-то одним, а всеми ими во взаимодейст¬вии. Выделяют, как правило, три группы производственных факторов: труд, капитал, природные ресурсы. Выбор методов производства зависит от соответ¬ствующих цен на ресурсы. Теория спроса и предложения применима к рынкам ресурсов так же, как и к товарным рынкам.
Урожай, например, нельзя получать не только без труда, но и без земли, без капитальных вложений в технику и обустройство. Каждый из этих ресурсов имеет свою цену на рынке ресурсов. Из спроса отдельных фирм и отраслей производства складывается совокупный спрос на тот или иной фактор произ¬водства. Кривая спроса на определенный фактор производства в сочетании с кривой предложения этого фактора и определяет уровень рыночной цены на него. Рассматривая землю как один из факторов производства, неоклассическая теория объясняет теорию ренты проще: через колебания спроса и предложения и установления равновесной цены. Таким путем в условиях рыночной эконо¬мики определяется величина доходов, распределяющихся между владельцами различных факторов.
Определение цен на факторы производства, а именно ренты на землю и другие ресурсы, заработной платы, нормы процента на капитальные активы и прибыли связано с решением проблемы "для кого производить товары" и как распределять, хотя принцип социальной справедливости при этом не выдержи¬вается. Кто является владельцем этих факторов, тому и принадлежат доходы. Но государство путем соответствующей налоговой политики может снизить чрезмерное неравенство в распределении богатств.
Неоклассическая теория ренты и ее варианты еще весьма несовершенны: среди авторитетных специалистов существуют различные подходы к определе¬нию, объяснению и выводов относительно доходов, получаемых в виде ренты.
Общим в этих подходах является то, что: "Доход, полученный посредством какого-либо производительного производственного фактора, характеризуемого совершенно неэластичным предложением на долгосрочных временных интер¬валах, принято называть чистой экономической рентой. Это понятия включает в себя определение "чистая", так как с точки зрения всей совокупности факто¬ров, действующих в экономической системе, конкретно рассматриваемый про¬цесс не имеет альтернативной стоимости, и любой доход, им приносимый, яв¬ляется экономической рентой".
Классический пример таких ресурсов - земля и земельные ресурсы. Площа¬ди земельных ресурсов фиксированы. Вследствие этого предложение земли со¬вершенно неэластично, что графически интерпретируется вертикальной кривой предложения. С другой стороны, спрос на землю, диктуемый величиной пре¬дельного продукта в денежной форме, графически представляется кривой спроса, имеющей отрицательный наклон. Пересечение этих кривых задает уро¬вень равновесной чистой экономической ренты.
Таким образом, структура земельного налога представляется весьма сложной. А право местных органов власти увеличивать или уменьшивать ставки позволяет принимать властные решения. Все это свидетельствует о несовершенстве земельного кадастра. Более того, это налагает дополнительные обязанности на налоговую службу.
Правильное использование земель регулируется земельным ко-дексом Республики. Закон "О земле". Здесь изложены земельное законодательство о собственности на землю, состав земель, основы землевладения и землепользования, порядок определения земельного налога и арендной платы за землю, право и обязанности землевладельцев.
Земельные участки различаются по своей эф¬фективности в зависимости от естественного плодородия, место¬положения, по уровню интенсивности использования. Эти разли¬чия необходимо учитывать при регулировании ценообразовани¬ем, налогообложении и государственном управлении. Решению этих задач способствует разработка и применением земельного кадастра состоящего из следующих частей:
- государственная регистрация землепользователей;
- количественный и качественный учет земли;
- бонитировка почв;
- экономическая оценка земель.
Государственная регистрация землепользователей и учет земель осуществляется на основе акта на землевладение или землеполь¬зование физических и юридических лиц.
Арендная плата за землепользование устанавливается на осно¬ве договора аренды по соглашению сторон. Размер арендной платы определяется исходя из урожайности текущего года, прогноза урожайности на будущий год, оценок зем¬ли, прогноза цен на сельхозпродукцию, издержек производства и реально сложившегося банковского процента.
Таким образом, арендная плата зависит от предполагаемого до¬хода при использовании арендуемой земли. В Казахстане и в России наиболее распространенной формой аренды является так называемая внутрихозяйственная аренда. При этой форме коллектив фермы или бригады берет в аренду участок земли, трактор, сельхозмашины и т.д., обязуется выращивать на этой земле конкретную продукцию и продавать хозяйству по рас¬четной договорной цене, что значительно ниже рыночной цены.
В Республике Казахстан земельной арендой пользуются до 15,2% крестьянских хозяйств. В наших условиях, где только фор¬мируются арендные отношения, более приемлема долевая аренда с натуральной оплатой, которая, кстати, и более распространена.
В зарубежной практике соотношения долей в конечном про¬дукте (землевладелец-арендатор) составляет 50:50 на зерновых фермах, 30:70 — на молочных и 40:60 - на смешанных, т.е. в зависимости от типа фермы арендатор платит 50, 30, 40% урожая или дохода.
Как показывает мировая практика, аренда имеет самое ши¬рокое распространение и в странах с развитой рыночной эко¬номикой, при этом эффективность сельского хозяйства вовсе не обязательно связана с частной собственностью на землю. Так в Голландии земля находится в государственной собственнос¬ти, а сельское хозяйство здесь является одним из самых высо¬коразвитых в мире.
В Израиле практически вся земля национализирована, в США около 60% земли находится в собственности у государства. Во мно¬гих странах мира государство регулирует процессы купли-прода¬жи земли и землепользования в частном секторе, в том числе и арендные отношения, но следует отметить, что участие государ¬ства неодинаково. Так, в Германии, Великобритании, Греции пре¬обладает принцип свободы заключения договоров, а во Франции, Бельгии, Италии, Испании, Португалии государство активно, мож¬но сказать, жестко вмешивается в регулирование арендных отно¬шений в части передачи земли.
В законодательствах этих стран установлены минимальные сроки аренды. В то же время они дифференцируются в зависимо¬сти от объекта аренды: государственные ли это земли, или фер¬мерское хозяйство. К примеру, в Италии для аренды земли в неко¬торых горных районах установлен минимальный срок договора 6 лет, а при аренде хозяйства целиком - 15 лет.
Различна политика в разных странах и в области регулирования цен на землю, и размеров арендной платы за нее. В Великобрита¬нии, Ирландии существует система свободных договоров между сто¬ронами о размере арендной платы, а в Германии и Испании эта пла¬та находится под жестким контролем власти и устанавливается ее органами.
В странах с развитой рыночной экономикой практикуется ис-пользование земли, как средства обеспечения возвратности пре-доставленных фермерами кредитов. Этой цели соответствует ипо¬тека как форма обеспечения предоставленных кредитов залогом недвижимого имущества. Запись ипотеки позволяет заимодавцу, в пользу которого она сделана, в случае просрочки возврата кредита привлечь ипотечные имущество для удовлетворения своих претензий на основе заемного права.
Формирование и развитие рынка земли - одно из важнейших направлений земельной реформы в Казахстане, реального обеспечения права собственности граждан на землю и землепользования.
Земельный уча¬сток, находящийся в частной собственности, право постоянного и долгосрочного землепользования входят в состав имущества физических и юридических лиц и подлежат государ¬ственной регистрации для официального установ¬ления и юридического доказательства права собственности или землепользования.
Вместе с тем, реформирование земельных отношений, их регулирование со стороны государства обуславливают необходимость дальнейшего совершенствования земельного законодательства, которое, по нашему мнению, должно быть направлено на закрепление и ох¬рану прав собственности на землю, стимулирование развития рынка земли, ипотечного кредитования под залог земли и права землепользования, формирование системы гарантий для проведения таких операций, обеспечение государ¬ственной регистрации прав на землю и сделок с ней, укреп¬ление и развитие арендных земельных отношений, а также принятие разумного решения по введению ча¬стной собственности на землю.
Развитие земельных отношений в Казахстане можно условно разделить на 3 периода:
1990-1993 гг.- приняты Земельный кодекс, Закон о земельной реформе и другие нормативные документы. 1993-1994 гг.- Указы Президента с целью дальнейшего совершенствования земельных отношений, создания условий для функционирования института купли-продажи земель.
1995-2003гг.- Указ Президента «О земле», имеющий силу закона, определивший условия и пределы передачи земель в частную собственность граждан и юридических лиц, дальнейшее расширение земельного рынка, 2002г.- Закон «О земле», направленный на закрепление и обеспечение прав на землю, развитие земельных отношений.
2007-2009 гг. – утвержден Земельный кодекс РК 2007 г. и ряд согласованных с ним постановлений Правительства РК, расширен институт частной собственности на землю, введены в рыночный оборот земли сельскохозяйственного назначения, земельно-оценочные работы, проведены открытые торги по продаже земель, созданы правовые основы формирования и развития земельного рынка и его инфраструктуры в Казахстане.

Современное состояние земельного фонда и развития земельных отношений
По состоянию на 1 ноября 2009 г. в аграрном секторе республики числилось более 201 тыс. крестьянских хозяйств с площадью 41,9 млн. га (48,3%), 5594 хозяйственных товарищества и акционерных общества (35,2 млн га), 1343 сельскохозяйственных кооператива (4,9 млн га, 5,7 %) и 4233 других хозяйствующих субъекта (2,6 млн га, 3,0%), государственные сельскохозяйственные предприятия занимают 2,2 млн га, или 2,5 % земель сельхозназначения. За негосударственными сельскохозяйственными предприятиями закреплено 42,7 млн га (49,2%) земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с рисунком 1.



Рисунок 1 – Распределение земель по формам хозяйствования в аграрном секторе (% закрепления площади)
Большое практическое значение для прогнозирования перспектив развития земельного рынка имеет анализ следующих его показателей:
- емкость;
- потенциал;
- состояние первичного и вторичного рынков.
Формирование первичного рынка земли включает опера¬ции между государством, с одной стороны, физическими и негосударственными юридическими лицами, с другой, по продаже земельных участков в частную собственность, предоставлению права землепользова¬ния на возмездной либо безвозмездной основе в соответствии с рисунком 2.



Продажа государством земельных участков в частную
собственность

Под застройку или застроенные производственными и непроизводственными зданиями и сооружениями, включая земли для их обслуживания.
Сверх установленных норм бесплатной передачи для ведения личного подсобного хозяйства, строительства жилого дома, садоводства, дачного строительства.
Предоставление
государством земельных участков в собственность на безвозмездной основе


Для ведения личного подсобного хозяйства, строительства, обслуживания жилого дома, садоводства, дачного строительства, в пределах установленных норм бесплатной передачи.
Застроенных животноводческими помещениями, переданными на возмездной или безвозмездной основе в виде имущественного пая.
Инвесторам в соответствии с контрактом с уполномоченным органом.
Предоставление государством права на условную земельную долю на безвозмездной основе

Гражданам, имеющим право на условную земельную долю, при ликвидации и реорганизации государственных сельскохозяйственных организаций.
Предоставление
государством земельных участков во временное долгосрочное
землепользование на условиях аренды


Крестьянским и фермерским хозяйствам.
Негосударственным юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства.

Гражданам и негосударственным юридическим лицам для иных целей.

Рисунок 2 - Первичный земельный рынок (элементы земельного рынка)
Примечание – Разработан автором

Активность на первичном рынке определяется следующим:
- доступностью земель под застройку, что в свою очередь устанавливается физическим фактором – наличие незастроенных земельных участков, устраивающих застройщиков, административными – сложность и длительность процедур получения разрешений на застройку и экономическими – цена;
- ценами на подрядные работы;
- эффективностью применяемых строительных технологий;
- уровнем конкуренции на первичном рынке;
- доступностью источников финансирования (по объемам, механизмам привлечения финансов);
- ожиданиями застройщиков относительно спроса, предложения, конкуренции на рынке.
Вторичный рынок земли предпологает совершение сде¬лок гражданами и негосударственными юридическими лицами. Это прежде всего операции по купле-продаже, залогу и аренде земель¬ных участков и права землепользования, передаче земель¬ных участков, прав на земельные доли и прав землепользования в качестве взноса в уставный капитал хозяйственного товарищест¬ва или пая в имущество производственного кооператива, другие операции, не запрещенные законодательством в соответствии с рисунком 3.

Купля-продажа земельных участков, выкупленных под застройку или застроенных производственными и другими объектами включая их
обслуживание.
Сделки между негосударственными юридическими и физическими лицами


Купля-продажа земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства, обслуживания жилого дома
Купля-продажа права аренды на земельный участок

Оформление наследования земельного участка (права аренды)
Дарение земельного участка (права аренды)
Передача земельного участка (права аренды) в качестве взноса в уставный фонд хозяйственного товарищества либо пая в имущество производственного кооператива
Передача земельного участка в аренду (субаренду)
Залог земельного участка (права аренды)
Иные сделки, не запрещенные законодательными актами

Рисунок 3 - Вторичный земельный рынок (элементы земельного рынка)
Примечание – Разработан автором

На этапе вторичного рынка вступают в действие все атрибуты рыночной экономики, прежде всего - фактор «спрос - предложение». При повышенном спросе на земли, т.е. наличии нескольких конкурентов, цена земли имеет тенденцию к росту, в условиях пониженного спроса и отсутствия конкуренции она, естественно, складываться более низкой.
На вторичном рынке земли и недвижимости на предложение влияют:
- социальное и семейное положение, возраст;
- доходы, занятость населения;
- уровень изменения экономической ситуации, инфраструктуры;
- объем предложения на первичном рынке;
- ожидания населения относительно своих доходов, занятости т.д.
Для формирования землепользований в условиях развивающегося рынка земли необходима организация устойчивых землепользований, обеспечивающих достаточный уровень производства и рентабельности.
Одной из форм продажи земельных участков и права землеполь-зования стали земельные конкурсы и аукционы, осуществляемые территориальными комитетами по управлению земельными ресурсами. Их целью являются создание условий для рационального и эффективного использования земель, конкуренции на рынке земельной недвижимости, привлечения дополнительных средств в местный бюджет и обеспечения гарантий по защите прав инвесторов на землю, повышения ответственности и заинтересованности субъектов земельных правоотношений.
В настоящее время процессы участия в рыночном товарообороте земель сельскохозяйственно¬го и несельскохозяйственного назначения несколько отличаются.
Если городские земли относительно безболезненно вступили в рыночный оборот и операции с ними осуществляются в основном как отлаженный механизм, то касательно сельскохозяйственных земель наметились серьезные проблемы. Во-первых, они практически не участвуют во вторичном рынке. Иными словами, отсутствуют претенден¬ты на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения среди землепользователей - физических и юридических ли¬ц (акционерным их обществ, товариществ и др.). Во-вторых, сельскохозяйственные земли не участвуют в залоговых операциях.
По состоянию на 1 ноября 2009г. всего в республике продано государством 499,4 тыс.га земель сельскохозяйственного назначения, стоимостью 10,2 млрд. тенге, в том числе гражданам республики - 14,0 тыс. участков (269,3 тыс.га.), на 7,3 млрд. тенге, юридическим лицам - 539 земельных участков, площадью 230,1 тыс. га, на сумму 2,9 млрд. тенге.
Наибольшее количество проданных земель приходится на Алматинскую область - 306,1 тыс.га, в других областях темпы продажи земель значительно ниже.
Наименьшее количество земель сельскохозяйственного назначения (1,3 тыс. га) продано в Павлодарской области. В настоящее время процесс распространения частной собственности на сельскохозяйственные земли происходит крайне медленными темпами и рынок этих земель еще не сложился.
С введением института частной собственности правом на землепользование воспользовались лишь немногие. По отчетным данным, на 1 ноября 2009г. всего лишь выкуплено 0,6 % площади земель сельскохозяйственного назначения (таблица 1).
В целях развития рынка земли и вовлечения земель сельскохозяйственного назначения в рыночные отношения право землепользования вводилось в рыночный оборот наравне с недвижимостью. В результате в республике постепенно формируется первичный рынок земли, особенно этот процесс развивается в городах и населенных пунктах.
Так в гг. Алматы, Астана и областных центрах резко увеличилось количество продаж земельных участков для строительства различных объектов, в том числе жилья, сферы торговли и т.д. Вместе с тем возросло число участков, передаваемых в аренду. В связи с этим, в городах стремительно повысились стоимость земли и в целом - цена недвижимости – (земли, жилья и других объектов), при этом получили развитие различные виды, рыночных операций.
Таблица 1
Состояние продажи земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность на 1 ноября 2009г.

Показатель Выкуплено, тыс. га Удельный вес в %
Акмолинская 16,6 0,2
Актюбинская 12,7 0,2
Алматинская 306,1 4,3
Атырауская 32,3 1,4
В-Казахстанская 15,3 0,2
Жамбылская 16,7 0,4
З-Казахстанская 4,5 0,1
Карагандинская 16,3 0,2
Кызылординская 13,9 0,5
Костанайская 21,1 0,2
Мангистауская 5,8 0,07
Павлодарская 1,4 0,04
С-Казахстанская 20,1 0,3
Ю-Казахстанская 16,7 0,4
г.Алматы - -
г.Астана - -
Всего 499,4 0,6
Примечание - Составлена автором по данным сводного аналитического отчета о состоянии и использовании земель РК на 01.11. 2009г.

Наряду с обычной процедурой, когда вопрос приобретения или предоставления земельных участков на личные цели получает решение через комиссию и утверждается местным исполнительным органом, то есть акимом района (города), распространяются такие рыночные формы, как конкурсы, тендеры, аукционы по приобретению земельных участков и связанных с ними объектами недвижимости.
Зарегистрированное право на землю, гарантированное государ-ством, увеличивает ее стоимость. Важным фактором привлечения инвестиций является защи¬щенность прав на землю. Этому способствует разви¬тие системы залоговой защищенности, зависящей от исходной регистрации недвижимости. Практически базой при определении залоговой стоимости является рыночная стоимость объекта (земельного участка). Стоимость земельного участка под залог рассчитывается на основании его ликвидационной стоимости, она должна быть больше величины кредита, предоставленного под конкретное обеспечение.
Максимально возможная величина кредита или залоговая стоимость рассчитывается по формуле:

где: К – величина кредита, предоставляемого под залог;
Сл – ликвидационная стоимость объекта оценки;
р – вероятность нарушения заемщиком условий кредитного договора, выраженная десятичной дробью;
S – ежегодная величина расходов, в зависимости от содержаниия объекта залога;
I – расходы банка, связанные со страхованием объекта залога;
Vн – не дисконтированная величина расходов, с учетом обеспеченных залогом требований;
Fн – не дисконтированная величина неустойки, выплачиваемой банку заемщиком, в случае нарушения последним условий кредитного договора;
r – номинальная годовая процентная ставка по кредиту, выраженная десятичной дробью;
m – периоды начисления процентов в течение года;
w – количество лет кредитования;
a – годовая ставка дисконта, выраженная десятичной дробью.
Методические аспекты оценки земель сельскохозяйственного назначения и ее сравнительный анализ в Республике Казахстан и Россиской Федерации приведены в таблице 2.
Стоимость нормативной валовой продукции с единицы площади определяется умножением продуктивности почв на рыночную цену единицы продукции:
ВПн = Унср.вз. * Ц,
где ВПн - стоимость нормативной валовой продукции с 1га, тенге/га;
Ц - мировая цена единицы продукции, тенге.
Нормативная прибыль равна:
Пн = ВПн * Р деленная на 1 + Р,
где Пн - нормативная прибыль, тенге; Р - нормативная рентабельность, в долях единицы.
Расчет нормативной цены земли производится как отношение дохода, полученного от эксплуатации земли к ставке капитализации или эффективности приложения капитала в отрасли (в принятой методике в размере - 8%):
Цэн = Пн / К,
где Цэн - нормативная цена, тенге/га;
К - ставка капитализации (0,08);
Таблица 2
Сравнительный анализ методических параметров оценки сельскохозяйственных угодий

Параметры кадастровой оценки в РК Параметры оценки
сельскохозяйственных угодий в РК
средняя оценка по субъектам РК;
оценка по видам с/х угодий по ЗОР и З.У. оценка по ЗОР;
оценка по видам с/х угодий;
оценка по З.У.
Основные показатели:
- ВП (стоимость валовой продукции.);
- цена ВП;
- дифференцированный доход
ДД= ВП-Цвп;
- абсолютный дифференцированный доход
Адд= 1% от ВП;
-расчетный дифференцированный доход
Рдд= ДД-Адд;
-минимально необходимая рентабельность=7%;
-срок капитализации – 33 года;
- кадастровая цена = Кц= Рдд/ Кст. Основные показатели:
- валовая продукция (ВП);
-стоимость. валовой продукции
(ВПст.=ВП*Цмир.);
-рентабельность Ррас.= 30%;
-расчетная.прибыль
(Пр.= ВП*Ррас./1+Ррас.;
ВПст. *30%/1,30);
-ставка капитализации Сст. = 8%;
-нормативная цена
Цнор=Прас. /Сст.= Прас/0,08;

Основана на материалах:
- 4 тура экономической оценки земли;
- 1этап кадастровой оценки Основана на материалах:
- 3 тура экономической оценки земли в РК.
Примечание - Составлена автором на основании литературных источников РК и РК


Примеры расчета нормативной цены 1 га орошаемой пашни (сероземы обыкновенные, средняя урожайность за 2000 - 2009 гг - 11,4 ц/га озимой пшеницы по Алматинской области) при разных значениях нормативов:
1) ВПн=11625тенге; Р - 30%; К - 0,08 (срок капитализации 12,5 лет);
Пн = (11625* 0,30) / 1+0,30 = 2683тенге;
Цэн = Пн / К = 2683 / 0,08 = 33534 тенге.
2) ВПн = 11625тенге; Р- 15%; К - 0,04; (срок капитализации 25 лет)
Пн = 1516тенге; Цэн = 37900тенге.

3) ВПн = 11625тг; Р - 7,5%; К - 0,03 (срок капитализации = 33 года);
Пн = (11625*0,075) / 1+0,075=811тг; Цэн=Пн/К= 811 /0,03= 27033тг;

Как видим, наибольшее влияние на нормативную цену 1 га пашни в этом примере оказали: Р - расчетный уровень рентабельности (30,15 и 7,5%), а также К - ставка капитализации (0,08; 0,04; 0,03) при сроке капитализации, соответственно, 12,5; 25 и 33 года. Анализ показывает, что в данном примере, где взяты средние данные по орошаемой пашне Алматинской области, более реальным будет вариант, где Р - 7,5 %, а К - 0,03, тогда цена 1 га земли Цэн = 27033 тенге.
Предложения по совершенствованию методики оценки и расчета базовых ставок земель сельскохозяйственного назначения
Несовершенство кадастровой оценки земли, отвечающей требованиям формирующегося рынка земли, можно объясняется отсутствие эффективной методики поданной проблеме, а также зонирования земли, государственного целевого финансирования научно-исследовательских и экспериментальных работ по кадастровой оценке и зонированию сельскохозяйственных и других земель, специального государственного органа по оценке земель.
Выше изложенное позволяет сделать следующие выводы:
• на основе проведенных исследований считаем, что наиболее адекватной современным условиям являются оценка земель и установление базовых ставок цены земли по методу капитализации фактической ренты, отражающей сложившийся уровень эффективности производства. Цена земли, пропорциональная валовому продукту (превышающая ВП в 2,5 - 3 раза), - это показатель на перспективу. На начальном этапе предлагаем установить базовые ставки цены земли на основе оценки по фактической ренте, скорректированной на перспективную оценку. Для выполнения задачи по оценке земли в короткие сроки необходимо целевое государственное финансирование, в первую очередь - на разработку и экспертную проверку методики кадастрового зонирования, оценку земель, проведение работ по земельно-оценочному районированию и обновлению первичной информации, характеризующей качество, продуктивность земель и выход рентного дохода по видам сельхозугодий и земельным участкам;
• применяемая методика оценки сельскохозяйственных угодий отличается слабой дифференциацией, а следовательно достоверностью, так как сводится к установлению базовых ставок для макрозон или областей и применению повышающих или понижающих коэффициентов, с учётом воздействующих на цену земельного участка факторов – качества, местоположения и водообеспеченности. При этом суммарное повышение или понижение базовых ставок разрешается только наполовину. Расчёты показывают, что следует более тщательно рассматривать базовые ставки, повышающие и понижающие коэффициенты для обеспечения возможности выкупа земли фермерами, ТОО и СХПК;
• поправочные коэффициенты на свойства и признаки почв к базовым ставкам для расчета оценочной стоимости земельных участков унифицированы для всей территории республики, в то время, как их величина сильно меняется в зависимости от того, где в каком ЗОРе находится участок, поэтому поправочные коэффициенты, как и бонитировочные шкалы, должны быть региональными. К недопустимому искажению базовых ставок приводит также отказ от дифференциации нормативной цены в зависимости от земельно-оценочных районов, то есть кадастрового зонирования по ЗОРам.
С целью устранения указанных недостатков, нами рекомендуется:
- при установлении оценочной стоимости (нормативной) необходимо учитывать внутриобластное природно-сельскохозяйственное районирование (земельно-оценочное районирование ), т. е. микрозонирование, с учётом почвенных условий, рельефа и других особенностей ландшафта;
- следует определять как сами коэффициенты, так и перечень факторов, посредством коэффициентов, влияющих на оценочную стоимость;
- при оценке земель депрессивных районов, а также в случаях отсутствия фактического рентного дохода земельного участка, целесообразно применять систему льгот для выкупа земель в частную собственность;
- для уточнения базовых ставок цены земли требуется скорейшее проведение почвенных и других обследований, выборочно по основным ЗОРам зон и подзон областей республики, что реально осуществить в течение 2-3 лет.
Для определения оптимального размера сельхозпредприятий нами был использован расчетно-конструктивный метод. В подтверждение правильности выбора вариантов решена экономико-математическая задача по обоснованию и прогнозированию оптимального параметра сельхозпредприятий на примере АО «Красноярский» Целиноградского района Акмолинской области.
Результаты исследований показывают, что конкурентоспособность сельскохозяйственных предприятий, наряду с такими показателями, как конъюнктура цен и др. в значительной степени определяется факторами, обусловленными их землеустроенностью.
К факторам землеустроительного характера, связанных с территориальной организацией сельскохозяйственного производства, и влияющих на конкурентоспособность предприятия, следует отнести:
- размещение сельскохозяйственных предприятий относительно пунктов сервисного обслуживания и сдачи сельскохозяйственной продукции;
- размеры землепользования, состав и соотношение сельскохозяйственных угодий, их соответствие специализации и отраслевой структуре производства;
- наличие и характер пространственных недостатков, снижающих эффективность использования техники и земли, увеличивающих себестоимость продукции;
- адаптированная и ресурсосберегающая внутрихозяйственная организация территории на ландшафтно-экологической основе;
- рациональное сочетание и размещение видового и сортового составов сельскохозяйственных культур, прежде всего пшеницы, по типам и подтипам зональных почв;
- оптимизация схемы севооборотов в направлении максимального насыщения их сельскохозяйственными культурами.
Наиболее эффективными размерами землепользований сельскохозяйственных предприятий по природно-сельскохозяйственным зонам являются:
- первая зона с площадью пашни от 20010 до 30000 га;
- вторая - от 15000 до 20010 га;
- третья - от 5000 до 10000 га.
Существует закономерность ухудшения результатов хозяйственной деятельности, в связи с нарушением стабильности (устойчивости) землепользования;
- группы хозяйств, расположенных вблизи областных и районных центров, имеют максимально высокие показатели хозяйственной деятельности.
Таким образом, рациональная специализация и концентрация сельскохозяйственного производства дают наибольший экономический эффект; рекомендуемые размеры предприятий создают благоприятные условия для рационального использования земли, материальных ресурсов, повышения интенсивности сельскохозяйственного производства.
Однако главная проблема заключается в увеличении размеров земельных площадей сельхозпредприятий, поскольку сложившиеся малые агроформирования не обеспечивают перевод основной массы предприятий в разряд средне - и крупнотоварного производства с объемом валовой продукции не менее 50-150 млн тенге в расчете на 1 хозяйство.
Для этого требуется проведение комплекса организационных и экономических мероприятий как со стороны департаментов сельского хозяйства (областных и районных), так и акиматов по развитию кооперации, добровольному объединению мелких товаропроизводителей, имеющих очень малые земельные наделы. В этом аспекте также важно принятие государственных программ по совершенствованию размеров землепользования, обеспечению рациональной специализации, предполагающей комплексность в развитии растениеводства и животноводства, восстановлению и динамичному развитию животноводства в зонах большими площадями пастбищных и сенокосных угодий.
На основе такой оценки устанавливается цена земли и система рентных платежей за ее использование. Плата за землю в сельс¬ком хозяйстве выступает в двух формах: земельный налог и арен¬дная плата. Цель земельного налога - обеспечение рационального использования и формирование бюджета для социальных нужд тер¬риторий. Ставка налога устанавливаются в расчете на 1 га и диф¬ференцируются по качеству и местоположению земель в зависи¬мости от балла бонитета.
С точки зрения зарубежного опыт можно привести пример земельного налогообложения можно привести положительный опыт РК.
Особо отмечает, что его размер не зависит от результатов хозяйственной деятельности налого¬плательщиков и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.
Плательщиками налога являются собственники земли, зем-левладельцы и землепользователи. Арендаторы не уплачивают земельный налог, так как за землю, переданную в аренду, с них взимается арендная плата.
Объект налогообложения — земля. Закон делит земли на два вида: а) сельскохозяйственного назначения; б) несельскохозяйст¬венного назначения, устанавливая более низкие размеры нало¬гообложения для первых.
При взимании налога за земли сельскохозяйственного назна¬чения Закон различает две группы налогоплательщиков. В пер¬вую входят крестьянские (фермерские) хозяйст¬ва, межхозяйственные предприятия и организации, кооперати¬вы и другие сельскохозяйственные предприятия. С них взимается только земельный налог. Все остальные налоги по отношению к ним не применяются. Но если предприятие имеет доходы от не¬сельскохозяйственной деятельности, то на них положение об ос-вобождении от других налогов не распространяется.
Ко второй группе отнесены сельскохозяйственные предприятия индустриального типа (птицефабрики, тепличные комбинаты, зве-росовхозы, животноводческие комплексы и другие предприятия на самостоятельном балансе) по перечню, утвержденному органами законодательной (представительной) власти субъектов Федерации. Эти предприятия должны уплачивать кроме налога на землю и другие налоги в установленном порядке.
Единицей налогообложения для перечисленных плательщиков определен один гектар пашни.

1.2. Экономическая природа и эволюция развития земельного налога в налоговой системе Республики Казахстан

Экономическое содержание земельного налога заключается в том, что он является формой изъятия государством части средств хозяйствующих субъектов и физических лиц в виде платы за землю, т.е. является экономической формой реализации государственной собственности на землю.
В связи с переходом на рыночные отношения в Казахстане 1995 года проведена земельная реформа, основная цель которой изменение земельных отношений и образование новых землеполь¬зователей, а также формирование земельного рынка. По состоя¬нию на 1 января 2000 года на базе государственных предприятий образовано 502 акционерных обществ, 3315 производственных кооперативов, 821 хозяйственное товарищество, 63966 крестьян¬ских хозяйств. На их долю приходится 99% всех сельскохозяй¬ственных угодий.
Произошло перераспределение земельного фонда, положено начало формированию разнообразных форм хозяйствования на земле. Бывшие совхозы и колхозы преобразованы в предприятия с коллективно-долевой формой собственности на землю и средства производства: акционерные общества, хозяйственные товарищества, кооперативы, малые предприятия, крестьянские хозяйства и их ассоциации. Негосударственная форма сельскохозяйственных предприятий к концу 2000 года стала преобладающей и по удельному весу земель занимала 99%, а по числу землепользователей -99,8%.
Землепользование коллективного характера образовалось (ТОО, АО кооперативы) на базе отдельных населенных пунктов и бывших производственных единиц совхозов и колхозов, отделений, бригад, а также без изменения площадей и границ бывших колхозов и совхозов. Кроме этого, часть этих предприятий образовано на базе бывших совхозов с изменением площадей и конфигу¬рации землепользования в связи с выделением крупных крестьян¬ских хозяйств.
Часть крестьянских хозяйств объединилась в ассоциации на ос¬нове совокупного землепользования.
Наибольшие площади сельскохозяйственных земель, более 80% сконцентрированы в кооперативах и хозяйственных товарище¬ствах, а также других негосударственных предприятиях.

Земельный фонд по целевому назначению распределяется на земли категорий:
1. Земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для производства сельскохозяйственной продукции;
2. Земли населенных пунктов, в пределах границ населенных пунктах (7,1 %);
3. Земли промышленности, транспорта, связи обороны и иного не сельскохозяйственного назначения (6,4%);
4. Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения (6,5%).
5. Земли лесного фонда (4,0%).
6. Земли водного фонда (0,3%).
7. Земли государственного запаса (10,3%).
В структуре сельскохозяйственных угодий преобладают пастбища и сенокосы - 81,7%, и пашня - 18%. Основные землепользователи в стране - негосударственные сельскохозяйственные предприятия.
Таким образом, пользование земли в РК в основном заключается, на основании предложенных в таблице данных, в использовании ее для сельского хозяйства и главным образом для полей и пастбищ, в среднем более 80 %.
Законом установлено, что собственники земли, землевладельцы и землепользователи (кроме арендаторов) облагаются земельным налогом, а за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата; для совершения сделок с землей (покупка, продажа, выкуп земельного участка), а также для получения под залог земли банковского кредита устанавливается нормативная цена земли; ставки земельного налога, а следовательно и размер нормативной цены земли, ежегодно индексируются Правительством РК; Закон значительно расширил круг лиц и земель, полностью и на определенный срок освобожденных от уплаты земельного налога. На основании сказанного необходимо отметить тот факт, что земельные взимании за пользование землей имеет безвозмездный, платный, законный, обоснованный характер и потому требует полного и конструктивного анализа.
Здесь необходимо отметить, что наряду с землей как объектом государственной охраны, под которой понимается почва и почвенный слой, земле имеет также и экономические свойства.
Базовые ставки земельного налога устанавливаются по категориям основного целевого на¬значения. В случае, когда землевладение плательщика состоит из нескольких участков, принад¬лежащих к разным категориям, то общая сумма налога определяется путем суммирования на-лога по каждому земельному участку.
Основанием для установления ставок и взимания земельного налога являются:
• акт на право владения землей;
•данные государственного количественного и качественного учета земель по состоянию на 1.01. текущего года.
В случае отсутствия почвенных материалов, определяющих балл - бонитета, проводится экспертная оценка земли с выездом на место, которая проводится комиссией.
При исчислении налога по землям, предоставленным гражданам для ведения личного под¬собного хозяйства, включая земли, занятые постройками, расчет налога производится по став¬кам, установленным для основной категории целевого назначения земли. При налогообложении земли физических лиц, выделенных для этих целей из общей площади, исключается необлагае¬мая часть в размере за 1 га.
Платежи исчисляются отдельно по каждому земельному участку, а за земли, занятые жи¬лищным фондом, отдельно по каждому землевладению.
Юридические лица, у которых объекты обложения и линии коммуникаций проходят через различные регионы республики, предоставляют расчет налоговым комитетам отдельно по ка¬ждому региону.
Уплата налога физическими лицами производится по извещению налоговым комитетом, которые должны быть разосланы до 1 августа.
Налоговый комитет ведут учет плательщиков и начисление налога ежегодно по состоя¬нию на 1 июня.
Земельный налог юридическими лицами - пользователями земель сельскохозяйственного назначения и физическими лицами уплачивается не позднее 1 октября. Юридические лица -пользователи земли не сельскохозяйственного назначения уплачивают налог (не позднее) рав-ными долями 20.02, 20.05, 20.08, 20.11.

Если уплаченная сумма налога превышает сумму начисленную, то налоговая служба по¬ступает следующим образом:
1.Зачитывает превышение в счет уплаты других налогов.
2.При наличии согласия налогоплательщика зачитывается остаток в счет предстоящих платежей.
Возвращает в 20-дневный срок по его заявлению.
Льготы по земельному налогу
1. Не подлежат налогообложению земли запаса и, как правило, земли особо охраняемых природных территорий.
2. Налог не взимается с земельных участков общего пользования населенных пунктов, а также занятых сетью государственных автомобильных дорог общего пользования.
3. От уплаты земельного налога освобождаются: оздоровительные детские учреждения, заповедники, национальные, дендрологические и зоологические парки, ботанические сады, кладбища;
2) организации, содержащиеся за счет государственного бюджета;
3) добровольное общество инвалидов Республики Казахстан, Казахское общество слепых, Казахское общество глухих. Центр социальной адаптации и реабилитации детей и подростков с нарушениями умственного и физического развития, Казахская республиканская организация ве-теранов войны в Афганистане (без предприятий), Национальное общество Красного Полумесяца и Красного Креста Республики Казахстан (без предприятий) и детские благотворительные фон¬ды (без предприятий);
4) производственные предприятия и организации, в которых инвалиды составляют не ме¬нее 50 процентов от общего числа работников, при условии фактического использования в от¬четном периоде не менее 50 процентов полученных доходов на социальную защиту инвалидов;
5) Национальный банк Республики Казахстан и его подразделения;
6) юридические и физические лица Республики Казахстан, получившие во владение или пользование для сельскохозяйственных целей нарушенные или малопродуктивные земли, на первые десять лет пользования;
7) юридические лица, определяемые Правительством Республики Казахстан, занимаю¬щиеся строительством в городе Астане, на период деятельности, связанной со строительством, но не более пяти лет;
8) физические лица, пользующиеся льготами по подоходному налогу в соответствии с пунктом 4 статьи 34 Закона;
9) земли, занятые под объекты, находящиеся на консервации по решению Правительства Республики Казахстан.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога:
1. Юридические лица самостоятельно исчисляют размер земельного налога, подлежащего уплате, и ежегодно не позднее 1 июля текущего года предоставляют в органы налоговой службы по месту своего нахождения декларацию причитающегося налога по каждому земельному уча¬стку.
По вновь отведенным земельным участкам расчет суммы налога представляется в течение месяца с момента их предоставления.
2. Начисление земельного налога гражданам производится органами налоговой службы, которые ежегодно не позднее 1 августа текущего года вручают им платежные извещения об уп¬лате налога.
3. Учет плательщиков и начисление земельного налога производятся ежегодно по состоя¬нию на первое июня текущего года.
4. Земельный налог с юридических и физических лиц исчисляется начиная с месяца, сле¬дующего за месяцем предоставления им земельного участка. Земельный налог уплачивается сельскохозяйственными землевладельцами и землепользовате¬лями и физическими лицами - владельцами земельных участков не позднее первого октября те¬кущего года.
Несельскохозяйственные землепользователи - юридические лица уплачивают земельный налог равными долями двадцатого февраля, двадцатого мая, двадцатого августа и двадцатого ноября текущего года.
Уплата налога производится по месту расположения земельных участков. В случае прекращения права владения или права пользования земельным участком земельный налог уплачивается за фактический период пользования участком. Излишне внесенная сумма налога возвращается владельцу по его письменному заявлению.
Размер арендной платы устанавливается в следующих пределах:
нижний предел - 80 % от размера земельного налога;
верхний предел - 120 % от размера земельного налога.
Размер земельного налога определяется в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан.
Предоставление земельных участков в аренду и установление размера арендной платы входит в компетенцию местных исполнительных органов в области регулирования земельных отношений. При заключении договора об аренде земельного участка используется форма Типового договора, утвержденная постановлением Правительства Республики Казахстан от б декабря 1996 г. № 1495 «Об утверждении форм типовых договоров о временном землепользовании». В данной форме предусмотрены размеры ежегодной арендной платы, сроки уплаты.
Размер земельного налога за землю, за¬нятую под нежилыми строениями, сооружениями, участками, необходимыми для их содержания, санитарно-защитными зонами объектов, техническими и иными зонами, а также на территории, на которых осуществляется деятельность со взиманием сбора за право реализации товаров на рынках Республики Казах¬стан, автостоянки и автозаправочные станции.
Плательщиками являются физические лица, имеющие во владении и пользовании земель¬ный участок. Объектом обложения является земельный участок, предоставляемый в пользова¬ние.
Для цели налогообложения все земли в Республике Казахстан подразделяются на сле¬дующие категории:
• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, транспорта, связи, обороны;
• земли особо охраняемых природных территорий;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
Законодательством РК установлены нормы платного использования земли в РК.
Подходя к анализу законодательства, законов РК и других нормативных актов, содержащих нормы о земле в РК можно уяснить:
 использование земли в РК является платным; установлены следующие нормы платы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли;
 плата за землю введена с целью эффективного и рационального использования земли, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивания социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечения развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирования специальных фондов финансирования этих мероприятий.....