Экономическая оценка земельных ресурсов в Республике Казахстан

Содержание
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..3

Глава 1.Теоретические основы экономической оценки земельных ресурсов………………………………………………………………...5
1.1. Понятие, классификация и правовое положение земельных ресурсов Республике Казахстан……………………………………….…………5
1.2. Понятие экономической оценки земельных ресурсов, необходимость экономической оценки……...…………………….…………………..15
1.3. Принципы и факторы экономической оценки земельных ресурсов в Республике Казахстан………………………………………………...19

Глава 2. Методы оценки земельных ресурсов в Республике Казахстан ………..26
2.1. Сравнительный подход к оценке земельных ресурсов…………..…26
2.2. Доходный подход к оценке земельных ресурсов.……………...……38
2.3. Затратный подход к оценке земельных ресурсов……………..….…44
2.4. Особенности оценки земельных ресурсов…………………………..51

Глава 3. Экономическая оценка земельных ресурсов……………………………58
3.1. Расчёт стоимости земельных участков затратным подходом и методом капитализации земельной ренты……………………….….58
3.2. Оценка земель отнесённых под жилую застройку методом изъятия………………………………………………………………...62
3.3. Современное состояние экономической оценки земли, проблемы и практические предложения по совершенствованию оценочной практики……………………………………………………………….65

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..69

Список использованной литературы ..……………………………………………71

Приложение…………………………………………………………………………73
Глава 1. Теоретические основы экономической оценки земельных ресурсов
1.1. Понятие, классификация и правовое положение земельных ресурсов Республике Казахстан
В соответствии с п. 11, ст. 12 Земельного Кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года №442-II, земельными ресурсами признаются земля, которая используется или может быть использована в процессе хозяйственной и иной деятельности для удовлетворения материальных, культурных и других потребностей общества.
Таким образом, было положено начало экономическому развитию земельных отношений в Республике Казахстан. Земельные ресурсы играют важную роль в системе экономических отношений, так как земля сама по себе является одним из факторов производства, который определяет динамику экономического роста как отдельно взятого предприятия, так и в масштабе отрасли, национальной экономики в целом.
В современной истории вопрос распределения земли, её использования не раз становился предметом общественных волнений, приведших к смене феодальных отношений капиталистическими. Именно рынок, как показывает опыт, наиболее точно и рационально распределяет или перераспределяет земельные ресурсы между экономическими агентами, полнее раскрывая экономический потенциал земли в системе рыночных отношений.
Земельный Кодекс, принятый в две тысячи третьем году, впервые, в новейшей истории Казахстана закрепил рыночный характер земельных отношений в нашей стране. В более ранние периоды также предпринимались попытки вывести земельные ресурсы из государственной собственности и делегировать права на землю гражданам республики. Однако из-за самих методов распределения земли и формы предоставления в «собственность» успеха эти попытки не имели.
Паи в составе коллективного владения землей или право на пожизненное владение земельным участком не оправдали даже своё создание. Однако рынок как всегда дал правильный ответ: земле, где бы она ни находилась, как бы она не использовалась, нужен хозяин и никакая долгосрочная аренда, пусть даже безвозмездная, не заменит частную собственность.
Именно частная собственность на землю определяет, смысл всех экономических преобразований, которые проводятся в стране. Ведь если ты, имея дом, не имеешь права на земельный участок, на котором он стоит, то можно ли считать этот дом твоим?
Поэтому необходимость частной собственности на землю была и есть краеугольным камнем для миллионов людей и не только нашей страны. Однако объявить частную собственность на землю, означает лишь признать необходимость, коренных преобразований в обществе, где до этого больше восьмидесяти лет существовала лишь государственная собственность на землю, а до этого много столетий земля находилась в родовой, или как принято называть, общинной собственности. То есть, рассматривая вопрос частной собственности на землю, мы выясняем, что частной собственности как таковой на территории нынешнего Казахстана не было!
Этим то и определяется важность вопроса прав на землю, в условиях, когда в современной истории Казахстана института частной собственности не существовало, потому что феодальный Казахстан, не успев даже изжить родоплеменные отношения, шагнул в коммунизм или социализм, трудно даже определить куда именно, обойдя при этом этап капиталистических отношений, а, если говорить более точнее, пройдя начальные его этапы. Сегодня принял частную собственность, закрепив тем, самым свой переход на рыночные отношения.
Главным законом, регулирующим земельные отношения, является Земельный кодекс Республики Казахстан, он определяет правовое положение земли, регламентирует основные понятия земельных отношений, в нём же даётся определение земельным ресурсам. Другим законом, регламентирующим правовое положение земельных ресурсов, является Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть), он был принят Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 года (с изменениями и дополнениями по состоянию на 8 июля 2005 г.), этот правовой акт определяет землю как один из видов имущества.
В соответствии с ним на землю распространяются все признаки присущие имуществу как таковому, а право частной собственности уравнивает её юридическое положение со всеми остальными видами недвижимого имущества. Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 г. № 109-II Об оценочной деятельности в Республике Казахстан (с изменениями, внесенными Законами РК от 24.12.01 г. № 276-II; от 14.02.03 г. № 388-II; от 08.05.03 г. № 414-II; от 20.12.04 г. № 13-III) также является базой для проведения экономической оценки, хотя и не напрямую, но опосредованно влияет на правовое положение земельных ресурсов.
Так как является основным законодательным актом, регулирует отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности с целью установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, определяет права и обязанности субъектов оценочной деятельности, определяет принципы, подходы и виды оценки, регламентирует государственный контроль за осуществлением оценочной деятельности. Земельный Кодекс, определяя земельные ресурсы, как землю, которая используется или может быть использована в процессе хозяйственной и иной деятельности для удовлетворения материальных, культурных и других потребностей общества, соединил разрозненные понятия земельных ресурсов, определив, что вся земля территории Республики Казахстан входит, в так называемый земельный фонд Республики Казахстан.
В соответствии с ним Земельный фонд Республики Казахстан в соответствии с целевым назначением подразделяется на следующие категории:
1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов);
3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;
4. Земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.
То есть под земельными ресурсами можно подразумевать земли сельскохозяйственного назначения – для ведения сельского хозяйства, земли населённых пунктов – для ИЖС, коммерческого использования, для государственных и муниципальных нужд, общественного назначения, земли историко-культурного оздоровительного, рекреационного назначения, особо охраняемые земли.
Землями сельскохозяйственного назначения считаются земли, находящиеся за чертой поселений, и предназначенные для нужд сельского хозяйства. Различают следующие виды земельных участков:
1. Пашня и залежи;
2. Сенокосы;
3. Пастбища;
4. Многолетние насаждения;
Пашней считается - земельный участок, систематически обрабатываемый и используемый под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары. К пашне не относятся земельные участки сенокосов и пастбищ, занятые посевами предварительных культур (в течение не более трех лет), распаханные с целью коренного улучшения, а также междурядья садов, используемые под посевы.
Залежь - земельный участок, который ранее находился в составе пашни и более одного года, начиная с осени, не используется для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлен под пар.
Многолетние насаждения - земельные участки, используемые под искусственно созданные древесные, кустарниковые многолетние насаждения, предназначенные для получения урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции, а также для декоративного оформления территории.
Естественные сенокосы и пастбища - земельные участки, систематически используемые под сенокошение и для выпаса животных.
Сенокосы и пастбища коренного улучшения - участки сенокосов и пастбищ, на которых путем залужения создан новый травостой.
Обводненные пастбища - пастбища, на территории которых имеются водоисточники (озера, реки, пруды, копани, оросительные или обводнительные каналы, трубчатые или шахтные колодцы), способные обеспечить водой надлежащего качества соответствующее поголовье скота. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, мелиоративной сетью, постройками и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства, а также прочие угодья (солонцы, пески, такыры и другие прочие угодья, вкрапленные в массивы сельскохозяйственных угодий).
Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране. Использование этих земель в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством, допускается в исключительных случаях (статья 90 Земельного Кодекса Республики Казахстан). В соответствии с этим земельные участки используются в следующих целях:
1. Сельскохозяйственное производство;
2. Личное подсобное хозяйство;
3. Проведение научных исследований;
4. Коллективное и индивидуальное садоводство, животноводство и огородничество.
Помимо этого сельскохозяйственные земли в системе рыночных отношений выполняют две функции: функции средства производства и предмета труда. Земельные участки, предоставленные для развития городов, поселков, аулов, сел и других поселений, относятся к категории земель населённых пунктов. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой от земель других категории.
Существуют следующие виды земельных участков:
1. Жилой застройки, занятые строениями и предназначенные для застройки многоквартирными и многоэтажными жилыми домами, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками;
2. Общественно деловой застройки, занятые и предназначенные для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также учреждений общеобразовательного, среднего специального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий и иных деловых зданий, строений и сооружений;
3. Производственной застройки, занятые и предназначенные для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их функционирование, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, а также для установления санитарно-защитных зон этих объектов;
4. Транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые и предназначенные для сооружений железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралей инженерной инфраструктуры и связи;
5. Особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
6. Водоемов и акваторий, занятые реками, естественными и искусственными водоемами и акваториями, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями;
7. Сельскохозяйственного использования;
8. Общего пользования, занятые и предназначенные для занятия площадями, улицами, тротуарами, проездами, дорогами, набережными, парками, скверами, городскими лесами, бульварами, водоемами, пляжами, кладбищами и иными объектами, предназначенными для удовлетворения нужд населения (водопроводы, отопительные трубы, очистные сооружения и другие инженерные системы общего пользования);
9. Резервные и иные, не вовлеченные в градостроительную деятельность, предназначенные для территориального развития населенного пункта и развития личного домашнего (подсобного) хозяйства;
10. Специального назначения, выделяемые для размещения крематориев, скотомогильников, свалки бытовых отходов и иных объектов, использование которых невозможно без установления специальных нормативов и правил;
11. Предоставленные для нужд обороны и иного режима использования.
12. Используются они в соответствии с генпланами и проектами планировки и застройки.
Землями промышленности, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные в установленном настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан порядке гражданам и юридическим лицам для соответствующего целевого назначения. Объектами земель промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения за пределами границ поселений, как элемента национального богатства страны, являются земельные участки, которые имеют фиксированные границы и характеризуются определенным местоположением, природными условиями, физическими параметрами, правовым и хозяйственным режимами.
Виды земельных участков Земельные участки, находящиеся под объектами промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения за пределами границ поселений. К землям промышленности относятся земли, предоставленные для размещения и эксплуатации объектов промышленности, в том числе их санитарно-защитные и иные зоны. Землями транспорта признаются земли, предоставленные для обеспечения деятельности и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта.
К землям для нужд железнодорожного транспорта относятся земли, отведенные под:
1. Магистральные пути и технологически связанные с ними строения и сооружения (железнодорожное полотно, мосты, тоннели, виадуки, сигнальное оборудование, служебно-технические здания);
2. Подъездные пути;
3. Железнодорожные станции (вокзалы) со зданиями, сооружениями энергетического, локомотивного, вагонного, путевого и грузового хозяйств, водоснабжения и канализации, защитными и укрепительными насаждениями, служебными и иными объектами, имеющими специальное назначение по обслуживанию железнодорожного транспорта;
4. Полосы отвода и охранных зон, железных дорог.
К землям для нужд автомобильного транспорта относятся земли, отведенные:
1. Под автомобильные дороги, их конструктивные элементы и дорожные сооружения и технологически связанные с ними строения и сооружения;
2. Для размещения автовокзалов и автостанций, других объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств;
3. Для установления полос отвода автомобильных дорог.
К землям для нужд морского и внутреннего водного транспорта относятся земли, отведенные для размещения морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского и внутреннего водного транспорта. К землям для нужд воздушного транспорта относятся земли, отведенные для размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос и других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта, а также их охранные зоны.
К землям для нужд трубопроводного транспорта относятся земли, отведенные для размещения водопроводов, газопроводов, нефтепроводов и объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта. К указанным землям также относятся охранные зоны магистральных трубопроводов с особыми условиями использования земельных участков, границы которых определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов и других нормативных документов, утвержденных в установленном порядке.
К землям для нужд связи, радиовещания, телевидения, информатики относятся земли, отведенные для размещения объектов соответствующих инфраструктур, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи, в том числе подземных, а также их охранные зоны.
Землями для нужд обороны признаются земельные участки, предоставленные Правительством Республики Казахстан для размещения и постоянной деятельности войсковых частей, военных полигонов, военно-учебных заведений и иных организаций Вооруженных Сил и других войск, их объектов и сооружений, выполняющих задачи в области обороны и безопасности.
В целях обеспечения защиты и охраны Государственной границы Республики Казахстан отводятся земельные участки для обустройства и содержания инженерно-технических сооружений и заграждений, пограничных знаков, пограничных просек, коммуникаций, пунктов пропуска через государственную границу Республики Казахстан. В целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации промышленных, транспортных и иных объектов устанавливаются зоны, в пределах которых ограничиваются или запрещаются те виды деятельности, которые не совместимы с целями установления зон.
К зонам с особыми условиями пользования землей относятся:
1. Санитарно-защитные зоны промышленных предприятий;
2. Селеопасные, оползнеопасные и защитные лесные зоны, примыкающие к полосе отвода железных и автомобильных дорог;
3. Защитные зоны водозаборных сооружений;
4. Приаэродромные полосы;
5. Охранные зоны магистральных трубопроводов, линий связи, радиофикации и электропередачи;
6. Водоохранные зоны и полосы;
7. Территория военных полигонов.
К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, включая биосферные, государственных национальных природных парков, государственных природных резерватов, государственных природных парков, государственных памятников природы, государственных заповедных зон, государственных природных заказников, государственных зоологических парков, государственных ботанических садов, государственных дендрологических парков, государственных природных заповедников – сепортеров.
Земли особо охраняемых природных территорий находятся в государственной собственности и не подлежат приватизации. Изъятие земель особо охраняемых природных территорий для иных нужд не допускается. .....