Сущность механизм формирования условий и этапов ипотечного кредитования
Содержание
Глава 1. Проблемы и механизм формирования системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан
1.1. Сущность, механизм формирования условий и этапов ипотечного кредитования
1.2. Классификация и схемы ипотечного кредитования
1.3. Реализация программы внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане: механизм реализации, условия, этапы
1.4. Ипотечные кредиты: условия, отличительные черты
Глава 2. Аналитические основы ипотечного кредитования, методы и модели его реализации
2.1. Процедура выдачи ипотечного кредита
2.2. Аналитические основы и модели ипотечного кредитования
2.3. Ценные бумаги как катализатор ипотечного кредитования и источник жилищных кредитов
Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечных банков в Республике Казахстан
3.1. Обзор и анализ функционирования зарубежных финансовых институтов ипотечного кредитования
3.2. Ипотечные банки Российской федерации, Республики Казахстан и перспективы их развития
3.3. Правовое обеспечение ипотечного кредитования в Республике Казахстан и вопросы его совершенствования
Ипотека. Это понятие пришло в мировую финансовую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н.э.
Предшественник Солона – Драконт ввел ряд законов ( в 621 г. до .н.э.), согласно которым любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за его законами в истории закрепилось определение «драконовых законов».
В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе, отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать собственность по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника ( обычно на пограничной меже ) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензии на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. По-гречески «hypotethecе» подставка, подпорка.
Цель ипотечной системы – предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля – легко обращаемый товар, а значит, всегда есть риск как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначение залога.
Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее критичной для развития системы жилищного ипотечного кредитования в Казахстане.
Президент Назарбаев Н.А. в своем ежегодном послании народу Казахстана отметил: «Системность - вот главная формула нашего ускоренного продвижения вперёд в современном мире в ближайшее десятилетие» и во все времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти . В Послании 2008 года Президент Н.Назарбаев отметил: «Надо усвоить уроки, преподанные ипотечным кризисом в США, оказавшим серьезное влияние на наши банки. Государственная поддержка не может быть односторонней, и банки должны взять на себя часть рисков. Если акционеры банков не желают или неспособны, привлекать дополнительные ресурсы для своего развития, то государство должно быть готово, принять необходимые меры. При этом процесс регулятивного вмешательства должен быть предельно прозрачен и предсказуем для всего банковского сектора» .
Слишком «короткие» и «дорогие» привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности Казахстанских банков при ипотечном кредитовании. Ни один коммерчески банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потери ликвидности и банкротству банка.
Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:
- «розничные» источники кредитных ресурсов (к ним относятся депозиты населения и юридических лиц);
- «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии Казахстанских и иностранных кредитных организации, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);
По ряду причин вклады населения являются наименее возможным на сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования, поскольку вклады населения наиболее мобильны при изъятии денежных средств при появлении любой негативной информации о банке, а действующее законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.
Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из «оптовых» источников считается более предпочтительным для коммерческих банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:
- кредитные линии, открытые одним или консорциумом банков;
- средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями а т.д.);
- средства от продажи целевых облигационных займов.
Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан за счет «оптовых» источников на функционировании вторичного рынка ипотечных кредитов.
На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечение быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения, таким образом, проблемы ликвидности кредиторы имеют возможность продать выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально созданной для этой цели Казахстанской ипотечной компании или иному оператору вторичного рынка.
Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать себя как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты. Актуальность рассмотренных проблем определило цель и задачи данного дипломного исследования.
Целью работы являлось комплексное исследование проблем и аналитических основ процесса формирования системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан с учетом зарубежного опыта.
Задачами исследования выступали:
- анализ механизма формирования условий и этапов ипотечного кредитования;
- классификация моделей ипотечного кредитования;
- анализ и оценка реализация программы внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане;
- анализ и оценка аналитических инструментов и моделей ипотечного креди-тования;
- анализ проблем и перспектив развития ипотечных банков в Республике Казахстан.
Глава 1. Проблемы и механизм формирования системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан
1.1. Сущность, механизм формирования условий и этапов ипотечного кредитования
Для любой страны проблема обеспечения граждан доста¬точным количеством относительно недорогого и современного жилья была и остается по сей день одним из важнейших фак¬торов социальной политики государства.
Во многих странах ведущую роль в решении данной задачи играет система строй сбережений, в которой одними из участников являются специализированные коммерческие банки. Эта система привле¬кательна тем, что не требует наличия развитых финансовых рынков, относительно проста и ориентирована на слои населе¬ния со средним уровнем доходов. Идея целевых накоплений не нова и согласно древним источ¬никам возникла во времена правления династии Хан, в 200 г.д.н.э. когда высокопоставленный чиновник по имени Понг Кунг основал благотворительное общество образования накопле¬ний на вере под названием Ли-Ви, что можно перевести при¬мерно как «Услуга и ответная ус¬луга» или «Одолжить и увидеться снова».
В Европе же началом развития системы строй сбережений традиционно считается основание в 1775 г. в городе Бирмингеме жилищно-строи¬тельного общества «Kettley’s Building Society». Члены этого общества путем ежемесячных накопительных взносов образо¬вывали денежный фонд, из кото¬рого они могли в дальнейшем брать кредиты на жилищное строительство. В Германии пер¬вая «Стройсберкасса для каждо¬го» была основана в 1885 г. по инициативе пастора из города Билефильд Фридриха фон Бодельшвинга. Но «золотой век» системы строй сбережений в Германии наступил лишь после первой мировой войны, когда вследствие гиперинфляции и введения новой денежной единицы - рейхсмарки - стало прак¬тически нереальным найти необ¬ходимые на стадии восстановле¬ния экономики кредитные сред¬ства на жилищное строительст¬во. С 1921 по 1929 г. на фоне ос¬трого жилищного кризиса и трудностей с получением кре-дитных средств было основано множество частных и общест¬венных стройсберкасс, чтобы совместными усилиями вкладчи¬ков преодолеть жилищный кри¬зис.
После окончания второй ми¬ровой войны и проведения де¬нежной реформы 1948 г. вместе с экономическим ростом, кото¬рый больше известен как «не¬мецкое экономическое чудо»,так же бурно начала развиваться и система стройсбережений. По¬требность в жилье составляла 5-6 млн. квартир; при средних тем¬пах развития экономике потре¬бовалось бы около 20 лет на вос¬становление жилищного сектора. Количество договоров стройсбе¬режений увеличилось с незначи¬тельной цифры 306000 в 1948 г. до 12,5 млн. в 1972 г., в конце 2004 г. их насчитывалось более 32 млн.
Для нашей республи¬ки такая система также не явля¬ется «новостью». В 1994 г. Государственный банк жилищного строительства - Жилстройбанк - впервые применил систему стройсбережений, используя опыт германской стройсберкассы «Швебиш Халл». Но в то вре¬мя программа не получила долж¬ного развития. Согласно дан¬ным, таким образом было при¬влечено более 450 стройсберегательных вкладов на сумму око¬ло 30 млн. тенге. Параллельно, согласно Указу Президента РК и утвержденной государственной программе новой жилищной по¬литики, с 1993 г. Жилстройбанк осуществлял выдачу долгосроч¬ных льготных ипотечных креди¬тов на приобретение и строи¬тельство жилья на срок до 30 лет. При этом преследовалась цель - улучшить жилищные усло¬вия семей со средним и низким доходами (в основном работни¬ков бюджетных учреждений), простоявших в очереди на полу¬чение бесплатного жилья 10 и более лет. Особенностью данных кредитов явилась их индексация в долларовом эквиваленте, что впоследствии привело к возник¬новению серьезных проблем с их погашением.
Введение в ап¬реле 2005 г. свободного «плава¬ющего» обменного курса тенге обострило сложившуюся ситуа¬цию. На сегодняшний день прак¬тически все заемщики (а их око¬ло 2700 человек) выражают го¬товность погашать кредит, но не в состоянии платить по долгам с учетом индексации. Банком Центр-Кредит, являющимся пра¬вопреемником Жилстройбанка в результате объединения, неодно¬кратно предпринимались попытки применения различных дис¬контных схем погашения таких кредитов. Так, например, заем¬щикам предлагалось внести в банк депозиты на сумму, эквива¬лентную половине суммы креди¬та сроком на 5-6 лет. По истече¬нии этого времени начисленное вознаграждение и размещенные вклады направлялись бы на пога¬шение задолженности. Однако применение подобных схем не стало возможным вследствие низкой платежеспособности за¬емщиков - ведь эти кредиты пре¬доставлялись работникам бюд¬жетных организаций - учителям, врачам. В связи с этим, а также учитывая многократные обраще¬ния населения в местные органы власти, в Парламент, даже в На¬циональный банк, по распоряже¬нию Правительства создана спе¬циальная комиссия по вопросу отмены индексации по льготным жилищным кредитам, предостав-ленным Жилстройбанком в рам¬ках реализации Государственной жилищной программы. В настоя¬щее время комиссией рассмат¬риваются различные варианты решения данного вопроса, в том числе и прямое выделение бюд-жетных средств на компенсацию долгов по индексации,
Как уже указывалось выше, сегодня достаточно остро стоит вопрос удовлетворения спроса на современное и недорогое жи¬лье. И предлагаемая система стройсбережений вполне может помочь разрешить эту ситуацию. Согласно основным принципам этой системы, успешно применя¬ющейся на сегоднъяшний день в Германии, Чехии, Словакии и других странах, заемщик в тече¬ние определенного времени (ми¬нимум 3 года) накапливает в банке на сберегательном счете не менее половины стоимости жилья (в России этот уровень со¬ставляет 30%), в дальнейшем на остальные 50% банком пре-доставляется кредит (см. схему).
Сумма договора
Государство играет в реали¬зации этой системы важную роль - приведем пример Германии. Государственная поддержка стройсбережений в Германии держится на трех «столбах»:
1. Премия за жилищное строительство.
2. Имущественно эффективные платежи.
3. Дотация по имущественно эффективным платежам.
Государственная премия
На вклады до 1000 марок для холостых и незамужних и до 2006 марок для семейных выпла¬чивается ежегодно 10%-ная пре¬мия. Таким образом, холостые и незамужние вкладчики могут по¬лучать ежегодно от государства в качестве поощрительной премии 100 марок, а семейные - 200.
Имущественно - эффективные платежи
Каждый трудящийся может получать от своего работодателя до 936 марок в год для пополне¬ния своего имущества. Эти пла¬тежи могут быть перечислены на счет по договору о строй сбережениях.
Дотация по имущественно эффективным платежам
На имущественно - эффектив¬ные платежи со стороны госу¬дарства можно получить дотацию в размере 10% от 936 марок (это максимальная сумма, которую работодатель выплачивает на имущественно-эффективные платежи). Дотация оплачивается при условии, что подлежащий налогообложению доход не пре¬вышает 27000 для холостых и незамужних и 54000 для семей¬ных граждан.
Также особенностью этой си¬стемы является и то, что в слу¬чае накопления полной огово¬ренной в договоре суммы вклад¬чик может получить так называе¬мый «промежуточный» кредит, не дожидаясь истечения срока на¬копления. Но в этом случае став¬ка по кредиту будет выше, чем если бы вкладчик выдержал весь срок накопления, но в то же вре-мя ниже, чем действующая став¬ка на рынке.
В целях снижения риска бан¬ка, по нашему мнению, следует ввести обязательное страхование жизни и здоровья каждого вкладчика, а также страхование на случай безработицы. В странах с развитой системой строительных сбережений государство выделяет премии каждому вкладчику в размере определенного процента от суммы вклада что причисляется к основной сумме накоплений на сберегательном счете. В нашей республике эту норму можно установить в пределах 30% от суммы вклада, но не более 5 расчетных показателей. Какова заинтересо¬ванность государства в выделе¬нии подобных премий и участии в данной программе? В первую очередь решается вопрос обес¬печения жильем, причем расхо¬ды, которые несет при этом го¬сударство, выплачивая вкладчи¬кам премии, будут компенсиро¬ваны за счет поступления плате¬жей в результате функциониро¬вания данной системы. Например, банки, специализирующиеся на предоставлении таких жилищ¬ных кредитов, скорее всего будут держать солидную долю своих активов в низко рисковых государственных ценных бумагах, кредитуя таким образом бюджет и соответственно выплату пре¬мий. Помимо такого косвенного участия, банки и строительные компании будут пополнять бюд¬жет путем налоговых отчислении.
Привлекательность участия в этой системе для банка также очевидна: это в первую очередь низкие риски при кредитовании, так как финансовое участие кли¬ента составит не менее 50%; за¬логовое обеспечение по кредиту покроет полностью вкладывае¬мые банком деньги - в результа¬те реализации залога при непо¬гашении кредита банк полно¬стью возместит свои расходы, кроме этого, вклады являются источником ресурсов для прове¬дения активных операций.
Заемщику также выгодно участие в этой системе: во-пер¬вых, такая схема поможет ре¬шить вопрос с приобретением жилья в рассрочку на несколько лет, во-вторых, ставки будут фиксированными в течение сро¬ка действия договора, кроме то¬го, вкладчик сам сможет опреде¬лять сроки накопления средств и погашения в зависимости от своих финансовых возможностей. В третьих, государством по вкладам граждан ежегодно выплачиваются премии. Также необходимо учесть, что кредиты предоставляться в тенге, что снижает валютный риск, настоящее время на обсуждении в парламенте находится проект закона о строительных сбережениях, введение которого в действие поможет решить ряд вышеуказанных проблем, свя¬занных с обеспечением населения жильем. Проект предусмат¬ривает участие специализиро¬ванных строительных сберегательных банков, предоставляю¬щих заемщикам кредиты на улучшение жилищных условий и строительство жилья. Лимиты на установление ставок вознаг¬раждения по кредитам и депо¬зитам не устанавливаются, одна¬ко оговаривается, что маржа банка, т. е. разница между вознаграждением, выплачиваемым заемщиком, и вознаграждением по депозиту не должна превы¬шать 5%. Причем предлагается установить фиксированные став¬ки, которые не будут изменены в течение всего срока действия до¬говора, что защитит интересы вкладчика.
Система стройсбережений сегодня названа одним из при¬оритетов перспективного разви¬тия экономики. Таким образом, в случае успешной реализации за¬кона уже в ближайшие годы ре¬шится социальная задача - жи-лищная проблема, как таковая, будет исчерпана, причем с ак¬тивным участием банковской си¬стемы (на сегодняшний день банкам тяжело предоставлять обычные долгосрочные ипотеч¬ные кредиты на жилье, так как привлекаемые «короткие» и «до¬рогие» ресурсы не позволяют это сделать). Вследствие притока капитала ожидаются подъем строительства и других смежных отраслей, создание новых рабо¬чих мест и увеличение налоговых поступлений в бюджет - все это благоприятно скажется на эконо¬мике и, как следствие, на нашем с вами благосостоянии.
В большинстве развитых стран мира ипотечное кредитование играет очень важную роль в обеспечении жильем населения. Помимо создания условий для приобретения жилья в собственность теми слоями населения, которые имеют небольшой, но стабильный доход, система ипотечного кредитования позволяет привлечь инвестиции с сферу строительства, а также обеспечить функционирование нового сегмента фондового рынка - ипотечных ценных бумаг. Правительством РК в августе прошлого года была одобрена Концепция финансирования долгосрочного жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования. Это было необходимо для определения и внедрения новых путей решения поставленной Президентом Республики Казахстан задачи повышения доступности кредитов, а также привлечения имеющихся внутренних инвестиций в развитие строительной отрасли.
В соответствии с Концепцией развитие системы ипотечного кредитова-ния планируется осуществлять за счет активизации участия банков и небан-ковских организаций в кредитовании населения под залог недвижимости.
Положительным фактором для развития системы является отмечаемый в последние годы рост уровня сбережений населения. Однако, он не позволяет большинству нуждающихся произвести одновременную оплату полной стоимости жилья, что создает спрос на ипотечные кредиты.
Кроме того, следует отметить наличие значительного внутреннего инвестиционного потенциала, прежде всего со стороны пенсионной системы. Привлечение пенсионных накоплений в реальный сектор экономики - идея не новая и муссируется уже несколько лет. Именно эту возможность и предоставляет предлагаемая система, которая предусматривает рефинансирование банков путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг, т.е. обеспеченных ипотекой недвижимого имущества.
В мировой практике существуют различные модели системы ипотечного кредитования, которые отличаются как организацией процесса кредитования и рефинансирования, так и степенью участия государства. В сложившихся экономических условиях решено использовать некий «гибрид» систем на основе опыта США, Германии, Малайзии. Поэтому было принято решение о создании специализированной организации - Казахстанской Ипотечной Компании. Учредителем Компании на первом этапе выступил Национальный Банк Республики Казахстан. Оплаченный уставный капитал Компании на сегодня составляет 1 млрд. тенге. В дальнейшем планируется участие в капитале Компании международных финансовых организаций и банков второго уровня. Основной целью создания Казахстанской Ипотечной Компании является внедрение эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, а также увеличение объемов платежеспособного спроса на жилье.
В настоящее время возможности населения получать ипотечные кредиты на предлагаемых условиях и таким образом улучшать свои жилищные условия, очень ограничены. Основными причинами являются короткие сроки кредитования и предоставление кредитов только в твердой валюте либо в тенге с привязкой к валютному эквиваленту. В результате отсеивается большая часть потенциальных платежеспособных заемщиков, что не позволяет сформировать портфель ипотечных кредитов, достаточный для полноценного рефинансирования путем привлечения инвестиций на финансовых рынках.
Система ипотечного кредитования позволяет в значительной степени решить вышеуказанные проблемы.
На первом этапе долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются на срок от трех до десяти лет. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается объем ежемесячных выплат заемщика. Кредиты выдаются в национальной валюте - тенге сроком от 3 до 10 лет. Сумма кредита составляет не более 70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося предметом залога, т.е. заемщик должен внести первоначальный взнос на оплату части жилья в объеме не ниже 30% его стоимости за счет собственных средств. При этом сумма ежемесячных платежей по кредиту не должна превышать 35% дохода заемщика. Погашение полученного кредита и вознаграждения по нему осуществляется в виде аннуитетных платежей, которые включают в себя полный платеж по выплате вознаграждения, начисляемого на остаток основного долга, а также часть основного долга по кредиту.
Общая схема ипотечного кредитования с участием Казахстанской Ипотечной Компании имеет следующий вид:
1. Банк-кредитор выдает ипотечный жилищный кредит на приобретение готового жилья, которое является залогом принадлежащего банку права требования к заемщику.
2. Казахстанская Ипотечная Компания приобретает у банков-кредиторов права требования по ипотечным кредитам и выпускает ценные бумаги, обеспеченные данными правами требования. Банки, продав права требования по кредитам Компании, получают возможность дополнительно расширить сферу кредитования. Банковское обслуживание кредита продолжают осуществлять банки-кредиторы на основании заключенного с Компанией договора доверительного управления.
3. Институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании, пр.) приобретают на вторичном ипотечном рынке ипотечные ценные бумаги, обеспеченные правами требования, тем самым осуществляя рефинансирование ипотечного рынка и обеспечивая приток денежных средств для жилищного кредитования. С момента создания до настоящего момента Казахстанской Ипотечной Компанией проводилась работа по подготовке к началу реализации пилотного проекта по выдаче ипотечных жилищных кредитов в городах Алматы и Астана. Основная цель пилотного проекта - отработка на практике процедур Компании по оценке рисков, выдаче и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, уступке прав требования по кредитам от банков Компании, а также эмиссии ипотечных облигаций. Достигнута договоренность об участии в проекте с пятью банками-партнерами: Алматинский Торгово-Финансовый Банк, Казкоммерцбанк, Комирбанк, Банк Туран-Алем, Банк Центр-Кредит, и небанковской организацией - Астана-финанс. Реализация пилотного проекта началась с 5 июля текущего года.
Компанией приняты меры к тому, чтобы максимально облегчить доступ информации к потенциальным заемщикам - лица, имеющие доступ к Интернету, отныне могут самостоятельно определить доступную им в соответствии с доходом сумму кредита, его сроки и свои возможности погасить его. Что такое ипотечное кредитование? Это предоставление кредита для строительства или покупки недвижимости. В развитых странах получение ипотечного кредита является основным способом приобретения жилья, поскольку в этом случае заемщик имеет возможность сразу стать собственником жилья, а не его арендатором, расплачиваясь за него в течении несколько лет, что не является тяжелым бременем для личного или семейного бюджета. Кроме того, учитывая, что в большинстве случаев ипотечные кредиты имеют ликвидное обеспечение в виде приобретаемого жилья, они представляют невысокий риск для банка размер вознаграждения (процентная ставка) по ним является относительно невысоким.
К сожалению, ипотечное кредитование недостаточно развито в Казахстане, где число нуждающихся в жилье граждан очень велико. Причин этому много, но главные - это отсутствие предложения со стороны банков, короткие сроки кредитования, а также высокое вознаграждение по кредиту.
В соответствии с условиями пилотного проекта Компании жители обеих столиц, имеющие постоянный доход, но не имеющие достаточных финансовых накоплений для покупки собственного дома или квартиры, смогут воспользоваться возможностью приобретения жилья в собственность сегодня за счет будущих доходов.
Ипотечные кредиты в рамках проекта будут предоставляться исключительно в национальной валюте - тенге, что позволит участвовать в проекте гражданам, не имеющим фиксированного дохода в валютном эквиваленте. При этом, долгосрочность кредитования (до 10 лет) значительно облегчит финансовые возможности по погашению полученного кредита. Наконец, ставки вознаграждения (проценты) по кредиту будут более приемлемыми, чем предлагаемые сейчас банками.
Основным условием для получения ипотечного кредита является наличие работы и стабильного дохода.
При проведении пилотного проекта работники Компании будут встречаться с заявителями для того, чтобы в ходе собеседования, на основании анализа платежеспособности устанавливать возможность получения ипотечного кредита для приобретения жилья и перспективы его погашения.
В случае положительной оценки потенциальным заемщикам будет предложено обратиться в банк-партнер Компании для получения ипотечного кредита исключительно на цели приобретения жилья.
В соответствии с условиями пилотного проекта Компании жители обеих столиц, имеющие постоянный доход, но не имеющие достаточных финансовых накоплений для покупки собственного дома или квартиры, смогут воспользоваться возможностью приобретения жилья в собственность сегодня за счет будущих доходов.
Ипотечные кредиты в рамках проекта будут предоставляться исключительно в национальной валюте - тенге, что позволит участвовать в проекте гражданам, не имеющим фиксированного дохода в валютном эквиваленте. При этом, долгосрочность кредитования (до 10 лет) значительно облегчит финансовые возможности по погашению полученного кредита. Наконец, ставки вознаграждения (проценты) по кредиту будут более приемлемыми.
Основным условием для получения ипотечного кредита является
наличие работы и стабильного дохода.
При проведении пилотного проекта работники Компании будут встречаться с заявителями для того, чтобы в ходе собеседования, на основании анализа платежеспособности устанавливать возможность получения ипотечного кредита для приобретения жилья и перспективы его погашения.
В случае положительной оценки потенциальным заемщикам будет предложено обратиться в банк-партнер Компании для получения ипотечного кредита исключительно на цели приобретения жилья.
Общий кризис в экономи¬ке, в первую очередь, оказывает негативное влияние на состояние социальной сферы и жилищно-гражданского комплекса в Казахстане. С уменьше¬нием доли государственных инвес¬тиций в жилищное строительство, уменьшаются и объемы вводимого жилья. Так, в 2005 году предприяти¬ями и организациями всех форм собственности и населением на тер¬ритории Республики Казахстан было введено 1084,2 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, что на 15% меньше соответствующего периода 2004 года. Основной объем введен¬ного жилья (84% от общего объема) приходится на частный сектор. При¬чем, из них 88% построено индиви¬дуальными застройщиками (800 ты¬с. кв. метров). За счет государствен¬ных источников финансирования ка¬питальных вложений введено лишь 169,4 тыс. кв. метров, или 16% от об¬щего объема введенного жилья.
Высокий удельный вес индиви¬дуального жилищного строитель¬ства сложился в Алматинской (97% общего объема жилья, введенного в области), Жамбылской (99%), Кзылординской (100%) и Мангистауской (100%).
Современное состояние жи¬лищной сферы республики характе¬ризуется следующими основными факторами:
• недостаточная обеспечен¬ность жильем;
• недостаточный уровень бла¬гоустройства жилья;
• низкое качество обслужива¬ния жилого фонда, имеющее тен¬денцию к ухудшению;
• недостаточное финансиро¬вание жилищно-коммунального хозяйства;
• высокий процент износа жи¬лого фонда и инженерных коммуникаций.
Решение всех названных про¬блем и является основной целью жилищной реформы. Основные задачи реформы направлены на создание рынка жилья, дающего возможность выбора каждому гражданину рес¬публики, каждой семье наиболее приемлемого для них способа улуч¬шения жилищных условий, а также обеспечения надлежащего качества жилищно-коммунальных услуг,
Учитывая опыт решения жи¬лищной проблемы за рубежом в ус¬ловиях рыночной экономики, следу¬ет всемерно поддерживать коммер¬ческое жилищное строительство. Главными источниками финансиро¬вания жилищной сферы должны стать ипотечное кредитование, сред¬ства юридических лиц и населения.
В качестве одного из ориенти¬ров, по которому сверяется правиль¬ность выбранного курса жилищной реформы, должен стать показатель доли муниципального жилья в об¬щем объеме жилого фонда респуб¬лики: такой показатель не должен превышать 3-5% (например, в США этот показатель не превышает 1-1,5%). Муниципальное жилье дол¬жно быть отнесено к разряду соци¬ального жилья, которое предназна¬чается для отдельных категорий граждан. Как правило, содержание такого жилья является убыточным и дотируется из бюджета.
Однако, с связи с хроническим дефицитом местных бюджетов, у муниципальных органов резко огра¬ничены возможности строительства "бесплатного" жилья для малообес¬печенных граждан, имеющих право на государственные субсидии, Напряженность ситуации может быть
снята за счет одновременного возведения коммерческого жилья и
комбинирования источников привлекаемых среда в (сбережений населения,
банковских кредитов, субсидий и др.). С этой же целью возможно
использование механизма социальной, аренды, то есть представление права
проживания в квартирах без передачи их в собственность с дифференцированной оплатой в зависи¬мости от доходов семьи.
Таким образом, в зависимости от стоимости жилья, источников¬
средств, платежеспособности и категории граждан (с учетом
прав на льготы), желающих улучшить свои жилищные условия,
можно выделить несколько жилищных стратегий:
1. стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий;
2.смешанная стратегия, осно¬ванная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан;
3. рыночная стратегия, ориенти¬рованная, в основном, на собствен¬ные средства граждан.
В настоящее время строитель¬ство жилья коммерческими застрой-щиками несколько снизилось из-за ограниченного числа семей, готовых сразу оплатить покупку дома или квартиры. Между тем, как показало проведенное нами анкетирование горожан, более чем две трети семей хотели бы улучшить свои жилищные условия, хотя многие из них не видят реальных возможностей сделать это в ближайшее время.
В то же время, как показал анализ динамики вкладов населения на счетах в коммерческих банках и сбережений, хранящихся на руках в виде иностранной валюте, у «среднего класса» жителей республики имеется достаточно высокий финансовый потенциал, который в значительной мере остается невостребованным в строительстве жилья.
1.2. Классификация и схемы ипотечного кредитования
В странах с развитой экономикой практикуется различные виды ипотечного кредита. Они могут быть классифицированы по различным признакам, в зависимости от объекта кредитования, способа обеспечения гарантии возврата ссуды, характера рынка, использования рынка ипотечных облигации и субъекта кредитования, которые мы покажем схематически:
Классификация ипотечного кредита в развитых странах.
Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операции в развитых странах. В ней участвует большинство населения развитых стран и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активом. Схемы ипотечного кредитования бывают разными, но, в основном, используются две: американская и немецкая (см. рис. 1).
Американская схема ипотечного кредитования (см. рис. 2) строится на основе банковского кредита, и не связана с конкретным объектом строительства. На практике это выглядит следующим образом. Гражданин идет в банк и извещает его о желании получить целевой кредит на приобретение жилья.
Банк, в свою очередь, проводит проверку кредитной истории гражданина, обращая особое внимание на исполнение им (гражданином) ранее принятых на себя кредитных обязательств. В том случае, если банк удовлетворен клиентом, последний получает банковский кредит на покупку жилья на сумму, позволяющую клиенту банка расплатиться с кредитом. При определении суммы кредита большую роль играет возраст клиента, его образование, работа, текущий доход и возможные перспективы его изменения.
Сле¬дующим шагом гражданина будет поиск подходящего жилья в преде¬лах суммы кредита. Поиск осуще¬ствляется", как самостоятельно, так и через фирмы-посредники. При нынешних условиях развития теле-коммуникаций не составляет боль¬шого труда изучить рынок жилья в любой точке развитой
Американская модель ипотечного кредитования
P-цена приобретения жилья на рынке
P1 -фактическая стоимость жилья с учетом кредитной нагрузки
страны. Ве¬роятно, поэтому уровень миграции в США довольно высок. Проблема с получением новой работы в другом штате не натыкается на отсутствие жилищных условий, в отличие от России.
Американская схема ипотеки допускает продажу имеющейся недвижимости, даже в том случае, если кредит на ее покупку не пога¬шен полностью. В таких ситуациях производится продажа закладной на недвижимость.
Немецкая ипотечная схема (см. рис. 3) ме¬нее гибкая. Она основана не на при¬влечении банковского капитала, а на использовании денежных средств самих участников ипотеки. Для это¬го создаются общества коллектив¬ных вложений в недвижимость. В классическом, немецком варианте, для получения квартиры необходи¬мо исправно платить общественные взносы в течение ряда
лет. Это свое¬образный экзамен на состоятель¬ность и целеустремленность. Нако¬пив половину стоимости будущего жилья, член общества получает пра-во на заселение в выбранную квар¬тиру. Оставшуюся часть стоимости жилья он будет погашать в течение, как правило, 10 лет. Погасив полностью стоимость квартиры, член общества коллективных вложений в недвижимость становится собственником жилья.
Немецкая модель стройсбережений
Pz
Выбор квартиры обусловлен рядом ограничений и, в первую очередь, тем, что выбирать можно только из того жилья, которое построено этим обществом. Фактически общество капитальных вложений в недвижимость выполняет функции заказчика жилья, используя для этого денежные средства, полученные от своих участников. При этом жилье строится не под конкретного человека, а под усредненного гражданина. Немецкая схема выгодна, прежде всего, строительным компаниям, которые используют средства населения, получаемые от таких обществ, для наращивания объемов строительства.
Многие передовые коммерческие банки Казахстана уже начинают внедрять методы ипотечного кредитования, однако конкурентную позицию в этой нише банковских услуг населению занимает ОАО «Банк Центр-Кредит», который еще в де¬кабре 2000 года выиграл тендер по приватизации ЗАО "ЖилСтройбанк", созданного в 1994г. для решения го¬сударственной политики Казахстана в области жилищного строительства. Однако, наряду с положительными сторонами этого приобретения, та¬кими как расширение филиальной сети ОАО «Банк Центр-Кредит», ему в наследство достались и крупные размеры проблемных кредитов, что, конечно же, отразилось на некотором замедлении темпов прибыльности банка и доходности его операций. Тем не менее, в настоящее время банк совмещает в своей деятельности функции коммерческого и ипотечного кредитного учреждения, способного содействовать созданию в Казахстане целостной системы рынка жилья.
Классификация ипотечных кре¬дитов, предоставляемых указанным банком физическим лицам, говорит о большом их многообразии и воз-можности выбора приемлемого ва¬рианта:
1. льготные долгосрочные кре¬диты, выдаваемые на строительство или покупку жилья за счет средств республиканского или местного бюджета;
2.льготные долгосрочные кре¬диты, выданные на строительство или покупку жилья за счет средств организаций;
3. кредиты на строительство, ремонт, реконструкцию и покупку жилья по договорной процентной ставке;
4. ипотечные кредиты, выдан¬ные на строительство или покупку жилья по ссудосберегательной сис¬теме по схеме "Накопление 45% -Кредит 50%";
5. ипотечные кредиты по схеме «Накопление 50% - Кредит 50%».
Однако, на наш взгляд, банк еще не полностью реализовал свои возможности по расширению объе¬мов ипотечного кредитования. Имея квалифицированный персонал бан¬ковских менеджеров и определен¬ный опыт в этой области кредитования, маркетинговая стратегия банка должна быть направлена на созда¬ние и внедрение новых продуктов. При этом одной из предпосылок широкого распространения ипотеч¬ного кредитования должна являться соответствующая государственная поддержка, эффективная государ¬ственная жилищная программа, проводимая в отношении данной специфической системы кредитова¬ния и банковских учреждений, ее ре¬ализующих. В условиях рынка, как показывает опыт развитых стран, го¬сударственная поддержка должна реализовываться, в основном, кос¬венными методами, но в настоящее время нам, вероятно, не обойтись без предоставления определенных льгот для банков, ориентированных на поддержку ипотечного бизнес.
Еще в 1998 году в Республике Казахстан, при поддержке Между-народной ассоциации менеджеров городов (ICMA) и Агентства США по международному развитию (USAID) была создана Казахстанская ассоци-ация профессионалов по недвижи¬мости (КАПН), которая должна была сыграть особую роль на рынке не¬движимости. Данная ассоциация ри-элтеров, вначале финансируемая Восточноевропейским фондом не-движимости и привлекающая инос¬транные инвестиции, была призва¬на помочь населению не только ори¬ентироваться на рынке недвижимо¬сти, но и оказывать защиту и способ¬ствовать удовлетворению потребно¬сти населения Казахстана в улучше¬нии жилищных условий. Однако, до сих пор, о деятельности риэлтерских фирм, наше население имеет смут¬ное представление, которое ассоци¬ируется у него с тем, что это спеку¬лятивные посреднические фирмы по купле-продаже квартир и домов, причем получающие от таких сделок немалые прибыли.
Поэтому, в целях быстрейшего осуществления государственной программы жилищного строитель¬ства в Республике Казахстан, кото¬рая будет способствовать удовлет¬ворению потребности населения в строительстве или приобретении индивидуального жилья, предлагается два возможных варианта ипо¬течного кредитования населения.
В первом варианте, во взаимо¬отношения между гражданином банком, в качестве гаранта возврата кредита, полученного физическим лицом, должны привлекаться риэлтерские фирмы как юридичес¬кие лица. Во втором варианте, ме¬ханизм ипотечного кредитования направлен на привлечение в этот процесс подрядных строительных организаций, самостоятельно стро¬ящих и продающих дома и квартиры или застройщиков, собственни¬ков нового жилья.
Первый вариант - заключает¬ся в улучшении жилищных условий гражданина нашей республики за снег личных сбережений и банковс¬кого кредита, где в качестве источ¬ника погашения используется имею¬щаяся в его собственности недвижимость. Механизм такой поддержки Граждан следующий: для получения ипотечного кредита в банке, гражданин должен заключить договор купли-продажи старой квартиры в рассрочку с риэлтерской фирмой. Пос¬ле этого, риэлтерская фирма выдает гражданину поручительство - гарантийное письмо (в качестве залога) по Запрашиваемому в банке ипотечно¬му кредиту.
Средства, полученные в банке в Кредит, вместе с личными накопле-ниями идут на приобретение уже готового жилья или на строительство Нового. После получения нового жилья, гражданин в соответствии с договором купли-продажи, передает старое жилье риэлтерской фирме. Денежные средства, полученные риэлтером от продажи старой кварти¬ры, идут на погашение ссудной задолженности перед банком.
В свою очередь, и риэлтерская фирма может иметь дополнитель¬ную прибыль от этой сделки и обеспечить себе рынок сбыта старой жилой площади, например, муниципальным органам для обеспечения малоимущих граждан, которым предусмотрены государственные субсидии.
Для примера, только по г. Алматы в действующий при городском акимате государственный коммунальный жилищный фонд, в который входят квартиры приобретаемые акиматом за счет средств из республиканского и местного бюджета, освобождающиеся приватизационные квартиры, средства спонсоров, только в 2004 году было передано 154 квартиры, а в первом полугодии 2008 года - только 47. На учете же, в шести районных акиматах г.Алматы состоит 19189 семей, нуждающихся в улучшении жилищ¬ных условий, их них 8833 семьи - на льготной очереди.
Поэтому, на наш взгляд, вне¬дрение в практику ипотечного кре-дитования подобного механизма по¬зволит, кроме всего прочего, сни¬зить социальную напряженность в обществе.
При втором варианте, ос¬новными источниками финансиро¬вания капитальных вложений на строительство жилья являются лич¬ные сбережения граждан и ипотеч¬ный кредит банка. Суть такого меха¬низма ипотечного кредитования зак¬лючается в том, что основным пору¬чителем перед банком выступает за¬стройщик. Сумма ипотечного креди¬та на строительство жилья выплачи¬вается не в полном объеме, а по ча¬стям, по мере выплаты гражданином взносов застройщику, который в свою очередь, выступает перед бан¬ком поручителем. Учитывая то, что, как правило, ипотечное кредитова¬ние носит долгосрочный характер, банк не рискует выдать значитель¬ную сумму денежных средств одно¬му лицу на долгое время, и процесс кредитования будет связан с плано¬мерным возвратом ранее получен¬ной суммы с учетом начисленных процентов. Последовательность действий при такой форме возоб¬новляемого ипотечного кредита выг¬лядит следующим образом:
- первоначально, по предло¬женной схеме, гражданин заключа¬ет договор с застройщиком на стро¬ительство или покупку квартиры и делает первый взнос за счет личных сбережений на определенную сум¬му. Для возможности оплаты граж¬данином второго взноса за кварти¬ру, застройщик выступает в каче¬стве гаранта возврата этой суммы, перед банком. Банк заключает с фи-зическим лицом кредитный дого¬вор, где размер возобновляемой кредитной линии будет равен смет¬ной стоимости жилья за минусом первого взноса.
Основные циклы освоения де¬нежных средств, периоды предос¬тавления застройщиком поручи¬тельств (гарантий) банку и выдача банком возобновляемого ипотечного кредита гражданину, могут быть группированы по основным периодам и видам строительных работ, начиная от фундамента, монтажных и отделочных работ и до заверше¬ния строительства в целом.
Обеспечением возвратности ипотечного кредита для банка может выступать также имущество застрой¬щика, в том числе незавершенное строительство, будущая новая квар¬тира гражданина.
Обязательным условием про¬цесса ипотечного кредитования, в рекомендуемых выше вариантах, является постоянный контроль со стороны банка за целевым исполь¬зованием денежных средств гражда¬нином и застройщиком, а также со¬блюдением нормативных сроков строительства в целях снижения всех видов банковских рисков (кредит¬ных, процентных и др.).
В целом, для решения жилищ¬ной программы в Казахстане, необ-ходимо создание новой жилищной системы, при которой население сможет приобретать необходимое жилье на доступных условиях, а при развитии соответствующей право¬вой базы ипотеки, создать цивили¬зованный рынок недвижимости с ис¬пользованием таких финансовых инструментов, как «закладная» или «вексель».
Развитие ипотечного кредито¬вания в республике, в свою оче¬редь, будет способствовать разви¬тию реального сектора экономики. Новый импульс получат и произ¬водство строительных материалов, мебели, будет развиваться и транс¬портная инфраструктура. Ипотека окажет положительное влияние и на преодоление социальной неста¬бильности в обществе, смягчить последствия безработицы, в какой-то мере решись проблемы занятос¬ти населения.
Завершая весь кругооборот в экономике, когда все взаимосвяза¬но, можно утверждать, что развитие ипотечного кредитования населения принесет выгоду всей банковской системе страны. Человек, имеющий собственный дом или квартиру, пси¬хологически более устойчив, он имеет возможность создать семью и воспитывать детей; улучшение жилищно-бытовых условий приводит к оздоровлению народа, увеличению продолжительности жизни, повы¬шению его трудоспособности, что немаловажно не только для банка, но и для государства в целом.
1.3. Реализация программы внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане: механизм реализации, условия, этапы
Наименование Программа долгосрочного финансирования
жилищного строительства и развития системы
ипотечного кредитования.
Разработчики Министерство энергетики, индустрии и
программы торговли совместно с Министерством
финансов, Министерством экономики,
Национальным банком Республики
Казахстан (по согласованию) и
Национальной комиссией Республики
Казахстан по ценным бумагам
: (по согласованию).
Основание: постановление Правительства
Республики Казахстан
от 21 августа 2006 г. № 1290.
Сроки План мероприятий по реализации
Программы Программы долгосрочного
финансирования жилищного
строительства и развития системы
ипотечного кредитования направлен
на решение первоочередных
задач в течение 2006-2008 годов.
В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения и стимулирования строительства жилья в соответствии с Планом мероприятий по реализа¬ции Программы действий Правительства Республики Казахстан на 2006-2008 годы разработана «Концепция развития жилищного строительства и сохранения жилищ¬ного фонда в Республике Казахстан».
Правительством Республики Казахстан постановлением от 21 августа 2006 года № 1290 одобрена «Концепция финансиро¬вания долгосрочного жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан».
Наряду с развитием системы строительных сбереже¬ний одним из важных направлений решения жилищных вопросов является развитие системы ипотечного кредито¬вания. Развитие системы ипотечного кредитования будет осуществляться за счет активизации участия банков в кре¬дитовании населения под залог недвижимости. Банки смо¬гут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек.
Основная роль Правительства Республики Казахстан и Национального банка Республики Казахстан в становлении системы ипотечного кредитования предполагается в форме создания законодательной базы и нормативного регулиро-вания процесса с целью снижения финансовых рисков уча¬стников и повышения доступности жилья для граждан.
Кроме того, должна быть создана ипотечная компания в форме акционерного общества, учредителями которой будут Национальный Банк Республики Казахстан, международные финансовые организации и банки второго уров¬ня. Данная компания будет ведать вопросами вторичного рынка закладных для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности.
Анализ современного состояния жилищного строи¬тельства
Традиционная советская системы жилищного финан¬сирования соответствовала проводимой жилищной поли¬тике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства го¬сударственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.
Если исходить из количественных показателей, жи¬лищная ситуация в Казахстане выглядит вполне благопо¬лучной - при населении в 15 млн. человек общая площадь жилья в республике составляет 253 млн. кв. метров, т.е. в среднем около 17 кв. метров на человека. Однако при бли¬жайшем рассмотрении оказывается, что в этой сфере имеются достаточно серьезные недостатки.
Для обеспечения жильем 264 тысяч семей, нуждаю¬щихся в улучшении жилищных условий, состоящих на учете в соответствующих службах акимов, и переселения из имеющегося в республике более двух миллионов квад¬ратных метров аварийного и ветхого жилищного фонда необходимо ежегодно строить не менее 3-3,5 млн. кв. мет¬ров нового жилья.
Острота жилищной проблемы в последние годы была в определенной степени сглажена миграционными процес¬сами - повсеместно на рынке жилья предложение пре¬вышает спрос, а в депрессивных регионах даже имеются бесхозные и пустующие квартиры (правда, основном раз¬грабленные и разукомплектованные). Тем не менее меж¬ду минимально необходимым и существующим объемами жилищного строительства имеется недопустимо большой дисбаланс, который будет еще больше, если учесть воз¬можный рост населения в перспективе и его желание иметь более комфортное и просторное жилище.
В Казахстане с самого начала экономических преобра¬зований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. В условиях низ¬кой платежеспособности большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия долгосрочных кре¬дитов для приобретения готового жилья, созданный в пер¬вые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами. Кро¬ме того, уже в течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составляет примерно 0,5% от имею¬щегося жилищного фонда и равняется объему выбываю¬щих из жилищного фонда ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах возобновления жилищного фонда имеет¬ся реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищ¬ном строительстве могут быть катастрофическими.
Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилье более или менее сформирован, являются города Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита, включая зарубежных, но и боль-шое количество работников государственных органов, а также те города, где, в основном, сосредоточены действу¬ющие предприятия добывающей и перерабатывающей от¬раслей промышленности.
Уровень сбережений значительной части населения про¬должает оставаться низким хотя и начал расти в 2006-2007 гг. Вместе с тем в последние два-три года увеличился спрос на индивидуальное жилье (комфортабельные дома, перестроенные и укрупненные квартиры в многоквартир¬ных домах).
Что касается предложения на рынке жилья, то на тер¬ритории всей республики наблюдается одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагается на вторич¬ном рынке, в то время как рынок нового жилищного стро¬ительства развит крайне слабо. Так, в 2007 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990 г. более, чем в 7 раз. Сокращение объемов жилищного стро¬ительства наблюдается и при расчете данного показателя относительно количества населения республики.
Данные статистики показывают две тенденции. Пер¬вая из них - постоянный рост удельного веса жилья, ко¬торое строится в негосударственном секторе, т.е. повышение доли частных и, прежде всего, индивидуаль¬ных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было постро¬ено государственными предприятиями и организациями, то в 2007 г. более 90% нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора.
В настоящее время цены на жилье на первичном рын¬ке в 1,5-2,5 раза превышают цены на вторичном рынке. Поэтому на первых этапах развития жилищного рынка и возможного становления механизмов жилищного креди¬тования в первую очередь будет задействовано существу¬ющее жилье на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна поменяться.
В условиях спада инвестиционной активности в строи¬тельной отрасли многократно повышается значимость ре¬ального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том чис¬ле за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку это действительно может помочь развитию строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.
Основными путями решения проблем долгосрочного ипотечного кредитования является создание условий для развития рыночных механизмов, мобилизация внебюджетных ресурсов общества и направление их в кредитно-финансовую сферу.
Источником финансирования формирования рынка ипотечного кредитования будут доход семьи и собствен¬ные средства населения. Исходя из сложившейся прак¬тики кредитования физических лиц и наиболее вероятных тенденций кредитования, в ближайшее время суммарное количество потенциальных заемщиков составляет 2-3 тыс. в год. Также будут привлекаться средства предприятий, накопительных пенсионных фондов, страховых органи¬заций и инвестиционных фондов.
Цель и задачи Программы
Для развития долгосрочного финансирования жилищ¬ного строительства, в первую очередь, в целях привле¬чения средств населения, разработан и представлен для рассмотрения в Парламенте Республики Казахстан про¬ект Закона «О строительных сбережениях в Республике Казахстан». Система строительных сбережений является замкнутой системой финансирования строительства жи¬лья, основанная на привлечения средств физических и юридических лиц в банковские вклады и предоставления ссуд вкладчикам за счет этих накоплений. Система стройсбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения с доходами ниже средних. Более того, стройсбережения могут иметь место и при высокой инфляции, в отличие от традици¬онного ипотечного кредитования.
Выплаченные стройсбербанком средства (накопления + ссуда) могут быть направлены на мероприятия по улуч¬шению жилищных условий (строительство нового жи¬лья, приобретение жилья на вторичном рынке, капитальный ремонт квартиры).
Целью долгосрочного ипотечного кредитования явля¬ется создание эффективно работающей системы обеспе¬чения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жи¬лищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Создание данной системы позволит привлечь необходимые финан-совые ресурсы в жи¬лищную сферу в виде сбережений населения и других внебюджетных ресурсов; активизировать рынок жилья.
Создаваемая система ипотечного кредитования дол¬жна:
- быть адаптирована к казахстанской законодательной базе и реальным экономическим условиям;
- носить развивающийся характер;
- опираться на финансовые ресурсы граждан, банков, инвесторов, пенсионных фондов, страховых компаний и другие источники.
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть ре¬шение следующих основных задач:
совершенствование законодательной и нормативной базы, внесение изменений в порядок размещения пенси¬онных активов, обеспечивающей дополнительные источ¬ники финансирования ипотечного кредитования;
определение критериев к банкам второго уровня, пре¬тендующим на осуществление деятельности по выдаче ипотечных кредитов;
определение порядка выпуска банками второго уров¬ня ипотечных облигаций;
определение порядка допуска компаний по управле¬нию пенсионными активами к приобретению ипотечных облигаций за счет пенсионных активов накопительных пен¬сионных активов;
налоговое стимулирование граждан-получателей ипо¬течных кредитов, кредиторов и инвесторов;
создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения, в случае невозможности погашения взятого ранее ипотеч¬ного кредита;
развитие рынка страхования, как личного, так и иму¬щественного.
Основные направления и механизмы реализации Программы
В сложившейся экономической ситуации, когда в стра¬не отсутствуют высоко капитализированные негосудар¬ственные организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах, а создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, является проблематичным, наиболее приемлемым для Казахстана становится Малазийская модель развития системы ипотечного кредитования. Эта модель функционирует путем создания ипотечной ком¬пании, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек. При этом не исключается возможность применения европейс¬кой или американской моделей в последующем времени.
В большинстве стран мира приобретение жилья в кре¬дит является не только основной формой решения жи¬лищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские структуры, обеспечивающие необхо¬димый прилив капиталов в эту сферу. Целостная системы ипотечного кредитования должна включать предоставле¬ние долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными заимодателями гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения заимодателей необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. Одними из центральных воп¬росов являются: стандартизация процедур выдачи и об¬служивания ипотечных кредитов, установление правил оценки платежеспособности заемщиков, а также опреде¬ление финансовых инструментов для привлечения средств.,
Целостная эффективно действующая система ипотеч¬ного жилищного кредитования, обеспечивающая ликвид¬ность заимодателей, выдающих ипотечные кредиты, основана на функционировании механизма их рефинан¬сирования и включает в себя как первичный, так и вто¬ричный рынок ипотечных кредитов.
Таким институтом могла стать ипотечная компания, в форме акционерного общества, потенциальными уч¬редителями которой стали бы Национальный банк Рес¬публики Казахстан, международные финансовые организации, банки второго уровня. На начальном эта¬пе деятельности эта компания должна выполнять функ¬цию резервного и первоначального оборотного капитала.
Необходимые ресурсы и источники их финансиро¬вания
Моделями привлечения кредитными организациями долгосрочных кредитных ресурсов является:
выпуск кредиторами ипотечных облигаций и их реа¬лизация на финансовом рынке;
рефинансирование заимодателями через систему кол¬лективных инвестиций;
рефинансирование заимодателями через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.
По мере развития рынка могут использоваться и иные модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов.
Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования будет осуществляться из следующих ис¬точников:
кредитные линии и займы, предоставляемые банка¬ми, а также иными организациями (фондами);
за счет размещения выпускаемых банками второго уровня ипотечных облигаций среди институциональных и прочих инвесторов;
средства от размещения целевых облигационных зай¬мов;
продажа закладных как финансовых инструментов на вторичном рынке.
Ожидаемый результат от реализации Программы:
улучшение жилищных условий широких слоев насе¬ления;
наращивание жилищного фонда республики в ре¬зультате роста ежегодно ввода жилья к 2006 году до 1500 тыс. кв. м.;
увеличение сроков эксплуатации и улучшение ком¬фортности жилищного фонда;
повышение безопасности проживания граждан;
улучшение архитектурного облика населенных пунктов;
стимулирование собственной инициативы граждан при решении жилищной проблемы;
стабилизация положения граждан республики и рын¬ка недвижимости;
развитие строительной отрасли;
мультипликативный эффект в смежных отраслях за счет увеличения выпуска продукции промышленности строительных материалов, электротехнической, метал¬лургической и химической промышленности, а также предметов обустройства нового жилья;
увеличение сборов налогов в бюджет от строительной деятельности, налогов на недвижимость, подоходных нало¬гов с работников, которые будут задействованы в строи¬тельстве и сопутствующих строительству отраслях и другие;
создание новых рабочих мест;
развитие экономики Казахстана.
В современных условиях реальная экономическая величина ежегодных расходов средней казахстанской семьи, как правило, меньше величины ее доходов, ввиду чего имеется тенденция к накапливанию денег. Наиболее распространенными формами хранения накоплений являются сбережения в банке либо приобретение недвижимости.
Значительная часть населения Казахстана имеет относительно стабильные доходы, но не в состоянии прибрести жилье из-за отсутствия достаточных накоплений.
Система ипотечного кредитования помогает расширить кредитно-финансовую сферу платежеспособного спроса населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации денег посредством запуска и развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.
С внедрением и развитием этой системы население получает возможность приобретать готовое жилье на свободном рынке за счет средств, предоставленных в виде долгосрочного ипотечного кредита.
Первым этапом работы Правительства в этом направлении стало одобрение постановлением от 21 августа 2006 года № 1290 «Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.
Основой предлагаемой Концепции является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. Поскольку жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования, для его приобретения зачастую бывает недостаточно текущих доходов потребителей или их накоплений. Между тем, в государствах с достаточно развитой финансовой системой эта проблема решается, как правило, предоставлением долгосрочных кредитов (от 10 лет и выше) на покупку жилья. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит -основная форма решения жилищной проблемы; помимо этого, эта форма является базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и иные финансовые структуры, обеспечивающие прилив необходимого капитала в сферу ипотечного кредитования. В Казахстане, в соответствии с Концепцией, в финансовую систему внедряется еще один участник - Казахстанская Ипотечная Компания, являющаяся самостоятельным финансовым институтом. Компания приобретает у банков-кредиторов права требования по ипотечным жилищным кредитам и эмитирует ипотечные ценные бумаги, обеспеченные этими правами. Основными функциями Казахстанской Ипотечной Компании являются:
1. рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
2. выпуск ипотечных ценных бумаг;
3. привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
4. оказание содействия кредиторам во внедрении наиболее рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, менее рискованных для кредиторов и более доступных для заемщика.
Система долгосрочного ипотечного кредитования в Казахстане, опираясь на имеющийся международный опыт ипотечного кредитования, должна быть адаптирована к казахстанской законодательной базе с учетом макроэкономических условий и особенностей платежеспособности населения.
Правовая основа программы должна способствовать возможности создания единой целостной системы ипотечного жилищного кредитования, включающей в себя как механизм кредитования заемщиков банками-кредиторами, так и механизм обеспечения кредиторов долгосрочными ресурсами для кредитования - инвестициями, полученными в результате размещения ипотечных облигаций.
С запуском в действие системы ипотечного кредитования в некоторые действующие нормативно-правовые акты, предстоит внести изменения; необходимо также разработать ряд новых нормативно-правовых актов для того, чтобы эти акты, регламентирующие внедрение, действие и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Казахстане, обеспечивали эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, прямым либо косвенным образом оказывали воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу, содействовали приобретению жилья гражданами.
Мировой практике ипотечного кредитования известны различные способы, модели и формы взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования. Концепцией учтен некий диапазон в формах взаимодействия участников казахстанского ипотечного рынка.
В частности, предусмотрена двухуровневая система ипотечного кредитования, то есть система, предусматривающая обеспечение кредиторов финансовыми ресурсами за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов, каковым является Казахстанская Ипотечная Компания. Вместе с тем, Концепцией предусмотрена возможность самостоятельного привлечения ресурсов кредиторами путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг. Одним из важных моментов при этом становится стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, финансовых инструментов для привлечения средств. Иначе говоря, на первичном и вторичном рынках должны работать только строго соответствующие установленным стандартам рыночные ипотечные кредиты.
Особенностью Концепции, делающей более эффективной ее программу, является то, что разработанная система в первую очередь рассчитана на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, банков-кредиторов, инвесторов. В современных условиях долгосрочные ресурсы можно привлекать путем выпуска ипотечных ценных бумаг, при условии их покрытия. Поэтому организация системы ипотечного кредитования предполагает возникновение нового субъекта системы - оператора вторичного рынка ипотечных кредитов, которой является Казахстанская Ипотечная Компания, осуществляющая рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты населению.
Взаимодействие Компании с банками-партнерами, а также иными организациями, осуществляющими ипотечное кредитование, основано на рыночных отношениях, подразумевающих добровольное желание сторон участвовать в сделке при условии внедрения системы стандартизации рыночных ипотечных кредитов. Это означает строгое соответствие рыночных ипотечных кредитов установленным общим требованиям. Так, на первом этапе долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются на срок от трех до десяти лет. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается объем ежемесячных выплат заемщика. Кредиты выдаются в национальной валюте - в тенге. Сумма кредита составляет не более 70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося предметом залога. Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья в объеме 30% его стоимости за счет собственных средств.
Кредит и вознаграждение по нему выплачиваются в виде аннуитетных платежей. Аннуитетный платеж включает полный платеж по выплате вознаграждения, начисляемым на остаток основного долга, а также часть основного долга по кредиту. При этом, все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке являются равными на весь кредитный период, что удобно как для заемщика, так и для кредитора.
Приобретенное в кредит жилье служит обеспечением кредита. Оно должно быть свободно от всех ограничений и обременении, не должно быть заложено в обеспечение иного обязательства. Кроме того, общим требованием при проведении пилотного проекта является следующее условие: сумма ежемесячных платежей по кредиту вкупе с платежами по налогам и страхованию не должна превышать 35% дохода заемщика. Если заемщик имеет иные обязательства, ежемесячная сумма его выплат по обязательствам, включая аннуитетный платеж по кредиту, не должна превышать 40% его дохода.
Безусловно, большое значение имеет кредитный договор, его условия и порядок заключения. Необходимыми условиями, которые стороны обязаны предусмотреть в кредитном договоре, являются сумма предоставляемого кредита, срок, на который данный кредит предоставляется, размер выплачиваемых заемщиком процентов вознаграждения по кредиту, очередность погашения кредита и начисленных по нему процентов, основания для досрочного расторжения договора и другие условия.
Непременным условием выдачи ипотечного кредита является согласие заемщика на заключение договора ипотеки. В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки, цена передаваемого в ипотеку жилья, суть обязательства, обеспечиваемого ипотекой, размер основного обязательства, сроки исполнения обязательств, основания обращения взыскания на предмет ипотеки, другие условия.
Процедура получения ипотечного кредита стандартизирована и состоит из следующих этапов:
1. Этап предварительной квалификации заемщика: на данном этапе заемщик получает всю необходимую информацию о кредиторе, условиях предоставления кредита, своих правах и обязанностях.
Кредитор на данном этапе оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.
2. Подбор жилья, соответствующего финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора: важным моментом на данном этапе является согласие кредитора рассматривать подобранное заемщиком жилье в качестве приемлемого обеспечения кредита.
3. Оценка жилья, как предмета ипотеки, с целью определения его рыночной стоимости. Независимая оценка выбранного заемщиком жилья производится оценщиком; услуги оценщика оплачивает заемщик. Определенная оценщиком рыночная стоимость соотносится кредитором с суммой выдаваемого кредита.
4. Андеррайтинг заемщика: этап включает оценку кредитором
вероятности погашения кредита заемщиком и определение максимально
возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия
собственных средств у заемщика. Кредитор проверяет достоверность
информации, предоставленной заемщиком, и принимает решение о
возможности или невозможности выдать кредит на этом этапе должно
быть оформлено личное страхование заемщика.
5. Этап заключения договоров: а) договора купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом жилья; б) кредитного договора между заемщиком и кредитором.
Переход права собственности и ипотека оформляются и регистрируются в соответствии с требованиями действующего законодательства.
6. Этап проведения расчета с продавцом жилья.
7. Этап страхования приобретенного жилья.
8. Заключение договора ипотеки.
Традиционно, в дальнейшем кредитор производит обслуживание кредитов, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита. После выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается запись в государственном реестре.
В случае невыполнения заемщиком (залогодателем) условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т. д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
С вводом в действие Казахстанской Ипотечной Компании механизм взаимодействия участников ипотечных рынков, имеющий целью рефинансирование кредиторов, приобретает некоторые особенности:
4. Банк-кредитор выдает ипотечный кредит, после чего приобретает право требования к заемщику, обеспеченное залогом приобретенного заемщиком жилья при соответствующей действующему законодательству Республики Казахстан государственной регистрации залога.
5. Казахстанская Ипотечная Компания, как оператор вторичного ипотечного рынка, приобретает на платной основе права требования по ипотечным кредитам по договору цессии либо путем приобретения ипотечных свидетельств и выпускает ценные бумаги, обеспеченные «выкупленными» правами требования. Уступка права требования оформляется и регистрируется в соответствии с действующим законодательством. Между банком-кредитором и Компанией, кроме того, заключается договор доверительного управления приобретенными правами требования, что позволяет кредитору контролировать заемщика и заложенное жилье, получать комиссионные за обслуживание кредита и на полученные от оператора деньги расширить сферу кредитования.
6. Институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании, пр.) приобретают на вторичном ипотечном рынке ипотечные ценные бумаги, обеспеченные правами требования, тем самым осуществляя рефинансирование ипотечного рынка и обеспечивая приток денежных средств для жилищного кредитования.
Эти условия и требования к рыночным ипотечным кредитам аккумулированы в разработанных Компанией документах, регламентирующих деятельность Компании и ее взаимоотношения с банками - кредиторами, а также иными организациями, выдающими ипотечные кредиты. Помимо перечисленного, документы содержат рекомендации кредиторам, желающим «продать» права требования по кредитам оператору вторичного ипотечного рынка. В ходе проведения запланированного на июнь 2006 года пилотного проекта будет произведена своеобразная «обкатка» разработанных положений, апробированы на деле стандарты и процедуры предоставления, рефинансирования и обслуживания долгосрочных ипотечных жилищных кредитов; установлено, обеспечивают ли они надежность функционирования и взаимодействия первичного и вторичного рынков жилищных ипотечных кредитов. При необходимости, в разработанные документы будут вноситься изменения и дополнения с учетом наработок.
В настоящее время Казахстанская Ипотечная Компания приступает к проведению пилотного проекта в городах Астана и Алматы. В ходе реализации проекта жители обеих столиц получат возможность, воспользовавшись сегодня доходами завтрашнего дня. приобрести в кредит жилье. На первом этапе, предварительная квалификация заемщика будет проводиться работниками Компании; кроме того, информация, размещенная на web-site Национального Банка Республики Казахстан, а также банков-партнеров, позволит потенциальным заемщикам самостоятельно определить доступную им в соответствии с доходом сумму кредита, его сроки и свои возможности погасить его. Преимуществом данного метода является доступность информации, в результате чего потенциальный Заемщик может, не покидая рабочего места, определить в интерактивном режиме сумму доступного ему кредита, сроки погашения и величину ежемесячного аннуитетного платежа.
Во все времена, с начала индустриального развития общества, жилье являлось дорогостоящим товаром длительного пользования, а его приобретение представляло собой большую проблему по причине недостаточности текущих доходов населения или его накоплений. Между тем, в государствах с достаточно развитой финансовой системой эта проблема решается, как правило, предоставлением долгосрочных кредитов (от 10 лет и выше) на покупку жилья. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит -основная форма решения жилищной проблемы.
Целью долгосрочного ипотечного кредитования является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со стабильными доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на жилищном рынке за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов. При этом залогом по кредиту является то жилье, которое и было куплено на сумму кредита.
Одним из преимуществ. ипотечного кредитования является наделение заемщика правом собственности на приобретаемое жилье, несмотря на наличие задолженности по кредиту. Часть предлагаемых на сегодняшний день на рынке схем финансирования приобретения жилья подразумевает отсутствие собственности заемщика на него до момента полного погашения его стоимости с учетом начисленного банком вознаграждения (финансовый лизинг). Даже получив возможность проживать в приобретаемом жилище, заемщик фактически является лишь его арендатором, но никак не собственником.
Схема ипотечного кредитования достаточно проста, однако, несмотря на наличие определенного объема спроса со стороны потенциальных заемщиков -населения, не получила широкого распространения. В значительной мере это связано с условиями предоставления банками ипотечных кредитов в короткие сроки, которые не удовлетворяют большинство потенциальных заемщиков. В то же время, нельзя говорить о том, что политика банков направлена на ограничение объема ипотечных кредитов. Кроме того, в настоящее время не распространена практика привлечения денег участников финансового рынка для последующего инвестирования их на ипотечное кредитование, хотя подобный механизм способствует снижению ставок вознаграждения по кредитам.
Расширение объемов ипотечного кредитования, создание благоприятных условий для приобретения жилья в кредит, путем снижения ставок - это основные задачи, которые стоят перед ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания», учредителем которой является Национальный Банк Республики Казахстан. Основными направлениями деятельности Компании будут являться приобретение прав требований по долгосрочным ипотечным кредитам, выданным банками, а также привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования, в том числе путем эмиссии собственных ипотечных ценных бумаг.
Одним из важных моментов ипотечного кредитования в рамках проекта Компании является предоставление кредитов в тенге сроком от 3 до 10 лет. Приобретенное в кредит жилье служит обеспечением кредита. Оно должно быть свободно от всех ограничений и обременении, не должно быть заложено в обеспечение иного обязательства. Кроме того, общим требованием при проведении пилотного проекта является следующее условие: сумма ежемесячных платежей по кредиту вкупе с платежами по налогам и страхованию не должна превышать 35% дохода заемщика. Если заемщик имеет иные обязательства, ежемесячная сумма его выплат по обязательствам, включая аннуитетный платеж по кредиту, не должна превышать 40% его дохода.
Безусловно, большое значение имеет кредитный договор, его условия и порядок заключения. Необходимыми условиями, которые стороны обязаны
предусмотреть в кредитном договоре, являются сумма предоставляемого кредита, срок, на который данный кредит предоставляется, размер выплачиваемых заемщиком процентов вознаграждения по кредиту, очередность погашения кредита и начисленных по нему процентов, основания для досрочного расторжения договора и другие условия.
Непременным условием выдачи ипотечного кредита является согласие заемщика на заключение договора ипотеки. В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки, цена передаваемого в ипотеку жилья, суть обязательства, обеспечиваемого ипотекой, размер основного обязательства, сроки исполнения обязательств, основания обращения взыскания на предмет ипотеки, другие условия.
Процедура получения ипотечного кредита стандартизирована и состоит из следующих этапов:
9. Этап предварительной квалификации заемщика: на данном этапе заемщик получает всю необходимую информацию об условиях предоставления кредита, своих правах и обязанностях. На данном этапе Казахстанская Ипотечная Компания оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.
10. Подбор жилья, соответствующего финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора: важным моментом на данном этапе является согласие банка рассматривать подобранное заемщиком жилье в качестве приемлемого обеспечения кредита.
11. Оценка жилья, как предмета ипотеки, с целью определения его рыночной стоимости. Независимая оценка выбранного заемщиком жилья производится оценщиком; услуги оценщика оплачивает заемщик. Определенная оценщиком рыночная стоимость сопоставляется банком с суммой выдаваемого кредита.
12. Андеррайтинг заемщика: этап включает оценку банком вероятности погашения кредита заемщиком и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств у заемщика. Банк проверяет достоверность информации, предоставленной заемщиком, и принимает решение о возможности или невозможности выдать кредит. На этом этапе должно быть оформлено личное страхование заемщика.
13. Этап заключения договоров: а) договора купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом жилья; б) кредитного договора между заемщиком и банком.
14. Этап проведения расчета с продавцом жилья.
15. Этап страхования приобретенного жилья.
16. Заключение договора ипотеки и его государственная регистрация в
Центре по недвижимости.
На начальном этапе Казахстанская Ипотечная Компания предоставляет бесплатные консультации заемщикам по телефону либо при посещении Компании. За короткий срок предварительную квалификацию в Компании прошли свыше 400 человек. Часть из них уже приобрели в собственность жилье за счет средств ипотечного кредита, либо осуществляет оформление необходимых документов.
Знание вышеизложенного позволяет улучшить собственную информированность и ускорит принятие решения о получении ипотечного кредита:
- большей части населения, имеющей работу и стабильный доход, желающей приобрести недорогое жилье, но не обладающей финансовыми накоплениями для его полной единовременной оплаты;
- имеющим собственный бизнес, но не желающим для покупки жилья извлекать значительные финансовые ресурсы из оборота, потому что эти деньги могут принести большие доходы, чем ежемесячный риск по кредиту.
Программа развития ипотечного кредитования, реализуемая ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания», позволяет достигнуть комплексного решения как желаний населения, так и задач государственного масштаба. Следует отметить, что в банковской практике не было случаев создания подобных финансовых посредников, которые бы секъюритизировали процесс выдачи банками второго уровня ипотечных кредитов путем привлечения заемных средств у институциональных инвесторов - пенсионных фондов, а в дальнейшем и страховых компаний за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных правами требованиями по кредитам и залогом недвижимого имущества. Именно обеспечение по ипотечным ценным бумагам является основным преимуществом на рынке негосударственных облигаций и защитой для пенсионных накоплений.
Для каждого человека предоставляется реальная возможность достижения своей цели - улучшение условий проживания, используя приемлемее условия, позволяющие сохранить существующий жизненный уровень.
1.4. Ипотечные кредиты: условия, отличительные черты
ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания» будет осуществлять привлечение долгосрочных ресурсов на денежном рынке и направлять эти деньги на покупку прав требований у банков по предоставленным долгосрочным ипотечным кредитам населению на покупку жилья, т.е. осуществлять рефинансирование банков. Необходимо отметить, что одной из целей создания Компании является аккумулирование имеющихся свободных денег участников финансового рынка, выступающих инвесторами, а именно компаний по
управлению пенсионными активами, страховых организаций и банков, путем
эмиссий облигаций. Таким образом, обеспечивается механизм дополнительного
внутреннего инвестирования экономики, снижаются риски, которые неизбежно
возникают при несоответствии структуры активов и пассивов банков-
кредиторов, Кроме того, создается дополнительный сегмент финансового
рынка. В свою очередь, это позволяет институциональным инвесторам удачно
секьюритизировать свои активы через вложения в ценные бумаги,
•обеспеченные конкретными активами, а именно пулом ипотечных кредитов, т.е.
обеспеченных ипотекой недвижимого имущества.
С 1 июля 2008 года Компанией в городах Алматы и Астана производится реализация пилотного проекта по выдаче банками и организациями. осуществляющими отдельные виды банковских операций ипотечных кредитов с последующей их переуступкой Компании, что позволит апробировать механизм
долгосрочного финансирования жилья. Естественно, при проведении мероприятий по приобретению жилья неизбежно возникнут вопросы у желающих получить ипотечный кредит по программе ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания».
Куда обратиться за получением кредита?
Вначале необходимо обратиться в Компанию (либо к представителю Компании в банке - партнере) и пройти предварительную квалификацию, представив для этого информацию о размере постоянных доходов и заполнив анкету. Сотрудники Компании сразу же на месте представят заключение о возможности получения кредита, его максимальной сумме (в пределах от 3 000 до 30 000 долларов США в эквиваленте в тенге) и размере ежемесячных выплат в счет погашения.
Потенциальный заемщик имеет возможность оценить свои возможности по получению ипотечного кредита с помощью ипотечного калькулятора, размещенного на сайте Национального Банка Республики Казахстан в сети Интернет. Используя ипотечный калькулятор, в интерактивном режиме можно самостоятельно подсчитать для себя размер кредита, который он может получить, суммы ежемесячных выплат для его погашения, а также конечную сумму, выплачиваемую по окончании срока кредита.
Следует иметь в виду, что сумма кредита представляется для оплаты максимум 70% от стоимости жилья, которое планируется приобрести, т.е. обратившийся за кредитом должен располагать собственными деньгами, необходимыми для оплаты минимум 30% стоимости жилья.
Будут предоставляться только долгосрочные кредиты - от 3 до 10 лет, что позволит долговременно распределить погашение кредита заемщиками. Размер вознаграждения за кредит увеличивается в зависимости от срока кредита. Однако, методика погашения кредита составлена таким образом, что размер ежемесячных выплат будет меньше при получении кредита на более долгий срок. Это делает жилье доступным по стоимости и увеличивает возможности по приобретению планируемого заемщиками жилья. Таким образом, мечта о квартире на окраине реализуется в виде собственной квартиры в центре города, а желание быть владельцем хорошей квартиры может быть пересмотрено в сторону покупки дома.
Размер выплат в погашение кредита не должен превышать 35% от размера месячного чистого дохода (за вычетом налогов). Это является необходимым для сохранения существующего жизненного уровня заемщика, хотя указанный коэффициент может пересматриваться в зависимости от размера получаемого заемщиком дохода.
В случае положительного заключения Компании, потенциальным заемщикам будет предложено по своему усмотрению обратиться в один из банков или небанковских организаций, являющихся партнерами Компании, которые будут фактически осуществлять процедуру выдачи кредита.
Заемщику необходимо представить весь перечень требуемых банками или небанковскими организациями документов, который может быть дополнен для окончательного определения платежеспособности.
Кредит будет погашаться до конца срока кредитования ежемесячными равными суммами до полного погашения, которые будут состоять частично из вознаграждения, а частично из суммы основного долга.
Досрочное полное погашение кредита допускается не ранее, чем через 6 месяцев после получения.
Досрочное частичное погашение кредита возможно, если вносимая сумма составляет не менее 10% от суммы полученного кредита.
Вознаграждение по кредитам?
Величина размера вознаграждения по кредитам зависит прежде всего от структуры привлекаемых средств от инвесторов для выдачи кредитов.
Размер вознаграждения по кредитам, предоставляемым в рамках проектов Компании (на первоначальном этапе от 13,9% годовых по кредиту сроком на 3 года, до 18,8% по кредиту сроком на 10 лет), будет значительно ниже, чем предлагаемое на финансовом рынке. Это достигается путем привлечения относительно дешевых денег на денежном рынке.
В какой валюте выдается кредит?
Принципиальное отличие кредитов по программе развития ипотечного кредитования, реализуемой Компанией, в том, что они предоставляются только в тенге без привязки к твердой валюте. На текущий момент лишь небольшая часть работающего населения имеет доход в твердой валюте. Большинство работающего населения получает доход в тенге. Следовательно, кредитование в твердой валюте либо в тенге с фиксацией валютного эквивалента не соответствует структуре доходов большей части желающих получить кредит.
В этой связи, все кредиты, предоставленные в рамках проектов Компании, будут предоставляться в тенге.
Какое жилье можно приобрести в кредит?
Заемщик имеет право приобрести по своему усмотрению отдельную квартиру в многоквартирном доме, индивидуальный дом с земельным участком или квартиру в коттедже на несколько семей. Единственное ограничение - это максимальный размер кредита, который на первоначальном этапе, в рамках пилотного проекта установлен в тенге и является эквивалентным 30 000 долларов США. Таким образом, максимальная стоимость жилья может достигать суммы, эквивалентной 42 857 долларов США.
Заемщик свободен в выборе жилья для покупки. Однако оно должно соответствовать минимальным требованиям к качеству, установленным Компанией. Не предполагается однозначной покупки какого-либо конкретного жилья, т.е. получая кредит, заемщик получает только деньги на покупку жилья.
Поскольку приобретаемое жилье является также залогом по ипотечному кредиту, Компанией будет уделяться значительное внимание оценке жилья. Это является обязательным условием получения кредита, причем оценка должна быть проведена независимым оценщиком из перечня, определяемого Компанией. Кроме того, это позволит заемщику получить реальное представление о стоимости жилья и перспективах спроса на него в будущем (ликвидности).
Как быть в будущем в случае повреждения жилья или отсутствия возможности погашения кредита вследствие утери трудоспособности?
Предусматривается передача кредита в доверительное управление банка, которые будут осуществлять постоянный мониторинг. Обязательным условием получения кредита Компании является страхование приобретаемого жилья от рисков повреждения, а также страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика. Соответствующие услуги предоставят страховые организации, которые соответствуют требованиям, установленным Компанией и Национальным Банком.
При наступлении страхового случая, страховая компания перечислит банку или небанковской организации необходимую для погашения кредита сумму. Услуги страховой компании оплачивает заемщик, однако общая стоимость всех видов страхования по ипотечному кредиту составит приемлемую для заемщика сумму, которая будет меньше той, которую пришлось бы заплатить по существующим тарифам по каждому виду страхования в отдельности.
Когда заемщик становится фактическим собственником жилья?
Одним из преимуществ ипотечного кредитования является наделение заемщика правом собственности на приобретаемое жилье.
После окончательного определения заемщиком приобретаемого жилья, а также суммы кредита совместно с банком или организацией, осуществляющей отдельные виды банковских операций, заключаются следующие договора:
-двухсторонний кредитный договор между заемщиком и банком или небанковской организацией, в котором будут указаны все условия получения и погашения кредита, в том числе конкретное жилье, приобретаемое заемщиком;
-трехсторонний договор купли-продажи жилья между продавцом, покупателем (заемщиком) и банком или небанковской организацией.
После заключения договоров заемщик вносит первоначальный взнос в размере минимум 30% стоимости жилья на специальный счет в банке или небанковской организации, предоставляющих кредит. После предоставления кредита, полная стоимость жилья будет перечислена продавцу. Следующим этапом является оформление собственности на приобретенное заемщиком жилье и передача его в залог кредитору. С момента оформления договора купли-продажи заемщик становится собственником жилья. Часть предлагаемых на сегодняшний день на рынке схем финансирования приобретения жилья подразумевает отсутствие собственности заемщика на него до момента полного погашения его стоимости с учетом начисленного банком вознаграждения (финансовый лизинг). Даже получив возможность проживать в приобретаемом жилище, заемщик фактически является лишь его арендатором, но никак не собственником. В случае получения физическим лицом ипотечного кредита, он становится собственником жилья сразу после его приобретения, несмотря на наличие задолженности по кредиту.
В последние годы уровень экономической и юридической грамотности населения значительно возрос. Многие имеют представление о предлагаемых финансовых продуктах и в состоянии самостоятельно определить для себя как наиболее выгодные сферы вложения своих личных денег, так и лучшие условия заимствования. В то же время, отдельные юридические аспекты ипотечного кредитования не известны большинству населения. Заемщик получает ипотечный кредит на покупку жилья, которое затем вносится в качестве залога, т.е. в случае невыполнения заемщиком своих обязательств, жилье будет реализовано для погашения обязательств перед банком или небанковской организацией. Оставшаяся после этого сумма денег будет возвращена заемщику, так как собственником купленного жилья является заемщик. Однако это является обычной мировой практикой и, как свидетельствует международный опыт, не причиняет неудобств для заемщиков.
Следует отметить, что ипотечные кредиты в рамках пилотного проекта предоставляются только на покупку жилья, а не на его ремонт или строительство
Знание вышеизложенного позволяет улучшить собственную информированность и ускорит принятие решения о получении ипотечного кредита:
- потенциальным заемщиком, который ранее не мог осуществлять требуемые ежемесячные платежи, поскольку это существенно влияло на личный или семейный бюджет и вело к снижению привычного уровня жизни;
- представителем среднего класса, имеющем работу и стабильный доход, желающем приобрести недорогое жилье, но не обладающем финансовыми накоплениями для его полной единовременной оплаты;
- деловым человеком, имеющем собственный бизнес, не желающем для покупки жилья извлекать значительные финансовые ресурсы из оборота, потому что эти деньги могут принести большие доходы, чем его ежемесячный риск по кредиту;
- молодой семьей, которая хотела быть жить отдельно, но располагает для этого финансовыми возможностями и т.д.
Программа развития ипотечного кредитования, реализуемая ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания», позволяет достигнуть комплексного решения как желаний населения, так и задач государственного масштаба.
Для каждого человека предоставляется реальная возможность достижения своей цели - улучшение условий проживания, используя приемлемые условия, позволяющие сохранить существующий жизненный уровень.
По ряду причин вклады населения являются наименее возможным на сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования, поскольку вклады населения наиболее мобильны при изъятии денежных средств при появлении любой негативной информации о банке, а действующее законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.
Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из «оптовых» источников считается более предпочтительным для коммерческих банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся :
- кредитные линии, открытые одним или консорциумом банков;
- средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями а т.д.);
- средства от продажи целевых облигационных займов.
Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан за счет «оптовых» источников на функционировании вторичного рынка ипотечных кредитов.
На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечение быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы ликвидности кредиторы имеют возможность продать выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально созданной для этой цели Казахстанской ипотечной компании или иному оператору вторичного рынка.
Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать себя как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.
Возможны следующие модели привлечение коммерческими банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов:
Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных правами требования по ипотечным кредитам, и их реализация на финансовым рынке.
Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов вторичного рынка.
Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных правами требование по ипотечным кредитам. Механизм рефинансирования в данном случае может выглядеть следующим образом:
- заключение коммерческим банком с юридическими и (или) физическими лицами кредитных договоров под залог недвижимости с оформлением соответствующих ипотечных свидетельств;
- выпуск коммерческим банком ипотечных облигаций, обеспеченных правами требования по ипотечным кредитам.
Глава 2. Аналитические основы ипотечного кредитования, методы и модели его реализации
2.1. Процедура выдачи ипотечного кредита
В современных условиях отношение уровней ежемесячных доходов и расходов многих казахстанских семей позволяет осуществлять некоторые накопления денег. Наиболее распространенными формами хранения сбережений являются вклады в банках либо приобретение недвижимости. В то же время, большая часть населения, желающего улучшить свои жилищные условия, не в состоянии прибрести жилье из-за отсутствия достаточных накоплений. В этой связи, возникают хорошие предпосылки для расширения кредитно-финансовой сферы платежеспособного спроса населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации денег посредством запуска и развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. С внедрением и развитием этой системы население получает возможность приобретать готовое жилье на свободном рынке за счет средств, предоставленных в виде долгосрочного ипотечного кредита.
Первым этапом работы Правительства Республики Казахстан в этом направлении стало одобрение постановлением № 1290 от 21 августа 2006 года Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.
Основой Концепции является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. Поскольку жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования, для его приобретения зачастую бывает недостаточно текущих доходов потребителей или их накоплений. Между тем, в государствах с достаточно развитой финансовой системой эта проблема решается, как правило, предоставлением долгосрочных кредитов. Кроме того, создается база для привлечения посредством банков и других финансовых институтов необходимого капитала в эту сферу. Известны различные способы, модели и формы взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования. Концепцией предусмотрена возможность самостоятельного привлечения ресурсов кредиторами путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг при условии их покрытия, т.е. двухуровневая система ипотечного кредитования, позволяющая обеспечить кредиторов финансовыми ресурсами за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов.
Особенностью Концепции, является то, что разработанная система в первую очередь рассчитана на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, банков-кредиторов, инвесторов. Поэтому организация системы ипотечного кредитования предполагает возникновение нового субъекта системы - оператора вторичного рынка ипотечных кредитов, осуществляющего рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты населению.
В целях практической реализации поставленных задач, на финансовом рынке появился новый финансовый институт - ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания», единственным учредителем которой является Национальный Банк Республики Казахстан. В дальнейшем планируется привлечение новых акционеров из числа международных финансовых организаций и казахстанских банков.
Одним из важных моментов становится стандартизация процедур
выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки
платежеспособности заемщиков, финансовых инструментов для привлечения
средств. Иначе говоря, на первичном и вторичном рынках должны работать
только строго соответствующие установленным стандартам рыночные
ипотечные кредиты.
Практический механизм взаимодействия участников ипотечных рынков, имеющий целью рефинансирование кредиторов, имеет несколько стадий:
1. Банк-кредитор выдает ипотечный кредит, после чего приобретает право требования к заемщику, обеспеченное залогом приобретенного заемщиком жилья.
2. Компания приобретает у банка-кредитора права требования по ипотечным кредитам и выпускает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные приобретенными правами требования.
3. Институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании, пр.) приобретают на вторичном рынке ипотечные ценные бумаги, обеспеченные правами требования, тем самым осуществляя рефинансирование ипотечного рынка и обеспечивая приток денег для ипотечного жилищного кредитования.
4. Привлеченные таким образом на финансовом рынке деньги инвесторов будут вновь направлены на расширение объемов ипотечного жилищного кредитования.
Взаимодействие Компании с банками-партнерами, а также иными организациями, осуществляющими ипотечное кредитование, основано на рыночных отношениях, подразумевающих добровольное желание сторон участвовать в сделке при условии внедрения системы стандартизации рыночных ипотечных кредитов, соответствии рыночных ипотечных кредитов установленным общим требованиям. Так, на первом этапе долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются на срок от трех до десяти лет. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается объем ежемесячных выплат заемщика. Кредиты выдаются в национальной валюте - в тенге. Сумма кредита составляет не более 70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося предметом залога. Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья в объеме 30% его стоимости за счет собственных средств.
Кредит и вознаграждение по нему выплачиваются в виде аннуитетных платежей. Аннуитетный платеж включает полный платеж по выплате вознаграждения, начисляемого на остаток основного долга, а также часть основного долга по кредиту. При этом, размер ежемесячных платежей устанавливается один раз в полгода и не изменяется в течение этого периода времени, что удобно как для заемщика, так и для кредитора. Данное обусловлено пересмотром ставок вознаграждения каждые полгода в зависимости от курса, сложившегося на рынке государственных ценных бумаг.
Приобретенное в кредит жилье служит обеспечением кредита. Оно должно быть свободно от всех ограничений и обременении, не должно быть заложено в обеспечение иного обязательства. Кроме того, общим требованием является следующее условие: сумма ежемесячных платежей по кредиту вкупе с платежами по налогам и страхованию не должна превышать 35% ежемесячного дохода заемщика. Если заемщик имеет иные обязательства, ежемесячная сумма его выплат по обязательствам, включая аннуитетный платеж по кредиту, не должна превышать 40% его дохода.
Безусловно, большое значение имеет кредитный договор, его условия и порядок заключения. Необходимыми условиями, которые стороны обязаны предусмотреть в кредитном договоре, являются сумма предоставляемого кредита, срок, на который данный кредит предоставляется, размер выплачиваемых заемщиком процентов вознаграждения по кредиту, очередность погашения кредита и начисленных по нему процентов, основания для досрочного расторжения договора и другие условия.
Непременным условием выдачи ипотечного кредита является подписание заемщиком договора ипотеки. В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки, цена передаваемого в ипотеку жилья, суть обязательства, обеспечиваемого ипотекой, размер основного обязательства, сроки исполнения обязательств, основания обращения взыскания на предмет ипотеки, другие условия.
Процедура получения ипотечного кредита стандартизирована и состоит из следующих этапов:
11. Этап предварительной квалификации заемщика: на данном этапе заемщик получает всю необходимую информацию о кредиторе, условиях предоставления кредита, своих правах и обязанностях. Кредитор на данном этапе оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.
12. Подбор жилья, соответствующего финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора.
13. Оценка жилья, как предмета ипотеки, с целью определения его рыночной стоимости. Определенная оценщиком рыночная стоимость соотносится кредитором с суммой выдаваемого кредита.
14. Андеррайтинг заемщика - включает оценку кредитором вероятности погашения кредита заемщиком и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств у заемщика. При этом, кредитор проверяет достоверность информации, предоставленной заемщиком и принимает решение о возможности или невозможности выдать кредит. На этом этапе должно быть оформлено личное страхование заемщика.
15. Этап заключения договоров: а) договора купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом жилья; б) кредитного договора между заемщиком и кредитором.
16. Этап проведения расчета с продавцом жилья.
17. Этап страхования приобретенного жилья.
18. Заключение договора ипотеки.
В случае невыполнения заемщиком (залогодателем) условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т. д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
В настоящее время Казахстанская Ипотечная Компания проводит пилотны и проект в городах Астана и Алматы. В ходе реализации проекта жители обеих столиц получат возможность, воспользовавшись сегодня доходами завтрашнего дня, приобрести в кредит жилье. На первом этапе предварительная квалификация заемщика будет проводиться работниками Компании. Кроме того, информация, размещенная на web-сайте Национального Банка Республики Казахстан в сети 1п1егпе1 по адресу: www.nationalBank.kz позволит потенциальным заемщикам самостоятельно в интерактивном режиме определить доступную им в соответствии с доходом сумму кредита, его сроки, а также величину ежемесячного аннуитетного платежа.
Ипотечное кредитование является механизмом, при¬званным решить одно из важ¬нейших противоречий сферы недвижимости, между сто¬имостью объектов недвижи¬мого имущества и уровнем текущих доходов покупателей недвижимости. В таком слу¬чае приобретение жилья за счет текущих доходов покупателя недвижимости невозможно. Следовательно, чем больше развита система ипотечного кредитования, тем больше масштабы рыночного Оборота недвижимости. В этой связи, возникают хорошие предпосылки для расши¬рения кредитно-финансовой сферы платежеспособного спроса населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации де¬нег посредством запуска и развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.
В целях создания меха¬низмов финансирования жи¬лищного строительства, ре¬шения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье и сти¬мулирования строительства жилья, постановлением Пра¬вительства Республики Ка¬захстан №1290 от 21 августа 2006 года была одобрена Кон¬цепция долгосрочного финан¬сирования жилищного строи¬тельства и развития системы ипотечного кредитования.
Целью долгосрочного ипо¬течного кредитования являет¬ся создание эффективно ра¬ботающей системы обеспече¬ния доступным по стоимости жильем граждан со стабиль¬ными доходами, основанной на рыночных принципах при¬обретения жилья на жилищ¬ном рынке за счет собствен¬ных средств и долгосрочных ипотечных кредитов. При этом залогом по кредиту является то жилье, которое и было куп¬лено на сумму кредита.
В этой связи возникла потребность в создании фи¬нансовой структуры, которая осуществляла бы рефинанси¬рование банков и удовлетво¬ряла бы их потребности в ликвидности за счет долго¬срочного заимствования. В целях практической реализа¬ции поставленных задач На¬циональным Банком Респуб¬лики Казахстан было приня¬то решение о создании по¬добной структуры - ЗАО «Ка¬захстанская Ипотечная Ком¬пания», единственным акци¬онером которой на сегодняш¬ний день является Нацио¬нальный Банк.
Основными направлениями деятельности Компании является приобретение у бан¬ков-кредиторов долгосрочных ипотечных кредитов и эмис¬сия ипотечных ценных бумаг, обеспеченных этими креди¬тами.
Одним из важных момен¬тов становится стандартиза¬ция процедур выдачи и об¬служивания ипотечных кре¬дитов, правил оценки плате-жеспособности заемщиков, финансовых инструментов для привлечения средств. Иначе говоря, на первичном и вторичном рынках должны работать только строго соот¬ветствующие установленным стандартам рыночные ипотеч¬ные кредиты. ,1..- ;
Стандартная процедура получения ипотечного креди¬та в банке состоит из не¬скольких основных частей:
1. этап предварительной квалификации заемщика,
2. оценка кредитоспособ¬ности заемщика (андеррай¬тинг),
3. оценка жилья, как предмета ипотеки,
4. этап заключения дого¬воров,
а) этап проведения рас¬чета с продавцом жилья,
б) этап страхования при¬обретенного жилья.
в) заключение договора ипотеки.
Основным направлением ипотечного кредитования в рамках проекта Компании яв¬ляется предоставление кре¬дитов в национальной валюте тенге. Сумма кредита представляется до 70% от стоимости жилья, которое планируется приобрести, т.е. заемщик, обратившийся за кредитом, должен располагать собственными деньгами необходимыми для оплаты части жилья в объеме стоимости жилья.
Следует иметь в виду что сумма кредита может составлять до 85% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося предметом залога, при условии страхова¬ния правовой ответственно¬сти за выплату части суммы первоначального взноса в размере до 15% стоимости жилья. При этом заемщик вносит первоначальный взнос в пределах 15 и выше процентов от стоимости жи¬лья за счет собственных средств.
Приобретенное в кредит жилье служит обеспечением кредита. Оно должно быть свободно от всех ограничений и обременении, не должно быть заложено в обеспе¬чение иного обязательства. Кроме того, общим требова-нием является следующее условие: сумма ежемесячных платежей по кредиту не дол¬жна превышать 35% дохода заемщика. Если заемщик имеет иные обязательства, ежемесячная сумма его вып¬лат по обязательствам, включая платеж по кредиту не должна превышать 40% его дохода. Кредит и вознаграждение по нему выплачиваются в виде аннуитетных платежей, который включают полный платеж по выплате воз¬награждения, начисляемого на остаток основного долга, а также часть основного дол¬га по кредиту. При этом все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке являются равными на весь кредитный период, что удобно как для заемщика, так и для кредитора.
Компания устанавливает критерии соответствия банков-партнеров требованиям в части:
1. Финансовой устойчи¬вости партнеров, наличия ли¬цензии на проведение бан¬ковских и иных операций, участия в системе обязатель¬ного коллективного гаранти¬рования (страхования) вкла¬дов (депозитов) физических лиц, выполнения установлен¬ных Национальным Банком пруденциальных нормативов и иных обязательных к вы¬полнению норм и лимитов;
2. Квалификации персо¬нала, задействованного в предоставлении и обслужи¬вании ипотечных жилищных кредитов. В структурном под-разделении банка, ответ¬ственном за выдачу и обслу¬живание, должно быть, не ме¬нее двух специалистов, про¬шедших курс обучения по про¬грамме ипотечного жилищно¬го кредитования и получивших соответствующий серти¬фикат.
3. Внутренней документа¬ции, регламентирующей пре¬доставление и обслуживание ипотечных жилищных креди¬тов, оценки риска невозвра¬та (андеррайтинга) и управ¬ления рисками в процессе выдачи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Банк, пожелавший участвовать в реализации программы по выдаче ипотечных кредитов, подает в Компанию заявку на совместную дея¬тельность, далее это закреп¬ляется генеральным соглашением между Компанией и банком где устанавливаются совместные действия сторон.
После вступления в силу генерального соглашения, стороны проводят предвари¬тельную работу по согласованию предстоящего приобре¬тения ипотечных жилищных кредитов Компанией.
Покупка ипотечного жилищного кредита оформляется передачей Компании ипо¬течного свидетельства с со¬вершением на нем передаточной надписи в пользу Компании и отдельным договором покупки и обратного выкупа ипотечного свидетельства либо подписанием договора цессии. Право требования по кредитному договору, а так¬же по договору ипотеки пере-ходит к Компании в день го¬сударственной регистрации покупки ипотечного жилищ¬ного кредита, далее банк-партнер передает Компании по акту приема-передачи дел все правоустанавливающие и иные документы, формирую¬щие кредитное досье.
Компания заключает с банком-партнером договор обслуживания ипотечных жилищных кредитов, приобретенных Компанией. Предме¬том договора обслуживания является обслуживание ипо¬течных жилищных кредитов, принадлежащих Компании.
В рамках договора обслу¬живания банк-партнер осуществляет следующие основные функции :
1) принимает от заемщиков платежей по обслуживаемым ипотечным жилищным кредитам;
2) в установленные сроки перечисляет на корреспондентский счет компании платежей поступающие в пользу компании;
3) осуществляет контроль за надлежащим и своевременным исполнением заемщиками обязательств по кредитным договорам;
4) осуществляет контроль за состоянием предмета ипо¬теки.
Бухгалтерский учет ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания осуществляется на основе плана счетов бухгал¬терского учета банков второго уровня, утвержденного поста¬новлением правления Нацио¬нального Банка Республики Казахстан № 412 от 15 нояб¬ря 2006 года.
Учет ипотечных жилищных займов Компании осуществ¬ляется в соответствии с раз¬работанным Компанией «Вре¬менным положением о поряд¬ке учета ипотечных жилищных займов, права требования по которым приобретаются зак¬рытым акционерным обще¬ством «Казахстанская ипотеч-ная Компания».
Приобретение Компани¬ей ипотечных жилищных зай¬мов у банков-партнеров про¬изводится по договорной цене, которая включает в себя сумму непогашенного основ¬ного долга.
Сумма вознаграждения, начисленного с момента выдачи ипотечного жилищного зай¬ма либо с даты последнего платежа, при наличии таково¬го, до даты поступления денег от Компании на корреспонден¬тский счет банка-партнера в счет приобретения прав тре¬бований по этому ипотечному жилищному займу, удержива¬ется банком-партнером из сум¬мы первого платежа, произве¬денного заемщиком с момен¬та поступления денег от Ком-пании на корреспондентский счет банка-партнера.
Расчет суммы вознаграждения, начисленного по ипотечному жилищному займу, производится по формуле:
А = К*В/100/360*30,
где А - сумма вознаграж¬дения, начисленного по ипо¬течному жилищному займу до даты поступления денег от Компании и причитающегося банку-партнеру, выдавшему ипотечный жилищный заем;
К - остаток основного долга по ипотечному жилищ¬ному займу на начало отчет¬ного периода;
В - годовая ставка воз¬награждения по ипотечному жилищному займу.
При этом расчет причита¬ющейся банку-партнеру за неполный месяц доли вознаг¬раждения, начисленного по ипотечному жилищному зай¬му, производится по формуле:
А = К*В/100/360*30/C*D,
где А - сумма вознаграж¬дения, начисленного по ипо¬течному жилищному займу до даты поступления денег от Компании и причитающегося банку-партнеру, выдавшему ипотечный жилищный заем;
К - остаток основного долга по ипотечному жилищ¬ному займу на начало отчет¬ного периода;
В - годовая ставка воз¬награждения по ипотечному жилищному займу;
С - количество календар¬ных дней в месяце, в котором уступлены права требования по ипотечному жилищному займу;
D - фактическое количе¬ство календарных дней пользования ипотечным жи¬лищным займом банка-парт¬нера, выдавшего ипотечный жилищный заем в периоде, за который начисляется вознаграждение.
В отдельных случаях сумма, выплачиваемая Компани¬ей банку-партнеру, может быть ниже либо выше разме¬ра основного долга(дисконт, премия). Размер дисконта (премии) зависит от условий выдачи ипотечного жилищно¬го займа (срок кредита, вид и размер ставки вознаграж¬дения по займу (фиксирован¬ная, плавающая) ставок воз¬награждения по привлекае-мым Компанией обязатель¬ствам.
Компания не позднее 3-х рабочих дней с даты регист¬рации ипотечного свидетель¬ства и договора обратного выкупа перечисляет на кор-респондентский счет банку-партнеру договорную сумму.
Вознаграждение, начис¬ленное до фактического полу¬чения денег на корреспонден¬тский счет банка-партнера, является доходом банка-парт¬нера.
Ежемесячно Компанией производится начисление вознаграждения банку-парт¬неру по договору обслужива¬ния ипотечных жилищных зай¬мов, которое включает в себя плату за обслуживание зай¬мов и обязательство обрат¬ного выкупа по ним. Размер вознаграждения оговаривает¬ся сторонами в договоре об¬служивания и в договоре по¬купки обратного выкупа либо в договоре цессии и устанав¬ливается в процентном соот¬ношении от остатка основно¬го долга по ипотечному жи¬лищному займу.
Расчет суммы вознаграж¬дения банка-партнера произ¬водится по следующей фор¬муле:
E=K*(I+R)/100/12*N,
где Е - сумма вознаграж¬дения банку-партнеру по до¬говору обслуживания ипотеч¬ных жилищных займов, за от¬четный период;
К - остаток основного долга по ипотечному жилищ¬ному займу на начало отчет¬ного периода;
I - годовая ставка вознаг¬раждения за обслуживание ипотечных жилищных займов;
R - годовая ставка воз¬награждения за обязательство обратного выкупа;
N - число месяцев в от¬четном периоде.
Начисление вознаграж¬дения банку-партнеру, осу¬ществляющему обслужива¬ние ипотечных жилищных зай¬мов, за неполный месяц про-изводится по формуле:
A=K*(I+R)/100/360*30/C*D
где А - сумма вознаграж¬дения за расчетный период;
К - остаток основного долга по ипотечному жилищ¬ному займу на начало отчет¬ного периода;
I - годовая ставка воз¬награждения за обслужива¬ние ипотечных жилищных займов;
R – годовая ставка воз¬награждения за обязательство обратного выкупа;
С - количество календар¬ных дней в отчетном периоде;
D - фактическое количе¬ство календарных дней в пе¬риоде, за который начисля¬ется вознаграждение.
Учет в банках-партнерах ведется на основании реко¬мендаций Национального Банка Республики Казахстан по отражению в бухгалтерском учете банками второго уровня операций по ипотеч¬ным жилищным займам №24211/23 от 10.01.05 года.
Банк-партнер, осуществ¬ляющий обслуживание ипо¬течных жилищных займов, ежемесячно, не позднее 2-го числа текущего месяца пере¬числяет Компании платежи, полученные по ипотечным жилищным займам (за мину-сом причитающегося вознаг¬раждения за обслуживание ипотечных жилищных займов и обязательство обратного выкупа). К платежному пору-чению прилагается расшиф¬ровка платежей с указанием реквизитов заемщика.
Если заемщиком осуще¬ствлен платеж по ипотечному жилищному займу в сум¬ме ниже установленной гра¬фиком платежей, то получен¬ная сумма, в первую очередь, направляется на выплату пла¬тежей Компании, оставшаяся часть - на выплату вознаг¬раждения банку-партнеру.
При неисполнении либо ненадлежащем исполнении требований по ипотечным жилищным займам возни¬кает процесс обратного вы¬купа.
Обратный выкуп банком-партнером у Компании ипо¬течных жилищных займов производится по цене, вклю¬чающей в себя сумму непо-гашенного остатка основного дЛ1та по ипотечному жилищ¬ному займу, начисленного по ним на день обратного выку¬па вознаграждения, а так же пени и штрафов, при нали¬чии таковых.
В случае обратного выку¬па банк-партнер не позднее 3-х рабочих дней перечисля¬ет на указанный Компанией счет стоимость ипотечного жилищного займа на остав¬шуюся сумму основного дол¬га по займу.
Вознаграждение, начисленное до фактического поступления денег на указанный счет Компании, является доходом Компании.
В настоящее время Ком¬пания подключена к Межбан¬ковской системе перевода денег (МСПД) и самостоя¬тельно производит взаимо¬расчеты с банками-партнера¬ми по ипотечным жилищным займам.
Внедрено в опытную и промышленную эксплуата¬цию программное обеспечение автоматизированной ин¬формационной системы «Банковское Сервисное Бюро», разработаны выход¬ные формы отчетности и со¬вместно проводится работа по усовершенствованию про¬граммного обеспечения ипо¬течных жилищных займов.
Казахстанская Ипотеч¬ная Компания прошла пери¬од становления. В настоя¬щее время завершен пилотный проект, реализованный в городах Астана и Алматы. Теперь перед Компанией стоит задача о расширении своей деятельности в сфере ипотечного кредитования в целом по республике, а именно в следующих регио¬нах: ^городе Алматы и Алматинской области, городах Астана, Актау, Актобе, Атырау, Жезказган, Караганда, Кокшетау, Павлодар, Уральск, Усть-Каменогорск, Шымкент.
Начиная с 1 июня 2008 года, Компания планирует приобретать ипотечные кре¬диты по новой схеме, осно¬ванной на котировочных став¬ках. Более гибкая ценовая политика позволит макси¬мально заинтересовать банки и небанковские организации в увеличении своих инвестиций в жилищную сферу и сделать ипотечные кредиты доступными для населения всех регионов страны.
2.2. Аналитические основы и модели ипотечного кредитования
Важнейшим вопросом для банка, изучающего вопрос предоставлении ипотечной ссуды, яваляется кредитоспособность заемщика. При ипотечном кредитова¬нии одним из основных условий является наличие у потенциально-го клиента средств в размере 50% от суммы запрашиваемого креди¬та. На другую половину необходи¬мой суммы может быть выдан кре¬дит, но обязательно под залог по¬купаемого жилья. Обычная проце¬дура оформления ипотечного кре¬дита включает в себя:
1). Отдел приема заявок. Необходимые бланки документов клиент приобретает у банка и за¬полняет самостоятельно.
2). Отдел экспертизы. Заполненные документы представляются в отдел экспертизы, в котором составляется подробное досье клиента: о месте его работы, о доходах, расходах, налогах, име¬ющихся сбережениях в банке. На сбережения берут доверенность у клиента на право проверки вкла¬да. Банком проверяется равно¬мерность поступления вкладов. Если у клиента имеются ценные вещи, полученные по дарственной в качестве наследства, подарки и т.д. - все это также тщательно проверяется. Если клиентом ранее получалисьссуды на приобретение ценных вещей, то проверяется регулярность выплат. Проводится проверка оплаты квартиры, телефона, членов его семьи. Например, нет ли у заемщика обязательств по оплате за членов семьи. По результатам проверки отдел экспертизы дает заключение по доходам и расходам. Если обяза¬тельства клиента по выплатам превышают 32% от общей суммы его доходов, то делается вывод о нецелесообразности выдачи кре¬дита. В качестве примера расчета необходимого дохода для обслу¬живания ипотечного кредита можно привести следующие данные:
3). Управление обслуживания. Кредитное дело, в котором огова-ривается система выплат, напри¬мер, из зарплаты заемщика, либо, если фирма будет оплачивать за работника и т.д. , передается в управление обслуживания. По согласованию с клиентом устанавливается день платежа. Стоимость ипотечного кредита состоит из процентных выплат, а также различных сборов и комиссионных платежей. Помимо процента, бан¬ки, как правило, взимают комис¬сию за открытие ссуды, покрыва¬ющую стоимость проведения соот¬ветствующих процедур, связанных с оформлением кредита. Этот сбор взимается обычно в момент выдачи ссуды и составляет 1%-1.5% от ее суммы.
Заем. (долл. США) 25000 25000 25000 25000 25000 25000 25000
Годовая ставка, (%) 7 15 15 15 25 25 25
Срок, (лет) 10 10 5 3 10 5 3
Ежемесячная выплата, (долл.) 290 403 595 867 569 734 994
Требуемый ежемесячный чистый доход, (долл.)
968
1344
1982
2889
1896
2446
3313
Требуемый ежемесячный доход до уплаты налогов, (долл.)
1396
1940
2861
4169
2736
3530
4781
При выдаче ссуды под недви¬жимость очень важно принимать по внимание два фактора: срок погашения и размер ссуды. Увеличение срока погашения суммы кредита к стоимости недвижимости повышает стоимость ссуды для клиента и может повысить риск неплатежа для банка. Кроме того, высокий срок погашения и небольшой первоначальный взнос снижают ликвидность ссуды.
Расчет сумм, подлежащих выплате за полученный ипотечный кредит, может быть проведен в следующей последовательности:
Например, получена ипотечная ссуда в размере 20 тыс. долл. США сроком на 3 года, которая должна погашаться ежекварталь¬но равными суммами каждого пла¬тежа (ануитет). Плата за кредит установлена в размере 18% годо¬вых от остаточной суммы основно¬го долга на начало периода (оче-редного платежа).
Сумма, подлежащая выплате по истечении каждого срока пла¬тежа, определяется по формуле:
, долл. США
где Р - равная сумма, подле¬жащая выплате за определенный период (в данном примере за квартал);
К - сумма полученного креди¬та (20 тыс. долл. США);
n- процентная ставка (за квартал 4.5% или 0.075);
t - количество сроков выпла¬ты (в данном примере 12 сроков по одному кварталу каждый).
20060*0.075
Р = =21 89,8 США
1-(1 +0.075)-12
Срок погашения Сумма основного долга в начале периода погашения Сумма процентов за данный период Равная сумма выплаты долга Сумма погашения основного долга
1 20060 900 2189.8 1289,8
2 18710,2 841,959 2189,8 1347,841
3 17362,36 781,3062 2189,8 1408,494
4 15953,87 717,9239 2189,8 1471,876
5 14481,99 651,6895 2189,8 1538,11
6 12943,88 582,4745 2189,8 1607,325
7 11336,55 510,1449 2189,8 1679,655
8 9656,898 434,5604 2189,8 1755,24
9 7901,658 355,5746 2189,8 1834,225
10 6067,433 273,0345 2189,8 1916,766
11 4150,668 186,78 2189,8 2006,02
12 2147,648 96,64414 2244,292 2147,648
Всего - 6332,092 26332,092 20060
Результаты расчетов обычно сводят в виде таблицы:
Одним из важнейших моментов ипотечного кредитования является оценка собственности, предлагаемой клиентом в каче¬стве залога. Точность оценки за¬лога имеет весьма большое зна¬чение. Однако точная оценка не-движимости затруднена тем, что некоторые ее качества подвер¬жены влиянию многих быстро ме¬няющихся факторов. А многие ка¬чества вообще не поддаются точ¬ному определению.
Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасполо¬жения зданий, а также описания самих зданий, их состояния и вы¬деления особенностей оценива¬емой собственности. Далее ана¬лизируются возможные вариан¬ты использования объекта.
Следующий этап оценки- оп¬ределение стоимости. Определе¬ние стоимости осуществляется с учетом всех факторов, суще¬ственно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и не¬посредственно на ценность рас-сматриваемой собственности.
При расчете стоимости не¬движимости обычно используют три основных метода:
- затратный метод;
- доходный метод;
- метод прямого сравнительного анализа продаж;
Использование этих методов приводит к получению трех раз¬личных величин стоимости одного и того же объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостат¬ки каждого из использованных методов и установить окончатель¬ную оценку объекта собственно¬сти на основании данных того ме¬тода или методов, которые расце¬нены как наиболее надежные.
Затратный метод основан на оценке восстановительной стоимости
задания за вычетом его износа, увеличенной на сто¬имость земельного участка.
Данный метод оценки может привести к объективным резуль¬татам, если имеется возможность достаточно точно оценить величи¬ны стоимости и износа объекта при условии относительного рав¬новесия в конъюнктуре спроса и предложения на рынке недвижи¬мости.
Под восстановительной по¬нимается стоимость строитель¬ства в текущих ценах на действи¬тельную дату оценки точной ко¬пии оцениваемого здания из та¬ких же материалов, при соблюде¬нии таких же стандартов, по та¬кому же проекту, такой же плани¬ровки, имеющего все такие же недостатки, т.е. необходимо аб¬солютное соответствие оценива¬емому сооружению за вычетом износа.
Основу доходного метода составляет принцип ожидания, который гласит, что типичный ин¬вестор или покупатель приобре¬тают недвижимость в ожидании получения каких - либо потенци¬альных доходов или выгод. Ины-ми словами, стоимость объекта может быть рассчитана с учетом его возможностей принести инве¬стору (покупателю) какой - либо доход в будущем.
Определение стоимости до¬ходным методом опирается на следующие наиболее распрост¬раненные методы:
- дисконтирования доходов;
- прямой капитализации.
Они являются наиболее уни¬версальными методами оценки, практически применимыми к лю¬бым видам имущественных комп¬лексов.
Метод прямого сравнитель¬ного анализа продаж основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть на информа¬ции о сходных сделках. Область применения метода прямого срав¬нительного анализа продаж наи¬более эффективна для объектов недвижимости, по которым име¬ется достаточное количество до¬стоверной информации. Данный метод включает в себя сбор дан¬ных о рынке продаж и предложе¬ний по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректи¬руются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимос¬ти оцениваемой собственности.
Основные этапы процедуры оценки при методе прямого срав-нительного анализа продаж:
1.Исследование рынка с целью сбора информации о совер¬шенных сделках, котировках, предложениях по продаже объек¬та; , аналогичных объекту оценки.
2.Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки про¬изошли в свободных рыночных ус¬ловиях.
3.Подбор подходящих еди¬ниц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.
4.Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравне¬ния объектов, проданных или про¬дающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.
В условиях недостатка или низкой достоверности информа¬ции вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.
Метод прямого сравнитель¬ного анализа продаж позволяет наиболее точно определить ры¬ночную стоимость объекта недви¬жимости. Соответственно, приме¬нение данного метода наиболее эффективно при выдаче кредита, так как он позволяет наиболее полно и с наименьшими потерями обеспечить возврат кредитных ресурсов.
Коэффициент понижения при оценке жилых зданий (частные дома, квартиры) составляет 20-50%, а при установлении залого¬вой стоимости нежилых зданий 30-60% .
После проведения расчетов стоимости недвижимости указан¬ными методами проводят сравнение полученных данных. Целью сведения результатов всех ис¬пользованных методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, корректировка полученных оценок , и выработка единой стоимостной оценки.
Преимущества и недостатки каждого метода в оценке рас-сматриваемого объекта недвижи¬мости, определяют по следующим критериям:
1. Тип, качество и обшир¬ность информации, на основе ко¬торой проводится анализ.
2. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его сто¬имость, такие как фактическое использование, потенциальная доходность и другие.
3. Учет общей экономической ситуации на рынке недвижимос¬ти.
4. Учет экономических, поли¬тических и физических сил, дей¬ствующих в рассматриваемом районе.
Весьма перспективным на¬правлением, позволяющим суще¬ственно расширить сферу ипо¬течного кредитования и снизить размеры первоначального взно¬са, является страхование ссуд под недвижимость частными страховыми компаниями. Част¬ное страхование ипотечной за-долженности обычно рассчитано на срок до 10 лет. По истечении этого срока возможность потери банка из-за неплатежа уменьша¬ется до приемлемого для него уровня. Естественно, что с увеличением отношения размера ссуды к стоимости недвижимости должна возрастать и сумма страхования. Обычный размер страховки в западной практике, зависящий, как уже было отмечено, от отношения “ ссуда-стоимость залога ” , составляет от 12% до 22% задолженности.
Моделирование рынка ипотечного кредитования
Классификация моделей ипотечного кредитования включает свыше 100 методов и наименований, анализ которых является предметом отдельного экономико-математического исследования.
В данной работе нами рассмотрен отдельный, наиболее широко распространенный класс, где потенциальные ипотечные заемщики отличаются один от другого только вероятностью дефолта по займу.
В настоящем параграфе представим базовую модель поведения заемщика и кредитора.
1. Базовая модель: без секъюритизации
Пусть q- вероятность не наступления дефолта по ипотеке и имеет плотность распределения f (q), определенную на интервале [0,1]. В обоих случаях базовой и реальной моделей будем предполагать f (q) > 0 q(0,1). Примером функции плотности распределения, удовлетворяющей нашим условиям, является - распределение:
при
Двухпараметрический закон -распределения обладает высокой гибкостью и общностью. -распределение используется, например, для описания распределения величин субъективных вероятностей, полученных в ходе экспертного опроса.
В предположении нейтральности к риску кредитор будет предлагать ипотеку любому заемщику, способному принести приемлемый доход кредитору.
Формально заемщику будет предложена ипотека в том и только том случае, если
, (1)
где q- вероятность ненаступления дефолта по ипотеке, -ожидаемая норма доходности и -ожидаемая норма доходности при инвестировании в альтернативный инструмент.
Предполагаем так, чтобы кредитор в случае дефолта не получил большую прибыль, чем при альтернативном инвестировании.
Решая уравнение (1) относительно r, получим минимальную ставку ипотечного кредита как функцию от :
(2)
Теперь рассмотрим решение заемщика. Обозначая ожидаемую прибыль заемщика от ипотеки и -стоимость дефолта по ипотеке, видим, что заемщик получит ипотечный кредит в том и только том случае, если:
, (3)
где
Решая (3) относительно r, получим максимальную ставку ипотечного кредита, при которой заемщик примет решение взять кредит.
(4)
Считая ипотеку взаимоприемлемой для заемщика и кредитора, предположим .
Аналогично, считая дефолт взаимонеприемлемым, предположим, что стоимость кредита при дефолте для заемщика будет больше, чем прибыль кредитора, или .
Итак, получаем:
(5)
Решая уравнение (2) и (4) относительно q в условиях рыночного равновесия, получим:
(6)
Подставляя (6) в (2) или (4), найдем ипотечную ставку, соответствующую рыночному равновесию:
где
В следующих номерах журнала мы рассмотрим модифицированную модель с секьюритизацией ипотечных кредитов.
Модифицируем модель, добавив секьюритизатора ипотек, готового принять кредитный риск. Предположим, что секьюритизатор обладает тем же объемом информации о риске дефолта заемщика, что и кредитор, но кредитор выбирает, какие ипотечные кредиты держать в своем портфеле, а какие секьюритизировать.
Предположим, что банк и секьюритизатор принимают последовательные решения в течение трех периодов.
В первом периоде секьюритизатор определяет два контрактных условия для обмена ипотек на MBS: процентную ставку , предлагаемую за MBS (ипотечные облигации), и кредитный стандарт , которому должен соответствовать ипотечный кредит.
Используя информацию о вероятности дефолта заемщика, банк во втором периоде пытается максимизировать прибыль.
В третьем периое заемщик либо объявляет дефолт по своему кредиту (в данном случае ставка доходности ) либо полностью выплачивает долг. К концу третьего периода все стороны получают свои платежи.
Доходность по дефолтному кредиту - , доходность стандартного кредита - . Доходность для банка от секьюритизации ипотек - , где -премия за ликвидность.
Пусть количество ипотечных контрактов- N. Исходя из базовой модели мы предполагали, что вероятность ненаступления дефолта распределена с функцией плотности , определенной на интервале [0,1].
Как упоминалось в предыдущей статье (РЦбк, 2007, № 11), заемщик принимает решение взять ипотечный кредит в том и только в том случае, если:
(1)
из чего следует
, где -нижняя граница вероятности ненаступления дефолта.(2 )
Определим долг соответствующим условиям секьюритизации, если его кредитный рейтинг не ниже порогового . Доля кредитов, квалифицированных для секьюритизации, может быть представлена как: для , уменьшающаяся при увеличении порогового значения .
Проблема банка
Банк либо:
- принимает решение выдать ипотечный кредит и держать его в своем портфеле;
- выдает ипотечный кредит и немедленно рефинансирует его в MBS;
- отказывает в выдаче кредита.
Для секьюритизатора норма доходности от секьюритизации должна быть по крайней мере соизмеримой с альтернативной инвестицией.
Банк отказывает в выдаче кредита, если:
и (3)
Первое неравенство в уравнении (3указывает на то, что дер....
Глава 1. Проблемы и механизм формирования системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан
1.1. Сущность, механизм формирования условий и этапов ипотечного кредитования
1.2. Классификация и схемы ипотечного кредитования
1.3. Реализация программы внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане: механизм реализации, условия, этапы
1.4. Ипотечные кредиты: условия, отличительные черты
Глава 2. Аналитические основы ипотечного кредитования, методы и модели его реализации
2.1. Процедура выдачи ипотечного кредита
2.2. Аналитические основы и модели ипотечного кредитования
2.3. Ценные бумаги как катализатор ипотечного кредитования и источник жилищных кредитов
Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечных банков в Республике Казахстан
3.1. Обзор и анализ функционирования зарубежных финансовых институтов ипотечного кредитования
3.2. Ипотечные банки Российской федерации, Республики Казахстан и перспективы их развития
3.3. Правовое обеспечение ипотечного кредитования в Республике Казахстан и вопросы его совершенствования
Ипотека. Это понятие пришло в мировую финансовую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н.э.
Предшественник Солона – Драконт ввел ряд законов ( в 621 г. до .н.э.), согласно которым любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за его законами в истории закрепилось определение «драконовых законов».
В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе, отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать собственность по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника ( обычно на пограничной меже ) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензии на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. По-гречески «hypotethecе» подставка, подпорка.
Цель ипотечной системы – предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля – легко обращаемый товар, а значит, всегда есть риск как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначение залога.
Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее критичной для развития системы жилищного ипотечного кредитования в Казахстане.
Президент Назарбаев Н.А. в своем ежегодном послании народу Казахстана отметил: «Системность - вот главная формула нашего ускоренного продвижения вперёд в современном мире в ближайшее десятилетие» и во все времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти . В Послании 2008 года Президент Н.Назарбаев отметил: «Надо усвоить уроки, преподанные ипотечным кризисом в США, оказавшим серьезное влияние на наши банки. Государственная поддержка не может быть односторонней, и банки должны взять на себя часть рисков. Если акционеры банков не желают или неспособны, привлекать дополнительные ресурсы для своего развития, то государство должно быть готово, принять необходимые меры. При этом процесс регулятивного вмешательства должен быть предельно прозрачен и предсказуем для всего банковского сектора» .
Слишком «короткие» и «дорогие» привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности Казахстанских банков при ипотечном кредитовании. Ни один коммерчески банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потери ликвидности и банкротству банка.
Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:
- «розничные» источники кредитных ресурсов (к ним относятся депозиты населения и юридических лиц);
- «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии Казахстанских и иностранных кредитных организации, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);
По ряду причин вклады населения являются наименее возможным на сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования, поскольку вклады населения наиболее мобильны при изъятии денежных средств при появлении любой негативной информации о банке, а действующее законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.
Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из «оптовых» источников считается более предпочтительным для коммерческих банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:
- кредитные линии, открытые одним или консорциумом банков;
- средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями а т.д.);
- средства от продажи целевых облигационных займов.
Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан за счет «оптовых» источников на функционировании вторичного рынка ипотечных кредитов.
На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечение быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения, таким образом, проблемы ликвидности кредиторы имеют возможность продать выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально созданной для этой цели Казахстанской ипотечной компании или иному оператору вторичного рынка.
Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать себя как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты. Актуальность рассмотренных проблем определило цель и задачи данного дипломного исследования.
Целью работы являлось комплексное исследование проблем и аналитических основ процесса формирования системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан с учетом зарубежного опыта.
Задачами исследования выступали:
- анализ механизма формирования условий и этапов ипотечного кредитования;
- классификация моделей ипотечного кредитования;
- анализ и оценка реализация программы внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане;
- анализ и оценка аналитических инструментов и моделей ипотечного креди-тования;
- анализ проблем и перспектив развития ипотечных банков в Республике Казахстан.
Глава 1. Проблемы и механизм формирования системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан
1.1. Сущность, механизм формирования условий и этапов ипотечного кредитования
Для любой страны проблема обеспечения граждан доста¬точным количеством относительно недорогого и современного жилья была и остается по сей день одним из важнейших фак¬торов социальной политики государства.
Во многих странах ведущую роль в решении данной задачи играет система строй сбережений, в которой одними из участников являются специализированные коммерческие банки. Эта система привле¬кательна тем, что не требует наличия развитых финансовых рынков, относительно проста и ориентирована на слои населе¬ния со средним уровнем доходов. Идея целевых накоплений не нова и согласно древним источ¬никам возникла во времена правления династии Хан, в 200 г.д.н.э. когда высокопоставленный чиновник по имени Понг Кунг основал благотворительное общество образования накопле¬ний на вере под названием Ли-Ви, что можно перевести при¬мерно как «Услуга и ответная ус¬луга» или «Одолжить и увидеться снова».
В Европе же началом развития системы строй сбережений традиционно считается основание в 1775 г. в городе Бирмингеме жилищно-строи¬тельного общества «Kettley’s Building Society». Члены этого общества путем ежемесячных накопительных взносов образо¬вывали денежный фонд, из кото¬рого они могли в дальнейшем брать кредиты на жилищное строительство. В Германии пер¬вая «Стройсберкасса для каждо¬го» была основана в 1885 г. по инициативе пастора из города Билефильд Фридриха фон Бодельшвинга. Но «золотой век» системы строй сбережений в Германии наступил лишь после первой мировой войны, когда вследствие гиперинфляции и введения новой денежной единицы - рейхсмарки - стало прак¬тически нереальным найти необ¬ходимые на стадии восстановле¬ния экономики кредитные сред¬ства на жилищное строительст¬во. С 1921 по 1929 г. на фоне ос¬трого жилищного кризиса и трудностей с получением кре-дитных средств было основано множество частных и общест¬венных стройсберкасс, чтобы совместными усилиями вкладчи¬ков преодолеть жилищный кри¬зис.
После окончания второй ми¬ровой войны и проведения де¬нежной реформы 1948 г. вместе с экономическим ростом, кото¬рый больше известен как «не¬мецкое экономическое чудо»,так же бурно начала развиваться и система стройсбережений. По¬требность в жилье составляла 5-6 млн. квартир; при средних тем¬пах развития экономике потре¬бовалось бы около 20 лет на вос¬становление жилищного сектора. Количество договоров стройсбе¬режений увеличилось с незначи¬тельной цифры 306000 в 1948 г. до 12,5 млн. в 1972 г., в конце 2004 г. их насчитывалось более 32 млн.
Для нашей республи¬ки такая система также не явля¬ется «новостью». В 1994 г. Государственный банк жилищного строительства - Жилстройбанк - впервые применил систему стройсбережений, используя опыт германской стройсберкассы «Швебиш Халл». Но в то вре¬мя программа не получила долж¬ного развития. Согласно дан¬ным, таким образом было при¬влечено более 450 стройсберегательных вкладов на сумму око¬ло 30 млн. тенге. Параллельно, согласно Указу Президента РК и утвержденной государственной программе новой жилищной по¬литики, с 1993 г. Жилстройбанк осуществлял выдачу долгосроч¬ных льготных ипотечных креди¬тов на приобретение и строи¬тельство жилья на срок до 30 лет. При этом преследовалась цель - улучшить жилищные усло¬вия семей со средним и низким доходами (в основном работни¬ков бюджетных учреждений), простоявших в очереди на полу¬чение бесплатного жилья 10 и более лет. Особенностью данных кредитов явилась их индексация в долларовом эквиваленте, что впоследствии привело к возник¬новению серьезных проблем с их погашением.
Введение в ап¬реле 2005 г. свободного «плава¬ющего» обменного курса тенге обострило сложившуюся ситуа¬цию. На сегодняшний день прак¬тически все заемщики (а их око¬ло 2700 человек) выражают го¬товность погашать кредит, но не в состоянии платить по долгам с учетом индексации. Банком Центр-Кредит, являющимся пра¬вопреемником Жилстройбанка в результате объединения, неодно¬кратно предпринимались попытки применения различных дис¬контных схем погашения таких кредитов. Так, например, заем¬щикам предлагалось внести в банк депозиты на сумму, эквива¬лентную половине суммы креди¬та сроком на 5-6 лет. По истече¬нии этого времени начисленное вознаграждение и размещенные вклады направлялись бы на пога¬шение задолженности. Однако применение подобных схем не стало возможным вследствие низкой платежеспособности за¬емщиков - ведь эти кредиты пре¬доставлялись работникам бюд¬жетных организаций - учителям, врачам. В связи с этим, а также учитывая многократные обраще¬ния населения в местные органы власти, в Парламент, даже в На¬циональный банк, по распоряже¬нию Правительства создана спе¬циальная комиссия по вопросу отмены индексации по льготным жилищным кредитам, предостав-ленным Жилстройбанком в рам¬ках реализации Государственной жилищной программы. В настоя¬щее время комиссией рассмат¬риваются различные варианты решения данного вопроса, в том числе и прямое выделение бюд-жетных средств на компенсацию долгов по индексации,
Как уже указывалось выше, сегодня достаточно остро стоит вопрос удовлетворения спроса на современное и недорогое жи¬лье. И предлагаемая система стройсбережений вполне может помочь разрешить эту ситуацию. Согласно основным принципам этой системы, успешно применя¬ющейся на сегоднъяшний день в Германии, Чехии, Словакии и других странах, заемщик в тече¬ние определенного времени (ми¬нимум 3 года) накапливает в банке на сберегательном счете не менее половины стоимости жилья (в России этот уровень со¬ставляет 30%), в дальнейшем на остальные 50% банком пре-доставляется кредит (см. схему).
Сумма договора
Государство играет в реали¬зации этой системы важную роль - приведем пример Германии. Государственная поддержка стройсбережений в Германии держится на трех «столбах»:
1. Премия за жилищное строительство.
2. Имущественно эффективные платежи.
3. Дотация по имущественно эффективным платежам.
Государственная премия
На вклады до 1000 марок для холостых и незамужних и до 2006 марок для семейных выпла¬чивается ежегодно 10%-ная пре¬мия. Таким образом, холостые и незамужние вкладчики могут по¬лучать ежегодно от государства в качестве поощрительной премии 100 марок, а семейные - 200.
Имущественно - эффективные платежи
Каждый трудящийся может получать от своего работодателя до 936 марок в год для пополне¬ния своего имущества. Эти пла¬тежи могут быть перечислены на счет по договору о строй сбережениях.
Дотация по имущественно эффективным платежам
На имущественно - эффектив¬ные платежи со стороны госу¬дарства можно получить дотацию в размере 10% от 936 марок (это максимальная сумма, которую работодатель выплачивает на имущественно-эффективные платежи). Дотация оплачивается при условии, что подлежащий налогообложению доход не пре¬вышает 27000 для холостых и незамужних и 54000 для семей¬ных граждан.
Также особенностью этой си¬стемы является и то, что в слу¬чае накопления полной огово¬ренной в договоре суммы вклад¬чик может получить так называе¬мый «промежуточный» кредит, не дожидаясь истечения срока на¬копления. Но в этом случае став¬ка по кредиту будет выше, чем если бы вкладчик выдержал весь срок накопления, но в то же вре-мя ниже, чем действующая став¬ка на рынке.
В целях снижения риска бан¬ка, по нашему мнению, следует ввести обязательное страхование жизни и здоровья каждого вкладчика, а также страхование на случай безработицы. В странах с развитой системой строительных сбережений государство выделяет премии каждому вкладчику в размере определенного процента от суммы вклада что причисляется к основной сумме накоплений на сберегательном счете. В нашей республике эту норму можно установить в пределах 30% от суммы вклада, но не более 5 расчетных показателей. Какова заинтересо¬ванность государства в выделе¬нии подобных премий и участии в данной программе? В первую очередь решается вопрос обес¬печения жильем, причем расхо¬ды, которые несет при этом го¬сударство, выплачивая вкладчи¬кам премии, будут компенсиро¬ваны за счет поступления плате¬жей в результате функциониро¬вания данной системы. Например, банки, специализирующиеся на предоставлении таких жилищ¬ных кредитов, скорее всего будут держать солидную долю своих активов в низко рисковых государственных ценных бумагах, кредитуя таким образом бюджет и соответственно выплату пре¬мий. Помимо такого косвенного участия, банки и строительные компании будут пополнять бюд¬жет путем налоговых отчислении.
Привлекательность участия в этой системе для банка также очевидна: это в первую очередь низкие риски при кредитовании, так как финансовое участие кли¬ента составит не менее 50%; за¬логовое обеспечение по кредиту покроет полностью вкладывае¬мые банком деньги - в результа¬те реализации залога при непо¬гашении кредита банк полно¬стью возместит свои расходы, кроме этого, вклады являются источником ресурсов для прове¬дения активных операций.
Заемщику также выгодно участие в этой системе: во-пер¬вых, такая схема поможет ре¬шить вопрос с приобретением жилья в рассрочку на несколько лет, во-вторых, ставки будут фиксированными в течение сро¬ка действия договора, кроме то¬го, вкладчик сам сможет опреде¬лять сроки накопления средств и погашения в зависимости от своих финансовых возможностей. В третьих, государством по вкладам граждан ежегодно выплачиваются премии. Также необходимо учесть, что кредиты предоставляться в тенге, что снижает валютный риск, настоящее время на обсуждении в парламенте находится проект закона о строительных сбережениях, введение которого в действие поможет решить ряд вышеуказанных проблем, свя¬занных с обеспечением населения жильем. Проект предусмат¬ривает участие специализиро¬ванных строительных сберегательных банков, предоставляю¬щих заемщикам кредиты на улучшение жилищных условий и строительство жилья. Лимиты на установление ставок вознаг¬раждения по кредитам и депо¬зитам не устанавливаются, одна¬ко оговаривается, что маржа банка, т. е. разница между вознаграждением, выплачиваемым заемщиком, и вознаграждением по депозиту не должна превы¬шать 5%. Причем предлагается установить фиксированные став¬ки, которые не будут изменены в течение всего срока действия до¬говора, что защитит интересы вкладчика.
Система стройсбережений сегодня названа одним из при¬оритетов перспективного разви¬тия экономики. Таким образом, в случае успешной реализации за¬кона уже в ближайшие годы ре¬шится социальная задача - жи-лищная проблема, как таковая, будет исчерпана, причем с ак¬тивным участием банковской си¬стемы (на сегодняшний день банкам тяжело предоставлять обычные долгосрочные ипотеч¬ные кредиты на жилье, так как привлекаемые «короткие» и «до¬рогие» ресурсы не позволяют это сделать). Вследствие притока капитала ожидаются подъем строительства и других смежных отраслей, создание новых рабо¬чих мест и увеличение налоговых поступлений в бюджет - все это благоприятно скажется на эконо¬мике и, как следствие, на нашем с вами благосостоянии.
В большинстве развитых стран мира ипотечное кредитование играет очень важную роль в обеспечении жильем населения. Помимо создания условий для приобретения жилья в собственность теми слоями населения, которые имеют небольшой, но стабильный доход, система ипотечного кредитования позволяет привлечь инвестиции с сферу строительства, а также обеспечить функционирование нового сегмента фондового рынка - ипотечных ценных бумаг. Правительством РК в августе прошлого года была одобрена Концепция финансирования долгосрочного жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования. Это было необходимо для определения и внедрения новых путей решения поставленной Президентом Республики Казахстан задачи повышения доступности кредитов, а также привлечения имеющихся внутренних инвестиций в развитие строительной отрасли.
В соответствии с Концепцией развитие системы ипотечного кредитова-ния планируется осуществлять за счет активизации участия банков и небан-ковских организаций в кредитовании населения под залог недвижимости.
Положительным фактором для развития системы является отмечаемый в последние годы рост уровня сбережений населения. Однако, он не позволяет большинству нуждающихся произвести одновременную оплату полной стоимости жилья, что создает спрос на ипотечные кредиты.
Кроме того, следует отметить наличие значительного внутреннего инвестиционного потенциала, прежде всего со стороны пенсионной системы. Привлечение пенсионных накоплений в реальный сектор экономики - идея не новая и муссируется уже несколько лет. Именно эту возможность и предоставляет предлагаемая система, которая предусматривает рефинансирование банков путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг, т.е. обеспеченных ипотекой недвижимого имущества.
В мировой практике существуют различные модели системы ипотечного кредитования, которые отличаются как организацией процесса кредитования и рефинансирования, так и степенью участия государства. В сложившихся экономических условиях решено использовать некий «гибрид» систем на основе опыта США, Германии, Малайзии. Поэтому было принято решение о создании специализированной организации - Казахстанской Ипотечной Компании. Учредителем Компании на первом этапе выступил Национальный Банк Республики Казахстан. Оплаченный уставный капитал Компании на сегодня составляет 1 млрд. тенге. В дальнейшем планируется участие в капитале Компании международных финансовых организаций и банков второго уровня. Основной целью создания Казахстанской Ипотечной Компании является внедрение эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, а также увеличение объемов платежеспособного спроса на жилье.
В настоящее время возможности населения получать ипотечные кредиты на предлагаемых условиях и таким образом улучшать свои жилищные условия, очень ограничены. Основными причинами являются короткие сроки кредитования и предоставление кредитов только в твердой валюте либо в тенге с привязкой к валютному эквиваленту. В результате отсеивается большая часть потенциальных платежеспособных заемщиков, что не позволяет сформировать портфель ипотечных кредитов, достаточный для полноценного рефинансирования путем привлечения инвестиций на финансовых рынках.
Система ипотечного кредитования позволяет в значительной степени решить вышеуказанные проблемы.
На первом этапе долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются на срок от трех до десяти лет. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается объем ежемесячных выплат заемщика. Кредиты выдаются в национальной валюте - тенге сроком от 3 до 10 лет. Сумма кредита составляет не более 70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося предметом залога, т.е. заемщик должен внести первоначальный взнос на оплату части жилья в объеме не ниже 30% его стоимости за счет собственных средств. При этом сумма ежемесячных платежей по кредиту не должна превышать 35% дохода заемщика. Погашение полученного кредита и вознаграждения по нему осуществляется в виде аннуитетных платежей, которые включают в себя полный платеж по выплате вознаграждения, начисляемого на остаток основного долга, а также часть основного долга по кредиту.
Общая схема ипотечного кредитования с участием Казахстанской Ипотечной Компании имеет следующий вид:
1. Банк-кредитор выдает ипотечный жилищный кредит на приобретение готового жилья, которое является залогом принадлежащего банку права требования к заемщику.
2. Казахстанская Ипотечная Компания приобретает у банков-кредиторов права требования по ипотечным кредитам и выпускает ценные бумаги, обеспеченные данными правами требования. Банки, продав права требования по кредитам Компании, получают возможность дополнительно расширить сферу кредитования. Банковское обслуживание кредита продолжают осуществлять банки-кредиторы на основании заключенного с Компанией договора доверительного управления.
3. Институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании, пр.) приобретают на вторичном ипотечном рынке ипотечные ценные бумаги, обеспеченные правами требования, тем самым осуществляя рефинансирование ипотечного рынка и обеспечивая приток денежных средств для жилищного кредитования. С момента создания до настоящего момента Казахстанской Ипотечной Компанией проводилась работа по подготовке к началу реализации пилотного проекта по выдаче ипотечных жилищных кредитов в городах Алматы и Астана. Основная цель пилотного проекта - отработка на практике процедур Компании по оценке рисков, выдаче и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, уступке прав требования по кредитам от банков Компании, а также эмиссии ипотечных облигаций. Достигнута договоренность об участии в проекте с пятью банками-партнерами: Алматинский Торгово-Финансовый Банк, Казкоммерцбанк, Комирбанк, Банк Туран-Алем, Банк Центр-Кредит, и небанковской организацией - Астана-финанс. Реализация пилотного проекта началась с 5 июля текущего года.
Компанией приняты меры к тому, чтобы максимально облегчить доступ информации к потенциальным заемщикам - лица, имеющие доступ к Интернету, отныне могут самостоятельно определить доступную им в соответствии с доходом сумму кредита, его сроки и свои возможности погасить его. Что такое ипотечное кредитование? Это предоставление кредита для строительства или покупки недвижимости. В развитых странах получение ипотечного кредита является основным способом приобретения жилья, поскольку в этом случае заемщик имеет возможность сразу стать собственником жилья, а не его арендатором, расплачиваясь за него в течении несколько лет, что не является тяжелым бременем для личного или семейного бюджета. Кроме того, учитывая, что в большинстве случаев ипотечные кредиты имеют ликвидное обеспечение в виде приобретаемого жилья, они представляют невысокий риск для банка размер вознаграждения (процентная ставка) по ним является относительно невысоким.
К сожалению, ипотечное кредитование недостаточно развито в Казахстане, где число нуждающихся в жилье граждан очень велико. Причин этому много, но главные - это отсутствие предложения со стороны банков, короткие сроки кредитования, а также высокое вознаграждение по кредиту.
В соответствии с условиями пилотного проекта Компании жители обеих столиц, имеющие постоянный доход, но не имеющие достаточных финансовых накоплений для покупки собственного дома или квартиры, смогут воспользоваться возможностью приобретения жилья в собственность сегодня за счет будущих доходов.
Ипотечные кредиты в рамках проекта будут предоставляться исключительно в национальной валюте - тенге, что позволит участвовать в проекте гражданам, не имеющим фиксированного дохода в валютном эквиваленте. При этом, долгосрочность кредитования (до 10 лет) значительно облегчит финансовые возможности по погашению полученного кредита. Наконец, ставки вознаграждения (проценты) по кредиту будут более приемлемыми, чем предлагаемые сейчас банками.
Основным условием для получения ипотечного кредита является наличие работы и стабильного дохода.
При проведении пилотного проекта работники Компании будут встречаться с заявителями для того, чтобы в ходе собеседования, на основании анализа платежеспособности устанавливать возможность получения ипотечного кредита для приобретения жилья и перспективы его погашения.
В случае положительной оценки потенциальным заемщикам будет предложено обратиться в банк-партнер Компании для получения ипотечного кредита исключительно на цели приобретения жилья.
В соответствии с условиями пилотного проекта Компании жители обеих столиц, имеющие постоянный доход, но не имеющие достаточных финансовых накоплений для покупки собственного дома или квартиры, смогут воспользоваться возможностью приобретения жилья в собственность сегодня за счет будущих доходов.
Ипотечные кредиты в рамках проекта будут предоставляться исключительно в национальной валюте - тенге, что позволит участвовать в проекте гражданам, не имеющим фиксированного дохода в валютном эквиваленте. При этом, долгосрочность кредитования (до 10 лет) значительно облегчит финансовые возможности по погашению полученного кредита. Наконец, ставки вознаграждения (проценты) по кредиту будут более приемлемыми.
Основным условием для получения ипотечного кредита является
наличие работы и стабильного дохода.
При проведении пилотного проекта работники Компании будут встречаться с заявителями для того, чтобы в ходе собеседования, на основании анализа платежеспособности устанавливать возможность получения ипотечного кредита для приобретения жилья и перспективы его погашения.
В случае положительной оценки потенциальным заемщикам будет предложено обратиться в банк-партнер Компании для получения ипотечного кредита исключительно на цели приобретения жилья.
Общий кризис в экономи¬ке, в первую очередь, оказывает негативное влияние на состояние социальной сферы и жилищно-гражданского комплекса в Казахстане. С уменьше¬нием доли государственных инвес¬тиций в жилищное строительство, уменьшаются и объемы вводимого жилья. Так, в 2005 году предприяти¬ями и организациями всех форм собственности и населением на тер¬ритории Республики Казахстан было введено 1084,2 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, что на 15% меньше соответствующего периода 2004 года. Основной объем введен¬ного жилья (84% от общего объема) приходится на частный сектор. При¬чем, из них 88% построено индиви¬дуальными застройщиками (800 ты¬с. кв. метров). За счет государствен¬ных источников финансирования ка¬питальных вложений введено лишь 169,4 тыс. кв. метров, или 16% от об¬щего объема введенного жилья.
Высокий удельный вес индиви¬дуального жилищного строитель¬ства сложился в Алматинской (97% общего объема жилья, введенного в области), Жамбылской (99%), Кзылординской (100%) и Мангистауской (100%).
Современное состояние жи¬лищной сферы республики характе¬ризуется следующими основными факторами:
• недостаточная обеспечен¬ность жильем;
• недостаточный уровень бла¬гоустройства жилья;
• низкое качество обслужива¬ния жилого фонда, имеющее тен¬денцию к ухудшению;
• недостаточное финансиро¬вание жилищно-коммунального хозяйства;
• высокий процент износа жи¬лого фонда и инженерных коммуникаций.
Решение всех названных про¬блем и является основной целью жилищной реформы. Основные задачи реформы направлены на создание рынка жилья, дающего возможность выбора каждому гражданину рес¬публики, каждой семье наиболее приемлемого для них способа улуч¬шения жилищных условий, а также обеспечения надлежащего качества жилищно-коммунальных услуг,
Учитывая опыт решения жи¬лищной проблемы за рубежом в ус¬ловиях рыночной экономики, следу¬ет всемерно поддерживать коммер¬ческое жилищное строительство. Главными источниками финансиро¬вания жилищной сферы должны стать ипотечное кредитование, сред¬ства юридических лиц и населения.
В качестве одного из ориенти¬ров, по которому сверяется правиль¬ность выбранного курса жилищной реформы, должен стать показатель доли муниципального жилья в об¬щем объеме жилого фонда респуб¬лики: такой показатель не должен превышать 3-5% (например, в США этот показатель не превышает 1-1,5%). Муниципальное жилье дол¬жно быть отнесено к разряду соци¬ального жилья, которое предназна¬чается для отдельных категорий граждан. Как правило, содержание такого жилья является убыточным и дотируется из бюджета.
Однако, с связи с хроническим дефицитом местных бюджетов, у муниципальных органов резко огра¬ничены возможности строительства "бесплатного" жилья для малообес¬печенных граждан, имеющих право на государственные субсидии, Напряженность ситуации может быть
снята за счет одновременного возведения коммерческого жилья и
комбинирования источников привлекаемых среда в (сбережений населения,
банковских кредитов, субсидий и др.). С этой же целью возможно
использование механизма социальной, аренды, то есть представление права
проживания в квартирах без передачи их в собственность с дифференцированной оплатой в зависи¬мости от доходов семьи.
Таким образом, в зависимости от стоимости жилья, источников¬
средств, платежеспособности и категории граждан (с учетом
прав на льготы), желающих улучшить свои жилищные условия,
можно выделить несколько жилищных стратегий:
1. стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий;
2.смешанная стратегия, осно¬ванная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан;
3. рыночная стратегия, ориенти¬рованная, в основном, на собствен¬ные средства граждан.
В настоящее время строитель¬ство жилья коммерческими застрой-щиками несколько снизилось из-за ограниченного числа семей, готовых сразу оплатить покупку дома или квартиры. Между тем, как показало проведенное нами анкетирование горожан, более чем две трети семей хотели бы улучшить свои жилищные условия, хотя многие из них не видят реальных возможностей сделать это в ближайшее время.
В то же время, как показал анализ динамики вкладов населения на счетах в коммерческих банках и сбережений, хранящихся на руках в виде иностранной валюте, у «среднего класса» жителей республики имеется достаточно высокий финансовый потенциал, который в значительной мере остается невостребованным в строительстве жилья.
1.2. Классификация и схемы ипотечного кредитования
В странах с развитой экономикой практикуется различные виды ипотечного кредита. Они могут быть классифицированы по различным признакам, в зависимости от объекта кредитования, способа обеспечения гарантии возврата ссуды, характера рынка, использования рынка ипотечных облигации и субъекта кредитования, которые мы покажем схематически:
Классификация ипотечного кредита в развитых странах.
Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операции в развитых странах. В ней участвует большинство населения развитых стран и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активом. Схемы ипотечного кредитования бывают разными, но, в основном, используются две: американская и немецкая (см. рис. 1).
Американская схема ипотечного кредитования (см. рис. 2) строится на основе банковского кредита, и не связана с конкретным объектом строительства. На практике это выглядит следующим образом. Гражданин идет в банк и извещает его о желании получить целевой кредит на приобретение жилья.
Банк, в свою очередь, проводит проверку кредитной истории гражданина, обращая особое внимание на исполнение им (гражданином) ранее принятых на себя кредитных обязательств. В том случае, если банк удовлетворен клиентом, последний получает банковский кредит на покупку жилья на сумму, позволяющую клиенту банка расплатиться с кредитом. При определении суммы кредита большую роль играет возраст клиента, его образование, работа, текущий доход и возможные перспективы его изменения.
Сле¬дующим шагом гражданина будет поиск подходящего жилья в преде¬лах суммы кредита. Поиск осуще¬ствляется", как самостоятельно, так и через фирмы-посредники. При нынешних условиях развития теле-коммуникаций не составляет боль¬шого труда изучить рынок жилья в любой точке развитой
Американская модель ипотечного кредитования
P-цена приобретения жилья на рынке
P1 -фактическая стоимость жилья с учетом кредитной нагрузки
страны. Ве¬роятно, поэтому уровень миграции в США довольно высок. Проблема с получением новой работы в другом штате не натыкается на отсутствие жилищных условий, в отличие от России.
Американская схема ипотеки допускает продажу имеющейся недвижимости, даже в том случае, если кредит на ее покупку не пога¬шен полностью. В таких ситуациях производится продажа закладной на недвижимость.
Немецкая ипотечная схема (см. рис. 3) ме¬нее гибкая. Она основана не на при¬влечении банковского капитала, а на использовании денежных средств самих участников ипотеки. Для это¬го создаются общества коллектив¬ных вложений в недвижимость. В классическом, немецком варианте, для получения квартиры необходи¬мо исправно платить общественные взносы в течение ряда
лет. Это свое¬образный экзамен на состоятель¬ность и целеустремленность. Нако¬пив половину стоимости будущего жилья, член общества получает пра-во на заселение в выбранную квар¬тиру. Оставшуюся часть стоимости жилья он будет погашать в течение, как правило, 10 лет. Погасив полностью стоимость квартиры, член общества коллективных вложений в недвижимость становится собственником жилья.
Немецкая модель стройсбережений
Pz
Выбор квартиры обусловлен рядом ограничений и, в первую очередь, тем, что выбирать можно только из того жилья, которое построено этим обществом. Фактически общество капитальных вложений в недвижимость выполняет функции заказчика жилья, используя для этого денежные средства, полученные от своих участников. При этом жилье строится не под конкретного человека, а под усредненного гражданина. Немецкая схема выгодна, прежде всего, строительным компаниям, которые используют средства населения, получаемые от таких обществ, для наращивания объемов строительства.
Многие передовые коммерческие банки Казахстана уже начинают внедрять методы ипотечного кредитования, однако конкурентную позицию в этой нише банковских услуг населению занимает ОАО «Банк Центр-Кредит», который еще в де¬кабре 2000 года выиграл тендер по приватизации ЗАО "ЖилСтройбанк", созданного в 1994г. для решения го¬сударственной политики Казахстана в области жилищного строительства. Однако, наряду с положительными сторонами этого приобретения, та¬кими как расширение филиальной сети ОАО «Банк Центр-Кредит», ему в наследство достались и крупные размеры проблемных кредитов, что, конечно же, отразилось на некотором замедлении темпов прибыльности банка и доходности его операций. Тем не менее, в настоящее время банк совмещает в своей деятельности функции коммерческого и ипотечного кредитного учреждения, способного содействовать созданию в Казахстане целостной системы рынка жилья.
Классификация ипотечных кре¬дитов, предоставляемых указанным банком физическим лицам, говорит о большом их многообразии и воз-можности выбора приемлемого ва¬рианта:
1. льготные долгосрочные кре¬диты, выдаваемые на строительство или покупку жилья за счет средств республиканского или местного бюджета;
2.льготные долгосрочные кре¬диты, выданные на строительство или покупку жилья за счет средств организаций;
3. кредиты на строительство, ремонт, реконструкцию и покупку жилья по договорной процентной ставке;
4. ипотечные кредиты, выдан¬ные на строительство или покупку жилья по ссудосберегательной сис¬теме по схеме "Накопление 45% -Кредит 50%";
5. ипотечные кредиты по схеме «Накопление 50% - Кредит 50%».
Однако, на наш взгляд, банк еще не полностью реализовал свои возможности по расширению объе¬мов ипотечного кредитования. Имея квалифицированный персонал бан¬ковских менеджеров и определен¬ный опыт в этой области кредитования, маркетинговая стратегия банка должна быть направлена на созда¬ние и внедрение новых продуктов. При этом одной из предпосылок широкого распространения ипотеч¬ного кредитования должна являться соответствующая государственная поддержка, эффективная государ¬ственная жилищная программа, проводимая в отношении данной специфической системы кредитова¬ния и банковских учреждений, ее ре¬ализующих. В условиях рынка, как показывает опыт развитых стран, го¬сударственная поддержка должна реализовываться, в основном, кос¬венными методами, но в настоящее время нам, вероятно, не обойтись без предоставления определенных льгот для банков, ориентированных на поддержку ипотечного бизнес.
Еще в 1998 году в Республике Казахстан, при поддержке Между-народной ассоциации менеджеров городов (ICMA) и Агентства США по международному развитию (USAID) была создана Казахстанская ассоци-ация профессионалов по недвижи¬мости (КАПН), которая должна была сыграть особую роль на рынке не¬движимости. Данная ассоциация ри-элтеров, вначале финансируемая Восточноевропейским фондом не-движимости и привлекающая инос¬транные инвестиции, была призва¬на помочь населению не только ори¬ентироваться на рынке недвижимо¬сти, но и оказывать защиту и способ¬ствовать удовлетворению потребно¬сти населения Казахстана в улучше¬нии жилищных условий. Однако, до сих пор, о деятельности риэлтерских фирм, наше население имеет смут¬ное представление, которое ассоци¬ируется у него с тем, что это спеку¬лятивные посреднические фирмы по купле-продаже квартир и домов, причем получающие от таких сделок немалые прибыли.
Поэтому, в целях быстрейшего осуществления государственной программы жилищного строитель¬ства в Республике Казахстан, кото¬рая будет способствовать удовлет¬ворению потребности населения в строительстве или приобретении индивидуального жилья, предлагается два возможных варианта ипо¬течного кредитования населения.
В первом варианте, во взаимо¬отношения между гражданином банком, в качестве гаранта возврата кредита, полученного физическим лицом, должны привлекаться риэлтерские фирмы как юридичес¬кие лица. Во втором варианте, ме¬ханизм ипотечного кредитования направлен на привлечение в этот процесс подрядных строительных организаций, самостоятельно стро¬ящих и продающих дома и квартиры или застройщиков, собственни¬ков нового жилья.
Первый вариант - заключает¬ся в улучшении жилищных условий гражданина нашей республики за снег личных сбережений и банковс¬кого кредита, где в качестве источ¬ника погашения используется имею¬щаяся в его собственности недвижимость. Механизм такой поддержки Граждан следующий: для получения ипотечного кредита в банке, гражданин должен заключить договор купли-продажи старой квартиры в рассрочку с риэлтерской фирмой. Пос¬ле этого, риэлтерская фирма выдает гражданину поручительство - гарантийное письмо (в качестве залога) по Запрашиваемому в банке ипотечно¬му кредиту.
Средства, полученные в банке в Кредит, вместе с личными накопле-ниями идут на приобретение уже готового жилья или на строительство Нового. После получения нового жилья, гражданин в соответствии с договором купли-продажи, передает старое жилье риэлтерской фирме. Денежные средства, полученные риэлтером от продажи старой кварти¬ры, идут на погашение ссудной задолженности перед банком.
В свою очередь, и риэлтерская фирма может иметь дополнитель¬ную прибыль от этой сделки и обеспечить себе рынок сбыта старой жилой площади, например, муниципальным органам для обеспечения малоимущих граждан, которым предусмотрены государственные субсидии.
Для примера, только по г. Алматы в действующий при городском акимате государственный коммунальный жилищный фонд, в который входят квартиры приобретаемые акиматом за счет средств из республиканского и местного бюджета, освобождающиеся приватизационные квартиры, средства спонсоров, только в 2004 году было передано 154 квартиры, а в первом полугодии 2008 года - только 47. На учете же, в шести районных акиматах г.Алматы состоит 19189 семей, нуждающихся в улучшении жилищ¬ных условий, их них 8833 семьи - на льготной очереди.
Поэтому, на наш взгляд, вне¬дрение в практику ипотечного кре-дитования подобного механизма по¬зволит, кроме всего прочего, сни¬зить социальную напряженность в обществе.
При втором варианте, ос¬новными источниками финансиро¬вания капитальных вложений на строительство жилья являются лич¬ные сбережения граждан и ипотеч¬ный кредит банка. Суть такого меха¬низма ипотечного кредитования зак¬лючается в том, что основным пору¬чителем перед банком выступает за¬стройщик. Сумма ипотечного креди¬та на строительство жилья выплачи¬вается не в полном объеме, а по ча¬стям, по мере выплаты гражданином взносов застройщику, который в свою очередь, выступает перед бан¬ком поручителем. Учитывая то, что, как правило, ипотечное кредитова¬ние носит долгосрочный характер, банк не рискует выдать значитель¬ную сумму денежных средств одно¬му лицу на долгое время, и процесс кредитования будет связан с плано¬мерным возвратом ранее получен¬ной суммы с учетом начисленных процентов. Последовательность действий при такой форме возоб¬новляемого ипотечного кредита выг¬лядит следующим образом:
- первоначально, по предло¬женной схеме, гражданин заключа¬ет договор с застройщиком на стро¬ительство или покупку квартиры и делает первый взнос за счет личных сбережений на определенную сум¬му. Для возможности оплаты граж¬данином второго взноса за кварти¬ру, застройщик выступает в каче¬стве гаранта возврата этой суммы, перед банком. Банк заключает с фи-зическим лицом кредитный дого¬вор, где размер возобновляемой кредитной линии будет равен смет¬ной стоимости жилья за минусом первого взноса.
Основные циклы освоения де¬нежных средств, периоды предос¬тавления застройщиком поручи¬тельств (гарантий) банку и выдача банком возобновляемого ипотечного кредита гражданину, могут быть группированы по основным периодам и видам строительных работ, начиная от фундамента, монтажных и отделочных работ и до заверше¬ния строительства в целом.
Обеспечением возвратности ипотечного кредита для банка может выступать также имущество застрой¬щика, в том числе незавершенное строительство, будущая новая квар¬тира гражданина.
Обязательным условием про¬цесса ипотечного кредитования, в рекомендуемых выше вариантах, является постоянный контроль со стороны банка за целевым исполь¬зованием денежных средств гражда¬нином и застройщиком, а также со¬блюдением нормативных сроков строительства в целях снижения всех видов банковских рисков (кредит¬ных, процентных и др.).
В целом, для решения жилищ¬ной программы в Казахстане, необ-ходимо создание новой жилищной системы, при которой население сможет приобретать необходимое жилье на доступных условиях, а при развитии соответствующей право¬вой базы ипотеки, создать цивили¬зованный рынок недвижимости с ис¬пользованием таких финансовых инструментов, как «закладная» или «вексель».
Развитие ипотечного кредито¬вания в республике, в свою оче¬редь, будет способствовать разви¬тию реального сектора экономики. Новый импульс получат и произ¬водство строительных материалов, мебели, будет развиваться и транс¬портная инфраструктура. Ипотека окажет положительное влияние и на преодоление социальной неста¬бильности в обществе, смягчить последствия безработицы, в какой-то мере решись проблемы занятос¬ти населения.
Завершая весь кругооборот в экономике, когда все взаимосвяза¬но, можно утверждать, что развитие ипотечного кредитования населения принесет выгоду всей банковской системе страны. Человек, имеющий собственный дом или квартиру, пси¬хологически более устойчив, он имеет возможность создать семью и воспитывать детей; улучшение жилищно-бытовых условий приводит к оздоровлению народа, увеличению продолжительности жизни, повы¬шению его трудоспособности, что немаловажно не только для банка, но и для государства в целом.
1.3. Реализация программы внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане: механизм реализации, условия, этапы
Наименование Программа долгосрочного финансирования
жилищного строительства и развития системы
ипотечного кредитования.
Разработчики Министерство энергетики, индустрии и
программы торговли совместно с Министерством
финансов, Министерством экономики,
Национальным банком Республики
Казахстан (по согласованию) и
Национальной комиссией Республики
Казахстан по ценным бумагам
: (по согласованию).
Основание: постановление Правительства
Республики Казахстан
от 21 августа 2006 г. № 1290.
Сроки План мероприятий по реализации
Программы Программы долгосрочного
финансирования жилищного
строительства и развития системы
ипотечного кредитования направлен
на решение первоочередных
задач в течение 2006-2008 годов.
В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения и стимулирования строительства жилья в соответствии с Планом мероприятий по реализа¬ции Программы действий Правительства Республики Казахстан на 2006-2008 годы разработана «Концепция развития жилищного строительства и сохранения жилищ¬ного фонда в Республике Казахстан».
Правительством Республики Казахстан постановлением от 21 августа 2006 года № 1290 одобрена «Концепция финансиро¬вания долгосрочного жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан».
Наряду с развитием системы строительных сбереже¬ний одним из важных направлений решения жилищных вопросов является развитие системы ипотечного кредито¬вания. Развитие системы ипотечного кредитования будет осуществляться за счет активизации участия банков в кре¬дитовании населения под залог недвижимости. Банки смо¬гут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек.
Основная роль Правительства Республики Казахстан и Национального банка Республики Казахстан в становлении системы ипотечного кредитования предполагается в форме создания законодательной базы и нормативного регулиро-вания процесса с целью снижения финансовых рисков уча¬стников и повышения доступности жилья для граждан.
Кроме того, должна быть создана ипотечная компания в форме акционерного общества, учредителями которой будут Национальный Банк Республики Казахстан, международные финансовые организации и банки второго уров¬ня. Данная компания будет ведать вопросами вторичного рынка закладных для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности.
Анализ современного состояния жилищного строи¬тельства
Традиционная советская системы жилищного финан¬сирования соответствовала проводимой жилищной поли¬тике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства го¬сударственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.
Если исходить из количественных показателей, жи¬лищная ситуация в Казахстане выглядит вполне благопо¬лучной - при населении в 15 млн. человек общая площадь жилья в республике составляет 253 млн. кв. метров, т.е. в среднем около 17 кв. метров на человека. Однако при бли¬жайшем рассмотрении оказывается, что в этой сфере имеются достаточно серьезные недостатки.
Для обеспечения жильем 264 тысяч семей, нуждаю¬щихся в улучшении жилищных условий, состоящих на учете в соответствующих службах акимов, и переселения из имеющегося в республике более двух миллионов квад¬ратных метров аварийного и ветхого жилищного фонда необходимо ежегодно строить не менее 3-3,5 млн. кв. мет¬ров нового жилья.
Острота жилищной проблемы в последние годы была в определенной степени сглажена миграционными процес¬сами - повсеместно на рынке жилья предложение пре¬вышает спрос, а в депрессивных регионах даже имеются бесхозные и пустующие квартиры (правда, основном раз¬грабленные и разукомплектованные). Тем не менее меж¬ду минимально необходимым и существующим объемами жилищного строительства имеется недопустимо большой дисбаланс, который будет еще больше, если учесть воз¬можный рост населения в перспективе и его желание иметь более комфортное и просторное жилище.
В Казахстане с самого начала экономических преобра¬зований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. В условиях низ¬кой платежеспособности большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия долгосрочных кре¬дитов для приобретения готового жилья, созданный в пер¬вые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами. Кро¬ме того, уже в течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составляет примерно 0,5% от имею¬щегося жилищного фонда и равняется объему выбываю¬щих из жилищного фонда ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах возобновления жилищного фонда имеет¬ся реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищ¬ном строительстве могут быть катастрофическими.
Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилье более или менее сформирован, являются города Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита, включая зарубежных, но и боль-шое количество работников государственных органов, а также те города, где, в основном, сосредоточены действу¬ющие предприятия добывающей и перерабатывающей от¬раслей промышленности.
Уровень сбережений значительной части населения про¬должает оставаться низким хотя и начал расти в 2006-2007 гг. Вместе с тем в последние два-три года увеличился спрос на индивидуальное жилье (комфортабельные дома, перестроенные и укрупненные квартиры в многоквартир¬ных домах).
Что касается предложения на рынке жилья, то на тер¬ритории всей республики наблюдается одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагается на вторич¬ном рынке, в то время как рынок нового жилищного стро¬ительства развит крайне слабо. Так, в 2007 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990 г. более, чем в 7 раз. Сокращение объемов жилищного стро¬ительства наблюдается и при расчете данного показателя относительно количества населения республики.
Данные статистики показывают две тенденции. Пер¬вая из них - постоянный рост удельного веса жилья, ко¬торое строится в негосударственном секторе, т.е. повышение доли частных и, прежде всего, индивидуаль¬ных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было постро¬ено государственными предприятиями и организациями, то в 2007 г. более 90% нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора.
В настоящее время цены на жилье на первичном рын¬ке в 1,5-2,5 раза превышают цены на вторичном рынке. Поэтому на первых этапах развития жилищного рынка и возможного становления механизмов жилищного креди¬тования в первую очередь будет задействовано существу¬ющее жилье на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна поменяться.
В условиях спада инвестиционной активности в строи¬тельной отрасли многократно повышается значимость ре¬ального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том чис¬ле за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку это действительно может помочь развитию строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.
Основными путями решения проблем долгосрочного ипотечного кредитования является создание условий для развития рыночных механизмов, мобилизация внебюджетных ресурсов общества и направление их в кредитно-финансовую сферу.
Источником финансирования формирования рынка ипотечного кредитования будут доход семьи и собствен¬ные средства населения. Исходя из сложившейся прак¬тики кредитования физических лиц и наиболее вероятных тенденций кредитования, в ближайшее время суммарное количество потенциальных заемщиков составляет 2-3 тыс. в год. Также будут привлекаться средства предприятий, накопительных пенсионных фондов, страховых органи¬заций и инвестиционных фондов.
Цель и задачи Программы
Для развития долгосрочного финансирования жилищ¬ного строительства, в первую очередь, в целях привле¬чения средств населения, разработан и представлен для рассмотрения в Парламенте Республики Казахстан про¬ект Закона «О строительных сбережениях в Республике Казахстан». Система строительных сбережений является замкнутой системой финансирования строительства жи¬лья, основанная на привлечения средств физических и юридических лиц в банковские вклады и предоставления ссуд вкладчикам за счет этих накоплений. Система стройсбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения с доходами ниже средних. Более того, стройсбережения могут иметь место и при высокой инфляции, в отличие от традици¬онного ипотечного кредитования.
Выплаченные стройсбербанком средства (накопления + ссуда) могут быть направлены на мероприятия по улуч¬шению жилищных условий (строительство нового жи¬лья, приобретение жилья на вторичном рынке, капитальный ремонт квартиры).
Целью долгосрочного ипотечного кредитования явля¬ется создание эффективно работающей системы обеспе¬чения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жи¬лищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Создание данной системы позволит привлечь необходимые финан-совые ресурсы в жи¬лищную сферу в виде сбережений населения и других внебюджетных ресурсов; активизировать рынок жилья.
Создаваемая система ипотечного кредитования дол¬жна:
- быть адаптирована к казахстанской законодательной базе и реальным экономическим условиям;
- носить развивающийся характер;
- опираться на финансовые ресурсы граждан, банков, инвесторов, пенсионных фондов, страховых компаний и другие источники.
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть ре¬шение следующих основных задач:
совершенствование законодательной и нормативной базы, внесение изменений в порядок размещения пенси¬онных активов, обеспечивающей дополнительные источ¬ники финансирования ипотечного кредитования;
определение критериев к банкам второго уровня, пре¬тендующим на осуществление деятельности по выдаче ипотечных кредитов;
определение порядка выпуска банками второго уров¬ня ипотечных облигаций;
определение порядка допуска компаний по управле¬нию пенсионными активами к приобретению ипотечных облигаций за счет пенсионных активов накопительных пен¬сионных активов;
налоговое стимулирование граждан-получателей ипо¬течных кредитов, кредиторов и инвесторов;
создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения, в случае невозможности погашения взятого ранее ипотеч¬ного кредита;
развитие рынка страхования, как личного, так и иму¬щественного.
Основные направления и механизмы реализации Программы
В сложившейся экономической ситуации, когда в стра¬не отсутствуют высоко капитализированные негосудар¬ственные организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах, а создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, является проблематичным, наиболее приемлемым для Казахстана становится Малазийская модель развития системы ипотечного кредитования. Эта модель функционирует путем создания ипотечной ком¬пании, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек. При этом не исключается возможность применения европейс¬кой или американской моделей в последующем времени.
В большинстве стран мира приобретение жилья в кре¬дит является не только основной формой решения жи¬лищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские структуры, обеспечивающие необхо¬димый прилив капиталов в эту сферу. Целостная системы ипотечного кредитования должна включать предоставле¬ние долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными заимодателями гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения заимодателей необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. Одними из центральных воп¬росов являются: стандартизация процедур выдачи и об¬служивания ипотечных кредитов, установление правил оценки платежеспособности заемщиков, а также опреде¬ление финансовых инструментов для привлечения средств.,
Целостная эффективно действующая система ипотеч¬ного жилищного кредитования, обеспечивающая ликвид¬ность заимодателей, выдающих ипотечные кредиты, основана на функционировании механизма их рефинан¬сирования и включает в себя как первичный, так и вто¬ричный рынок ипотечных кредитов.
Таким институтом могла стать ипотечная компания, в форме акционерного общества, потенциальными уч¬редителями которой стали бы Национальный банк Рес¬публики Казахстан, международные финансовые организации, банки второго уровня. На начальном эта¬пе деятельности эта компания должна выполнять функ¬цию резервного и первоначального оборотного капитала.
Необходимые ресурсы и источники их финансиро¬вания
Моделями привлечения кредитными организациями долгосрочных кредитных ресурсов является:
выпуск кредиторами ипотечных облигаций и их реа¬лизация на финансовом рынке;
рефинансирование заимодателями через систему кол¬лективных инвестиций;
рефинансирование заимодателями через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.
По мере развития рынка могут использоваться и иные модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов.
Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования будет осуществляться из следующих ис¬точников:
кредитные линии и займы, предоставляемые банка¬ми, а также иными организациями (фондами);
за счет размещения выпускаемых банками второго уровня ипотечных облигаций среди институциональных и прочих инвесторов;
средства от размещения целевых облигационных зай¬мов;
продажа закладных как финансовых инструментов на вторичном рынке.
Ожидаемый результат от реализации Программы:
улучшение жилищных условий широких слоев насе¬ления;
наращивание жилищного фонда республики в ре¬зультате роста ежегодно ввода жилья к 2006 году до 1500 тыс. кв. м.;
увеличение сроков эксплуатации и улучшение ком¬фортности жилищного фонда;
повышение безопасности проживания граждан;
улучшение архитектурного облика населенных пунктов;
стимулирование собственной инициативы граждан при решении жилищной проблемы;
стабилизация положения граждан республики и рын¬ка недвижимости;
развитие строительной отрасли;
мультипликативный эффект в смежных отраслях за счет увеличения выпуска продукции промышленности строительных материалов, электротехнической, метал¬лургической и химической промышленности, а также предметов обустройства нового жилья;
увеличение сборов налогов в бюджет от строительной деятельности, налогов на недвижимость, подоходных нало¬гов с работников, которые будут задействованы в строи¬тельстве и сопутствующих строительству отраслях и другие;
создание новых рабочих мест;
развитие экономики Казахстана.
В современных условиях реальная экономическая величина ежегодных расходов средней казахстанской семьи, как правило, меньше величины ее доходов, ввиду чего имеется тенденция к накапливанию денег. Наиболее распространенными формами хранения накоплений являются сбережения в банке либо приобретение недвижимости.
Значительная часть населения Казахстана имеет относительно стабильные доходы, но не в состоянии прибрести жилье из-за отсутствия достаточных накоплений.
Система ипотечного кредитования помогает расширить кредитно-финансовую сферу платежеспособного спроса населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации денег посредством запуска и развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.
С внедрением и развитием этой системы население получает возможность приобретать готовое жилье на свободном рынке за счет средств, предоставленных в виде долгосрочного ипотечного кредита.
Первым этапом работы Правительства в этом направлении стало одобрение постановлением от 21 августа 2006 года № 1290 «Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.
Основой предлагаемой Концепции является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. Поскольку жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования, для его приобретения зачастую бывает недостаточно текущих доходов потребителей или их накоплений. Между тем, в государствах с достаточно развитой финансовой системой эта проблема решается, как правило, предоставлением долгосрочных кредитов (от 10 лет и выше) на покупку жилья. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит -основная форма решения жилищной проблемы; помимо этого, эта форма является базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и иные финансовые структуры, обеспечивающие прилив необходимого капитала в сферу ипотечного кредитования. В Казахстане, в соответствии с Концепцией, в финансовую систему внедряется еще один участник - Казахстанская Ипотечная Компания, являющаяся самостоятельным финансовым институтом. Компания приобретает у банков-кредиторов права требования по ипотечным жилищным кредитам и эмитирует ипотечные ценные бумаги, обеспеченные этими правами. Основными функциями Казахстанской Ипотечной Компании являются:
1. рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
2. выпуск ипотечных ценных бумаг;
3. привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
4. оказание содействия кредиторам во внедрении наиболее рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, менее рискованных для кредиторов и более доступных для заемщика.
Система долгосрочного ипотечного кредитования в Казахстане, опираясь на имеющийся международный опыт ипотечного кредитования, должна быть адаптирована к казахстанской законодательной базе с учетом макроэкономических условий и особенностей платежеспособности населения.
Правовая основа программы должна способствовать возможности создания единой целостной системы ипотечного жилищного кредитования, включающей в себя как механизм кредитования заемщиков банками-кредиторами, так и механизм обеспечения кредиторов долгосрочными ресурсами для кредитования - инвестициями, полученными в результате размещения ипотечных облигаций.
С запуском в действие системы ипотечного кредитования в некоторые действующие нормативно-правовые акты, предстоит внести изменения; необходимо также разработать ряд новых нормативно-правовых актов для того, чтобы эти акты, регламентирующие внедрение, действие и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Казахстане, обеспечивали эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, прямым либо косвенным образом оказывали воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу, содействовали приобретению жилья гражданами.
Мировой практике ипотечного кредитования известны различные способы, модели и формы взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования. Концепцией учтен некий диапазон в формах взаимодействия участников казахстанского ипотечного рынка.
В частности, предусмотрена двухуровневая система ипотечного кредитования, то есть система, предусматривающая обеспечение кредиторов финансовыми ресурсами за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов, каковым является Казахстанская Ипотечная Компания. Вместе с тем, Концепцией предусмотрена возможность самостоятельного привлечения ресурсов кредиторами путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг. Одним из важных моментов при этом становится стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, финансовых инструментов для привлечения средств. Иначе говоря, на первичном и вторичном рынках должны работать только строго соответствующие установленным стандартам рыночные ипотечные кредиты.
Особенностью Концепции, делающей более эффективной ее программу, является то, что разработанная система в первую очередь рассчитана на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, банков-кредиторов, инвесторов. В современных условиях долгосрочные ресурсы можно привлекать путем выпуска ипотечных ценных бумаг, при условии их покрытия. Поэтому организация системы ипотечного кредитования предполагает возникновение нового субъекта системы - оператора вторичного рынка ипотечных кредитов, которой является Казахстанская Ипотечная Компания, осуществляющая рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты населению.
Взаимодействие Компании с банками-партнерами, а также иными организациями, осуществляющими ипотечное кредитование, основано на рыночных отношениях, подразумевающих добровольное желание сторон участвовать в сделке при условии внедрения системы стандартизации рыночных ипотечных кредитов. Это означает строгое соответствие рыночных ипотечных кредитов установленным общим требованиям. Так, на первом этапе долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются на срок от трех до десяти лет. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается объем ежемесячных выплат заемщика. Кредиты выдаются в национальной валюте - в тенге. Сумма кредита составляет не более 70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося предметом залога. Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья в объеме 30% его стоимости за счет собственных средств.
Кредит и вознаграждение по нему выплачиваются в виде аннуитетных платежей. Аннуитетный платеж включает полный платеж по выплате вознаграждения, начисляемым на остаток основного долга, а также часть основного долга по кредиту. При этом, все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке являются равными на весь кредитный период, что удобно как для заемщика, так и для кредитора.
Приобретенное в кредит жилье служит обеспечением кредита. Оно должно быть свободно от всех ограничений и обременении, не должно быть заложено в обеспечение иного обязательства. Кроме того, общим требованием при проведении пилотного проекта является следующее условие: сумма ежемесячных платежей по кредиту вкупе с платежами по налогам и страхованию не должна превышать 35% дохода заемщика. Если заемщик имеет иные обязательства, ежемесячная сумма его выплат по обязательствам, включая аннуитетный платеж по кредиту, не должна превышать 40% его дохода.
Безусловно, большое значение имеет кредитный договор, его условия и порядок заключения. Необходимыми условиями, которые стороны обязаны предусмотреть в кредитном договоре, являются сумма предоставляемого кредита, срок, на который данный кредит предоставляется, размер выплачиваемых заемщиком процентов вознаграждения по кредиту, очередность погашения кредита и начисленных по нему процентов, основания для досрочного расторжения договора и другие условия.
Непременным условием выдачи ипотечного кредита является согласие заемщика на заключение договора ипотеки. В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки, цена передаваемого в ипотеку жилья, суть обязательства, обеспечиваемого ипотекой, размер основного обязательства, сроки исполнения обязательств, основания обращения взыскания на предмет ипотеки, другие условия.
Процедура получения ипотечного кредита стандартизирована и состоит из следующих этапов:
1. Этап предварительной квалификации заемщика: на данном этапе заемщик получает всю необходимую информацию о кредиторе, условиях предоставления кредита, своих правах и обязанностях.
Кредитор на данном этапе оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.
2. Подбор жилья, соответствующего финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора: важным моментом на данном этапе является согласие кредитора рассматривать подобранное заемщиком жилье в качестве приемлемого обеспечения кредита.
3. Оценка жилья, как предмета ипотеки, с целью определения его рыночной стоимости. Независимая оценка выбранного заемщиком жилья производится оценщиком; услуги оценщика оплачивает заемщик. Определенная оценщиком рыночная стоимость соотносится кредитором с суммой выдаваемого кредита.
4. Андеррайтинг заемщика: этап включает оценку кредитором
вероятности погашения кредита заемщиком и определение максимально
возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия
собственных средств у заемщика. Кредитор проверяет достоверность
информации, предоставленной заемщиком, и принимает решение о
возможности или невозможности выдать кредит на этом этапе должно
быть оформлено личное страхование заемщика.
5. Этап заключения договоров: а) договора купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом жилья; б) кредитного договора между заемщиком и кредитором.
Переход права собственности и ипотека оформляются и регистрируются в соответствии с требованиями действующего законодательства.
6. Этап проведения расчета с продавцом жилья.
7. Этап страхования приобретенного жилья.
8. Заключение договора ипотеки.
Традиционно, в дальнейшем кредитор производит обслуживание кредитов, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита. После выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается запись в государственном реестре.
В случае невыполнения заемщиком (залогодателем) условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т. д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
С вводом в действие Казахстанской Ипотечной Компании механизм взаимодействия участников ипотечных рынков, имеющий целью рефинансирование кредиторов, приобретает некоторые особенности:
4. Банк-кредитор выдает ипотечный кредит, после чего приобретает право требования к заемщику, обеспеченное залогом приобретенного заемщиком жилья при соответствующей действующему законодательству Республики Казахстан государственной регистрации залога.
5. Казахстанская Ипотечная Компания, как оператор вторичного ипотечного рынка, приобретает на платной основе права требования по ипотечным кредитам по договору цессии либо путем приобретения ипотечных свидетельств и выпускает ценные бумаги, обеспеченные «выкупленными» правами требования. Уступка права требования оформляется и регистрируется в соответствии с действующим законодательством. Между банком-кредитором и Компанией, кроме того, заключается договор доверительного управления приобретенными правами требования, что позволяет кредитору контролировать заемщика и заложенное жилье, получать комиссионные за обслуживание кредита и на полученные от оператора деньги расширить сферу кредитования.
6. Институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании, пр.) приобретают на вторичном ипотечном рынке ипотечные ценные бумаги, обеспеченные правами требования, тем самым осуществляя рефинансирование ипотечного рынка и обеспечивая приток денежных средств для жилищного кредитования.
Эти условия и требования к рыночным ипотечным кредитам аккумулированы в разработанных Компанией документах, регламентирующих деятельность Компании и ее взаимоотношения с банками - кредиторами, а также иными организациями, выдающими ипотечные кредиты. Помимо перечисленного, документы содержат рекомендации кредиторам, желающим «продать» права требования по кредитам оператору вторичного ипотечного рынка. В ходе проведения запланированного на июнь 2006 года пилотного проекта будет произведена своеобразная «обкатка» разработанных положений, апробированы на деле стандарты и процедуры предоставления, рефинансирования и обслуживания долгосрочных ипотечных жилищных кредитов; установлено, обеспечивают ли они надежность функционирования и взаимодействия первичного и вторичного рынков жилищных ипотечных кредитов. При необходимости, в разработанные документы будут вноситься изменения и дополнения с учетом наработок.
В настоящее время Казахстанская Ипотечная Компания приступает к проведению пилотного проекта в городах Астана и Алматы. В ходе реализации проекта жители обеих столиц получат возможность, воспользовавшись сегодня доходами завтрашнего дня. приобрести в кредит жилье. На первом этапе, предварительная квалификация заемщика будет проводиться работниками Компании; кроме того, информация, размещенная на web-site Национального Банка Республики Казахстан, а также банков-партнеров, позволит потенциальным заемщикам самостоятельно определить доступную им в соответствии с доходом сумму кредита, его сроки и свои возможности погасить его. Преимуществом данного метода является доступность информации, в результате чего потенциальный Заемщик может, не покидая рабочего места, определить в интерактивном режиме сумму доступного ему кредита, сроки погашения и величину ежемесячного аннуитетного платежа.
Во все времена, с начала индустриального развития общества, жилье являлось дорогостоящим товаром длительного пользования, а его приобретение представляло собой большую проблему по причине недостаточности текущих доходов населения или его накоплений. Между тем, в государствах с достаточно развитой финансовой системой эта проблема решается, как правило, предоставлением долгосрочных кредитов (от 10 лет и выше) на покупку жилья. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит -основная форма решения жилищной проблемы.
Целью долгосрочного ипотечного кредитования является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со стабильными доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на жилищном рынке за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов. При этом залогом по кредиту является то жилье, которое и было куплено на сумму кредита.
Одним из преимуществ. ипотечного кредитования является наделение заемщика правом собственности на приобретаемое жилье, несмотря на наличие задолженности по кредиту. Часть предлагаемых на сегодняшний день на рынке схем финансирования приобретения жилья подразумевает отсутствие собственности заемщика на него до момента полного погашения его стоимости с учетом начисленного банком вознаграждения (финансовый лизинг). Даже получив возможность проживать в приобретаемом жилище, заемщик фактически является лишь его арендатором, но никак не собственником.
Схема ипотечного кредитования достаточно проста, однако, несмотря на наличие определенного объема спроса со стороны потенциальных заемщиков -населения, не получила широкого распространения. В значительной мере это связано с условиями предоставления банками ипотечных кредитов в короткие сроки, которые не удовлетворяют большинство потенциальных заемщиков. В то же время, нельзя говорить о том, что политика банков направлена на ограничение объема ипотечных кредитов. Кроме того, в настоящее время не распространена практика привлечения денег участников финансового рынка для последующего инвестирования их на ипотечное кредитование, хотя подобный механизм способствует снижению ставок вознаграждения по кредитам.
Расширение объемов ипотечного кредитования, создание благоприятных условий для приобретения жилья в кредит, путем снижения ставок - это основные задачи, которые стоят перед ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания», учредителем которой является Национальный Банк Республики Казахстан. Основными направлениями деятельности Компании будут являться приобретение прав требований по долгосрочным ипотечным кредитам, выданным банками, а также привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования, в том числе путем эмиссии собственных ипотечных ценных бумаг.
Одним из важных моментов ипотечного кредитования в рамках проекта Компании является предоставление кредитов в тенге сроком от 3 до 10 лет. Приобретенное в кредит жилье служит обеспечением кредита. Оно должно быть свободно от всех ограничений и обременении, не должно быть заложено в обеспечение иного обязательства. Кроме того, общим требованием при проведении пилотного проекта является следующее условие: сумма ежемесячных платежей по кредиту вкупе с платежами по налогам и страхованию не должна превышать 35% дохода заемщика. Если заемщик имеет иные обязательства, ежемесячная сумма его выплат по обязательствам, включая аннуитетный платеж по кредиту, не должна превышать 40% его дохода.
Безусловно, большое значение имеет кредитный договор, его условия и порядок заключения. Необходимыми условиями, которые стороны обязаны
предусмотреть в кредитном договоре, являются сумма предоставляемого кредита, срок, на который данный кредит предоставляется, размер выплачиваемых заемщиком процентов вознаграждения по кредиту, очередность погашения кредита и начисленных по нему процентов, основания для досрочного расторжения договора и другие условия.
Непременным условием выдачи ипотечного кредита является согласие заемщика на заключение договора ипотеки. В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки, цена передаваемого в ипотеку жилья, суть обязательства, обеспечиваемого ипотекой, размер основного обязательства, сроки исполнения обязательств, основания обращения взыскания на предмет ипотеки, другие условия.
Процедура получения ипотечного кредита стандартизирована и состоит из следующих этапов:
9. Этап предварительной квалификации заемщика: на данном этапе заемщик получает всю необходимую информацию об условиях предоставления кредита, своих правах и обязанностях. На данном этапе Казахстанская Ипотечная Компания оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.
10. Подбор жилья, соответствующего финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора: важным моментом на данном этапе является согласие банка рассматривать подобранное заемщиком жилье в качестве приемлемого обеспечения кредита.
11. Оценка жилья, как предмета ипотеки, с целью определения его рыночной стоимости. Независимая оценка выбранного заемщиком жилья производится оценщиком; услуги оценщика оплачивает заемщик. Определенная оценщиком рыночная стоимость сопоставляется банком с суммой выдаваемого кредита.
12. Андеррайтинг заемщика: этап включает оценку банком вероятности погашения кредита заемщиком и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств у заемщика. Банк проверяет достоверность информации, предоставленной заемщиком, и принимает решение о возможности или невозможности выдать кредит. На этом этапе должно быть оформлено личное страхование заемщика.
13. Этап заключения договоров: а) договора купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом жилья; б) кредитного договора между заемщиком и банком.
14. Этап проведения расчета с продавцом жилья.
15. Этап страхования приобретенного жилья.
16. Заключение договора ипотеки и его государственная регистрация в
Центре по недвижимости.
На начальном этапе Казахстанская Ипотечная Компания предоставляет бесплатные консультации заемщикам по телефону либо при посещении Компании. За короткий срок предварительную квалификацию в Компании прошли свыше 400 человек. Часть из них уже приобрели в собственность жилье за счет средств ипотечного кредита, либо осуществляет оформление необходимых документов.
Знание вышеизложенного позволяет улучшить собственную информированность и ускорит принятие решения о получении ипотечного кредита:
- большей части населения, имеющей работу и стабильный доход, желающей приобрести недорогое жилье, но не обладающей финансовыми накоплениями для его полной единовременной оплаты;
- имеющим собственный бизнес, но не желающим для покупки жилья извлекать значительные финансовые ресурсы из оборота, потому что эти деньги могут принести большие доходы, чем ежемесячный риск по кредиту.
Программа развития ипотечного кредитования, реализуемая ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания», позволяет достигнуть комплексного решения как желаний населения, так и задач государственного масштаба. Следует отметить, что в банковской практике не было случаев создания подобных финансовых посредников, которые бы секъюритизировали процесс выдачи банками второго уровня ипотечных кредитов путем привлечения заемных средств у институциональных инвесторов - пенсионных фондов, а в дальнейшем и страховых компаний за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных правами требованиями по кредитам и залогом недвижимого имущества. Именно обеспечение по ипотечным ценным бумагам является основным преимуществом на рынке негосударственных облигаций и защитой для пенсионных накоплений.
Для каждого человека предоставляется реальная возможность достижения своей цели - улучшение условий проживания, используя приемлемее условия, позволяющие сохранить существующий жизненный уровень.
1.4. Ипотечные кредиты: условия, отличительные черты
ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания» будет осуществлять привлечение долгосрочных ресурсов на денежном рынке и направлять эти деньги на покупку прав требований у банков по предоставленным долгосрочным ипотечным кредитам населению на покупку жилья, т.е. осуществлять рефинансирование банков. Необходимо отметить, что одной из целей создания Компании является аккумулирование имеющихся свободных денег участников финансового рынка, выступающих инвесторами, а именно компаний по
управлению пенсионными активами, страховых организаций и банков, путем
эмиссий облигаций. Таким образом, обеспечивается механизм дополнительного
внутреннего инвестирования экономики, снижаются риски, которые неизбежно
возникают при несоответствии структуры активов и пассивов банков-
кредиторов, Кроме того, создается дополнительный сегмент финансового
рынка. В свою очередь, это позволяет институциональным инвесторам удачно
секьюритизировать свои активы через вложения в ценные бумаги,
•обеспеченные конкретными активами, а именно пулом ипотечных кредитов, т.е.
обеспеченных ипотекой недвижимого имущества.
С 1 июля 2008 года Компанией в городах Алматы и Астана производится реализация пилотного проекта по выдаче банками и организациями. осуществляющими отдельные виды банковских операций ипотечных кредитов с последующей их переуступкой Компании, что позволит апробировать механизм
долгосрочного финансирования жилья. Естественно, при проведении мероприятий по приобретению жилья неизбежно возникнут вопросы у желающих получить ипотечный кредит по программе ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания».
Куда обратиться за получением кредита?
Вначале необходимо обратиться в Компанию (либо к представителю Компании в банке - партнере) и пройти предварительную квалификацию, представив для этого информацию о размере постоянных доходов и заполнив анкету. Сотрудники Компании сразу же на месте представят заключение о возможности получения кредита, его максимальной сумме (в пределах от 3 000 до 30 000 долларов США в эквиваленте в тенге) и размере ежемесячных выплат в счет погашения.
Потенциальный заемщик имеет возможность оценить свои возможности по получению ипотечного кредита с помощью ипотечного калькулятора, размещенного на сайте Национального Банка Республики Казахстан в сети Интернет. Используя ипотечный калькулятор, в интерактивном режиме можно самостоятельно подсчитать для себя размер кредита, который он может получить, суммы ежемесячных выплат для его погашения, а также конечную сумму, выплачиваемую по окончании срока кредита.
Следует иметь в виду, что сумма кредита представляется для оплаты максимум 70% от стоимости жилья, которое планируется приобрести, т.е. обратившийся за кредитом должен располагать собственными деньгами, необходимыми для оплаты минимум 30% стоимости жилья.
Будут предоставляться только долгосрочные кредиты - от 3 до 10 лет, что позволит долговременно распределить погашение кредита заемщиками. Размер вознаграждения за кредит увеличивается в зависимости от срока кредита. Однако, методика погашения кредита составлена таким образом, что размер ежемесячных выплат будет меньше при получении кредита на более долгий срок. Это делает жилье доступным по стоимости и увеличивает возможности по приобретению планируемого заемщиками жилья. Таким образом, мечта о квартире на окраине реализуется в виде собственной квартиры в центре города, а желание быть владельцем хорошей квартиры может быть пересмотрено в сторону покупки дома.
Размер выплат в погашение кредита не должен превышать 35% от размера месячного чистого дохода (за вычетом налогов). Это является необходимым для сохранения существующего жизненного уровня заемщика, хотя указанный коэффициент может пересматриваться в зависимости от размера получаемого заемщиком дохода.
В случае положительного заключения Компании, потенциальным заемщикам будет предложено по своему усмотрению обратиться в один из банков или небанковских организаций, являющихся партнерами Компании, которые будут фактически осуществлять процедуру выдачи кредита.
Заемщику необходимо представить весь перечень требуемых банками или небанковскими организациями документов, который может быть дополнен для окончательного определения платежеспособности.
Кредит будет погашаться до конца срока кредитования ежемесячными равными суммами до полного погашения, которые будут состоять частично из вознаграждения, а частично из суммы основного долга.
Досрочное полное погашение кредита допускается не ранее, чем через 6 месяцев после получения.
Досрочное частичное погашение кредита возможно, если вносимая сумма составляет не менее 10% от суммы полученного кредита.
Вознаграждение по кредитам?
Величина размера вознаграждения по кредитам зависит прежде всего от структуры привлекаемых средств от инвесторов для выдачи кредитов.
Размер вознаграждения по кредитам, предоставляемым в рамках проектов Компании (на первоначальном этапе от 13,9% годовых по кредиту сроком на 3 года, до 18,8% по кредиту сроком на 10 лет), будет значительно ниже, чем предлагаемое на финансовом рынке. Это достигается путем привлечения относительно дешевых денег на денежном рынке.
В какой валюте выдается кредит?
Принципиальное отличие кредитов по программе развития ипотечного кредитования, реализуемой Компанией, в том, что они предоставляются только в тенге без привязки к твердой валюте. На текущий момент лишь небольшая часть работающего населения имеет доход в твердой валюте. Большинство работающего населения получает доход в тенге. Следовательно, кредитование в твердой валюте либо в тенге с фиксацией валютного эквивалента не соответствует структуре доходов большей части желающих получить кредит.
В этой связи, все кредиты, предоставленные в рамках проектов Компании, будут предоставляться в тенге.
Какое жилье можно приобрести в кредит?
Заемщик имеет право приобрести по своему усмотрению отдельную квартиру в многоквартирном доме, индивидуальный дом с земельным участком или квартиру в коттедже на несколько семей. Единственное ограничение - это максимальный размер кредита, который на первоначальном этапе, в рамках пилотного проекта установлен в тенге и является эквивалентным 30 000 долларов США. Таким образом, максимальная стоимость жилья может достигать суммы, эквивалентной 42 857 долларов США.
Заемщик свободен в выборе жилья для покупки. Однако оно должно соответствовать минимальным требованиям к качеству, установленным Компанией. Не предполагается однозначной покупки какого-либо конкретного жилья, т.е. получая кредит, заемщик получает только деньги на покупку жилья.
Поскольку приобретаемое жилье является также залогом по ипотечному кредиту, Компанией будет уделяться значительное внимание оценке жилья. Это является обязательным условием получения кредита, причем оценка должна быть проведена независимым оценщиком из перечня, определяемого Компанией. Кроме того, это позволит заемщику получить реальное представление о стоимости жилья и перспективах спроса на него в будущем (ликвидности).
Как быть в будущем в случае повреждения жилья или отсутствия возможности погашения кредита вследствие утери трудоспособности?
Предусматривается передача кредита в доверительное управление банка, которые будут осуществлять постоянный мониторинг. Обязательным условием получения кредита Компании является страхование приобретаемого жилья от рисков повреждения, а также страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика. Соответствующие услуги предоставят страховые организации, которые соответствуют требованиям, установленным Компанией и Национальным Банком.
При наступлении страхового случая, страховая компания перечислит банку или небанковской организации необходимую для погашения кредита сумму. Услуги страховой компании оплачивает заемщик, однако общая стоимость всех видов страхования по ипотечному кредиту составит приемлемую для заемщика сумму, которая будет меньше той, которую пришлось бы заплатить по существующим тарифам по каждому виду страхования в отдельности.
Когда заемщик становится фактическим собственником жилья?
Одним из преимуществ ипотечного кредитования является наделение заемщика правом собственности на приобретаемое жилье.
После окончательного определения заемщиком приобретаемого жилья, а также суммы кредита совместно с банком или организацией, осуществляющей отдельные виды банковских операций, заключаются следующие договора:
-двухсторонний кредитный договор между заемщиком и банком или небанковской организацией, в котором будут указаны все условия получения и погашения кредита, в том числе конкретное жилье, приобретаемое заемщиком;
-трехсторонний договор купли-продажи жилья между продавцом, покупателем (заемщиком) и банком или небанковской организацией.
После заключения договоров заемщик вносит первоначальный взнос в размере минимум 30% стоимости жилья на специальный счет в банке или небанковской организации, предоставляющих кредит. После предоставления кредита, полная стоимость жилья будет перечислена продавцу. Следующим этапом является оформление собственности на приобретенное заемщиком жилье и передача его в залог кредитору. С момента оформления договора купли-продажи заемщик становится собственником жилья. Часть предлагаемых на сегодняшний день на рынке схем финансирования приобретения жилья подразумевает отсутствие собственности заемщика на него до момента полного погашения его стоимости с учетом начисленного банком вознаграждения (финансовый лизинг). Даже получив возможность проживать в приобретаемом жилище, заемщик фактически является лишь его арендатором, но никак не собственником. В случае получения физическим лицом ипотечного кредита, он становится собственником жилья сразу после его приобретения, несмотря на наличие задолженности по кредиту.
В последние годы уровень экономической и юридической грамотности населения значительно возрос. Многие имеют представление о предлагаемых финансовых продуктах и в состоянии самостоятельно определить для себя как наиболее выгодные сферы вложения своих личных денег, так и лучшие условия заимствования. В то же время, отдельные юридические аспекты ипотечного кредитования не известны большинству населения. Заемщик получает ипотечный кредит на покупку жилья, которое затем вносится в качестве залога, т.е. в случае невыполнения заемщиком своих обязательств, жилье будет реализовано для погашения обязательств перед банком или небанковской организацией. Оставшаяся после этого сумма денег будет возвращена заемщику, так как собственником купленного жилья является заемщик. Однако это является обычной мировой практикой и, как свидетельствует международный опыт, не причиняет неудобств для заемщиков.
Следует отметить, что ипотечные кредиты в рамках пилотного проекта предоставляются только на покупку жилья, а не на его ремонт или строительство
Знание вышеизложенного позволяет улучшить собственную информированность и ускорит принятие решения о получении ипотечного кредита:
- потенциальным заемщиком, который ранее не мог осуществлять требуемые ежемесячные платежи, поскольку это существенно влияло на личный или семейный бюджет и вело к снижению привычного уровня жизни;
- представителем среднего класса, имеющем работу и стабильный доход, желающем приобрести недорогое жилье, но не обладающем финансовыми накоплениями для его полной единовременной оплаты;
- деловым человеком, имеющем собственный бизнес, не желающем для покупки жилья извлекать значительные финансовые ресурсы из оборота, потому что эти деньги могут принести большие доходы, чем его ежемесячный риск по кредиту;
- молодой семьей, которая хотела быть жить отдельно, но располагает для этого финансовыми возможностями и т.д.
Программа развития ипотечного кредитования, реализуемая ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания», позволяет достигнуть комплексного решения как желаний населения, так и задач государственного масштаба.
Для каждого человека предоставляется реальная возможность достижения своей цели - улучшение условий проживания, используя приемлемые условия, позволяющие сохранить существующий жизненный уровень.
По ряду причин вклады населения являются наименее возможным на сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования, поскольку вклады населения наиболее мобильны при изъятии денежных средств при появлении любой негативной информации о банке, а действующее законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.
Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из «оптовых» источников считается более предпочтительным для коммерческих банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся :
- кредитные линии, открытые одним или консорциумом банков;
- средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями а т.д.);
- средства от продажи целевых облигационных займов.
Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан за счет «оптовых» источников на функционировании вторичного рынка ипотечных кредитов.
На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечение быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы ликвидности кредиторы имеют возможность продать выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально созданной для этой цели Казахстанской ипотечной компании или иному оператору вторичного рынка.
Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать себя как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.
Возможны следующие модели привлечение коммерческими банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов:
Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных правами требования по ипотечным кредитам, и их реализация на финансовым рынке.
Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов вторичного рынка.
Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных правами требование по ипотечным кредитам. Механизм рефинансирования в данном случае может выглядеть следующим образом:
- заключение коммерческим банком с юридическими и (или) физическими лицами кредитных договоров под залог недвижимости с оформлением соответствующих ипотечных свидетельств;
- выпуск коммерческим банком ипотечных облигаций, обеспеченных правами требования по ипотечным кредитам.
Глава 2. Аналитические основы ипотечного кредитования, методы и модели его реализации
2.1. Процедура выдачи ипотечного кредита
В современных условиях отношение уровней ежемесячных доходов и расходов многих казахстанских семей позволяет осуществлять некоторые накопления денег. Наиболее распространенными формами хранения сбережений являются вклады в банках либо приобретение недвижимости. В то же время, большая часть населения, желающего улучшить свои жилищные условия, не в состоянии прибрести жилье из-за отсутствия достаточных накоплений. В этой связи, возникают хорошие предпосылки для расширения кредитно-финансовой сферы платежеспособного спроса населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации денег посредством запуска и развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. С внедрением и развитием этой системы население получает возможность приобретать готовое жилье на свободном рынке за счет средств, предоставленных в виде долгосрочного ипотечного кредита.
Первым этапом работы Правительства Республики Казахстан в этом направлении стало одобрение постановлением № 1290 от 21 августа 2006 года Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.
Основой Концепции является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. Поскольку жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования, для его приобретения зачастую бывает недостаточно текущих доходов потребителей или их накоплений. Между тем, в государствах с достаточно развитой финансовой системой эта проблема решается, как правило, предоставлением долгосрочных кредитов. Кроме того, создается база для привлечения посредством банков и других финансовых институтов необходимого капитала в эту сферу. Известны различные способы, модели и формы взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования. Концепцией предусмотрена возможность самостоятельного привлечения ресурсов кредиторами путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг при условии их покрытия, т.е. двухуровневая система ипотечного кредитования, позволяющая обеспечить кредиторов финансовыми ресурсами за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов.
Особенностью Концепции, является то, что разработанная система в первую очередь рассчитана на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, банков-кредиторов, инвесторов. Поэтому организация системы ипотечного кредитования предполагает возникновение нового субъекта системы - оператора вторичного рынка ипотечных кредитов, осуществляющего рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты населению.
В целях практической реализации поставленных задач, на финансовом рынке появился новый финансовый институт - ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания», единственным учредителем которой является Национальный Банк Республики Казахстан. В дальнейшем планируется привлечение новых акционеров из числа международных финансовых организаций и казахстанских банков.
Одним из важных моментов становится стандартизация процедур
выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки
платежеспособности заемщиков, финансовых инструментов для привлечения
средств. Иначе говоря, на первичном и вторичном рынках должны работать
только строго соответствующие установленным стандартам рыночные
ипотечные кредиты.
Практический механизм взаимодействия участников ипотечных рынков, имеющий целью рефинансирование кредиторов, имеет несколько стадий:
1. Банк-кредитор выдает ипотечный кредит, после чего приобретает право требования к заемщику, обеспеченное залогом приобретенного заемщиком жилья.
2. Компания приобретает у банка-кредитора права требования по ипотечным кредитам и выпускает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные приобретенными правами требования.
3. Институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании, пр.) приобретают на вторичном рынке ипотечные ценные бумаги, обеспеченные правами требования, тем самым осуществляя рефинансирование ипотечного рынка и обеспечивая приток денег для ипотечного жилищного кредитования.
4. Привлеченные таким образом на финансовом рынке деньги инвесторов будут вновь направлены на расширение объемов ипотечного жилищного кредитования.
Взаимодействие Компании с банками-партнерами, а также иными организациями, осуществляющими ипотечное кредитование, основано на рыночных отношениях, подразумевающих добровольное желание сторон участвовать в сделке при условии внедрения системы стандартизации рыночных ипотечных кредитов, соответствии рыночных ипотечных кредитов установленным общим требованиям. Так, на первом этапе долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются на срок от трех до десяти лет. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается объем ежемесячных выплат заемщика. Кредиты выдаются в национальной валюте - в тенге. Сумма кредита составляет не более 70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося предметом залога. Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья в объеме 30% его стоимости за счет собственных средств.
Кредит и вознаграждение по нему выплачиваются в виде аннуитетных платежей. Аннуитетный платеж включает полный платеж по выплате вознаграждения, начисляемого на остаток основного долга, а также часть основного долга по кредиту. При этом, размер ежемесячных платежей устанавливается один раз в полгода и не изменяется в течение этого периода времени, что удобно как для заемщика, так и для кредитора. Данное обусловлено пересмотром ставок вознаграждения каждые полгода в зависимости от курса, сложившегося на рынке государственных ценных бумаг.
Приобретенное в кредит жилье служит обеспечением кредита. Оно должно быть свободно от всех ограничений и обременении, не должно быть заложено в обеспечение иного обязательства. Кроме того, общим требованием является следующее условие: сумма ежемесячных платежей по кредиту вкупе с платежами по налогам и страхованию не должна превышать 35% ежемесячного дохода заемщика. Если заемщик имеет иные обязательства, ежемесячная сумма его выплат по обязательствам, включая аннуитетный платеж по кредиту, не должна превышать 40% его дохода.
Безусловно, большое значение имеет кредитный договор, его условия и порядок заключения. Необходимыми условиями, которые стороны обязаны предусмотреть в кредитном договоре, являются сумма предоставляемого кредита, срок, на который данный кредит предоставляется, размер выплачиваемых заемщиком процентов вознаграждения по кредиту, очередность погашения кредита и начисленных по нему процентов, основания для досрочного расторжения договора и другие условия.
Непременным условием выдачи ипотечного кредита является подписание заемщиком договора ипотеки. В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки, цена передаваемого в ипотеку жилья, суть обязательства, обеспечиваемого ипотекой, размер основного обязательства, сроки исполнения обязательств, основания обращения взыскания на предмет ипотеки, другие условия.
Процедура получения ипотечного кредита стандартизирована и состоит из следующих этапов:
11. Этап предварительной квалификации заемщика: на данном этапе заемщик получает всю необходимую информацию о кредиторе, условиях предоставления кредита, своих правах и обязанностях. Кредитор на данном этапе оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.
12. Подбор жилья, соответствующего финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора.
13. Оценка жилья, как предмета ипотеки, с целью определения его рыночной стоимости. Определенная оценщиком рыночная стоимость соотносится кредитором с суммой выдаваемого кредита.
14. Андеррайтинг заемщика - включает оценку кредитором вероятности погашения кредита заемщиком и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств у заемщика. При этом, кредитор проверяет достоверность информации, предоставленной заемщиком и принимает решение о возможности или невозможности выдать кредит. На этом этапе должно быть оформлено личное страхование заемщика.
15. Этап заключения договоров: а) договора купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом жилья; б) кредитного договора между заемщиком и кредитором.
16. Этап проведения расчета с продавцом жилья.
17. Этап страхования приобретенного жилья.
18. Заключение договора ипотеки.
В случае невыполнения заемщиком (залогодателем) условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т. д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
В настоящее время Казахстанская Ипотечная Компания проводит пилотны и проект в городах Астана и Алматы. В ходе реализации проекта жители обеих столиц получат возможность, воспользовавшись сегодня доходами завтрашнего дня, приобрести в кредит жилье. На первом этапе предварительная квалификация заемщика будет проводиться работниками Компании. Кроме того, информация, размещенная на web-сайте Национального Банка Республики Казахстан в сети 1п1егпе1 по адресу: www.nationalBank.kz позволит потенциальным заемщикам самостоятельно в интерактивном режиме определить доступную им в соответствии с доходом сумму кредита, его сроки, а также величину ежемесячного аннуитетного платежа.
Ипотечное кредитование является механизмом, при¬званным решить одно из важ¬нейших противоречий сферы недвижимости, между сто¬имостью объектов недвижи¬мого имущества и уровнем текущих доходов покупателей недвижимости. В таком слу¬чае приобретение жилья за счет текущих доходов покупателя недвижимости невозможно. Следовательно, чем больше развита система ипотечного кредитования, тем больше масштабы рыночного Оборота недвижимости. В этой связи, возникают хорошие предпосылки для расши¬рения кредитно-финансовой сферы платежеспособного спроса населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации де¬нег посредством запуска и развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.
В целях создания меха¬низмов финансирования жи¬лищного строительства, ре¬шения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье и сти¬мулирования строительства жилья, постановлением Пра¬вительства Республики Ка¬захстан №1290 от 21 августа 2006 года была одобрена Кон¬цепция долгосрочного финан¬сирования жилищного строи¬тельства и развития системы ипотечного кредитования.
Целью долгосрочного ипо¬течного кредитования являет¬ся создание эффективно ра¬ботающей системы обеспече¬ния доступным по стоимости жильем граждан со стабиль¬ными доходами, основанной на рыночных принципах при¬обретения жилья на жилищ¬ном рынке за счет собствен¬ных средств и долгосрочных ипотечных кредитов. При этом залогом по кредиту является то жилье, которое и было куп¬лено на сумму кредита.
В этой связи возникла потребность в создании фи¬нансовой структуры, которая осуществляла бы рефинанси¬рование банков и удовлетво¬ряла бы их потребности в ликвидности за счет долго¬срочного заимствования. В целях практической реализа¬ции поставленных задач На¬циональным Банком Респуб¬лики Казахстан было приня¬то решение о создании по¬добной структуры - ЗАО «Ка¬захстанская Ипотечная Ком¬пания», единственным акци¬онером которой на сегодняш¬ний день является Нацио¬нальный Банк.
Основными направлениями деятельности Компании является приобретение у бан¬ков-кредиторов долгосрочных ипотечных кредитов и эмис¬сия ипотечных ценных бумаг, обеспеченных этими креди¬тами.
Одним из важных момен¬тов становится стандартиза¬ция процедур выдачи и об¬служивания ипотечных кре¬дитов, правил оценки плате-жеспособности заемщиков, финансовых инструментов для привлечения средств. Иначе говоря, на первичном и вторичном рынках должны работать только строго соот¬ветствующие установленным стандартам рыночные ипотеч¬ные кредиты. ,1..- ;
Стандартная процедура получения ипотечного креди¬та в банке состоит из не¬скольких основных частей:
1. этап предварительной квалификации заемщика,
2. оценка кредитоспособ¬ности заемщика (андеррай¬тинг),
3. оценка жилья, как предмета ипотеки,
4. этап заключения дого¬воров,
а) этап проведения рас¬чета с продавцом жилья,
б) этап страхования при¬обретенного жилья.
в) заключение договора ипотеки.
Основным направлением ипотечного кредитования в рамках проекта Компании яв¬ляется предоставление кре¬дитов в национальной валюте тенге. Сумма кредита представляется до 70% от стоимости жилья, которое планируется приобрести, т.е. заемщик, обратившийся за кредитом, должен располагать собственными деньгами необходимыми для оплаты части жилья в объеме стоимости жилья.
Следует иметь в виду что сумма кредита может составлять до 85% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося предметом залога, при условии страхова¬ния правовой ответственно¬сти за выплату части суммы первоначального взноса в размере до 15% стоимости жилья. При этом заемщик вносит первоначальный взнос в пределах 15 и выше процентов от стоимости жи¬лья за счет собственных средств.
Приобретенное в кредит жилье служит обеспечением кредита. Оно должно быть свободно от всех ограничений и обременении, не должно быть заложено в обеспе¬чение иного обязательства. Кроме того, общим требова-нием является следующее условие: сумма ежемесячных платежей по кредиту не дол¬жна превышать 35% дохода заемщика. Если заемщик имеет иные обязательства, ежемесячная сумма его вып¬лат по обязательствам, включая платеж по кредиту не должна превышать 40% его дохода. Кредит и вознаграждение по нему выплачиваются в виде аннуитетных платежей, который включают полный платеж по выплате воз¬награждения, начисляемого на остаток основного долга, а также часть основного дол¬га по кредиту. При этом все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке являются равными на весь кредитный период, что удобно как для заемщика, так и для кредитора.
Компания устанавливает критерии соответствия банков-партнеров требованиям в части:
1. Финансовой устойчи¬вости партнеров, наличия ли¬цензии на проведение бан¬ковских и иных операций, участия в системе обязатель¬ного коллективного гаранти¬рования (страхования) вкла¬дов (депозитов) физических лиц, выполнения установлен¬ных Национальным Банком пруденциальных нормативов и иных обязательных к вы¬полнению норм и лимитов;
2. Квалификации персо¬нала, задействованного в предоставлении и обслужи¬вании ипотечных жилищных кредитов. В структурном под-разделении банка, ответ¬ственном за выдачу и обслу¬живание, должно быть, не ме¬нее двух специалистов, про¬шедших курс обучения по про¬грамме ипотечного жилищно¬го кредитования и получивших соответствующий серти¬фикат.
3. Внутренней документа¬ции, регламентирующей пре¬доставление и обслуживание ипотечных жилищных креди¬тов, оценки риска невозвра¬та (андеррайтинга) и управ¬ления рисками в процессе выдачи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Банк, пожелавший участвовать в реализации программы по выдаче ипотечных кредитов, подает в Компанию заявку на совместную дея¬тельность, далее это закреп¬ляется генеральным соглашением между Компанией и банком где устанавливаются совместные действия сторон.
После вступления в силу генерального соглашения, стороны проводят предвари¬тельную работу по согласованию предстоящего приобре¬тения ипотечных жилищных кредитов Компанией.
Покупка ипотечного жилищного кредита оформляется передачей Компании ипо¬течного свидетельства с со¬вершением на нем передаточной надписи в пользу Компании и отдельным договором покупки и обратного выкупа ипотечного свидетельства либо подписанием договора цессии. Право требования по кредитному договору, а так¬же по договору ипотеки пере-ходит к Компании в день го¬сударственной регистрации покупки ипотечного жилищ¬ного кредита, далее банк-партнер передает Компании по акту приема-передачи дел все правоустанавливающие и иные документы, формирую¬щие кредитное досье.
Компания заключает с банком-партнером договор обслуживания ипотечных жилищных кредитов, приобретенных Компанией. Предме¬том договора обслуживания является обслуживание ипо¬течных жилищных кредитов, принадлежащих Компании.
В рамках договора обслу¬живания банк-партнер осуществляет следующие основные функции :
1) принимает от заемщиков платежей по обслуживаемым ипотечным жилищным кредитам;
2) в установленные сроки перечисляет на корреспондентский счет компании платежей поступающие в пользу компании;
3) осуществляет контроль за надлежащим и своевременным исполнением заемщиками обязательств по кредитным договорам;
4) осуществляет контроль за состоянием предмета ипо¬теки.
Бухгалтерский учет ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания осуществляется на основе плана счетов бухгал¬терского учета банков второго уровня, утвержденного поста¬новлением правления Нацио¬нального Банка Республики Казахстан № 412 от 15 нояб¬ря 2006 года.
Учет ипотечных жилищных займов Компании осуществ¬ляется в соответствии с раз¬работанным Компанией «Вре¬менным положением о поряд¬ке учета ипотечных жилищных займов, права требования по которым приобретаются зак¬рытым акционерным обще¬ством «Казахстанская ипотеч-ная Компания».
Приобретение Компани¬ей ипотечных жилищных зай¬мов у банков-партнеров про¬изводится по договорной цене, которая включает в себя сумму непогашенного основ¬ного долга.
Сумма вознаграждения, начисленного с момента выдачи ипотечного жилищного зай¬ма либо с даты последнего платежа, при наличии таково¬го, до даты поступления денег от Компании на корреспонден¬тский счет банка-партнера в счет приобретения прав тре¬бований по этому ипотечному жилищному займу, удержива¬ется банком-партнером из сум¬мы первого платежа, произве¬денного заемщиком с момен¬та поступления денег от Ком-пании на корреспондентский счет банка-партнера.
Расчет суммы вознаграждения, начисленного по ипотечному жилищному займу, производится по формуле:
А = К*В/100/360*30,
где А - сумма вознаграж¬дения, начисленного по ипо¬течному жилищному займу до даты поступления денег от Компании и причитающегося банку-партнеру, выдавшему ипотечный жилищный заем;
К - остаток основного долга по ипотечному жилищ¬ному займу на начало отчет¬ного периода;
В - годовая ставка воз¬награждения по ипотечному жилищному займу.
При этом расчет причита¬ющейся банку-партнеру за неполный месяц доли вознаг¬раждения, начисленного по ипотечному жилищному зай¬му, производится по формуле:
А = К*В/100/360*30/C*D,
где А - сумма вознаграж¬дения, начисленного по ипо¬течному жилищному займу до даты поступления денег от Компании и причитающегося банку-партнеру, выдавшему ипотечный жилищный заем;
К - остаток основного долга по ипотечному жилищ¬ному займу на начало отчет¬ного периода;
В - годовая ставка воз¬награждения по ипотечному жилищному займу;
С - количество календар¬ных дней в месяце, в котором уступлены права требования по ипотечному жилищному займу;
D - фактическое количе¬ство календарных дней пользования ипотечным жи¬лищным займом банка-парт¬нера, выдавшего ипотечный жилищный заем в периоде, за который начисляется вознаграждение.
В отдельных случаях сумма, выплачиваемая Компани¬ей банку-партнеру, может быть ниже либо выше разме¬ра основного долга(дисконт, премия). Размер дисконта (премии) зависит от условий выдачи ипотечного жилищно¬го займа (срок кредита, вид и размер ставки вознаграж¬дения по займу (фиксирован¬ная, плавающая) ставок воз¬награждения по привлекае-мым Компанией обязатель¬ствам.
Компания не позднее 3-х рабочих дней с даты регист¬рации ипотечного свидетель¬ства и договора обратного выкупа перечисляет на кор-респондентский счет банку-партнеру договорную сумму.
Вознаграждение, начис¬ленное до фактического полу¬чения денег на корреспонден¬тский счет банка-партнера, является доходом банка-парт¬нера.
Ежемесячно Компанией производится начисление вознаграждения банку-парт¬неру по договору обслужива¬ния ипотечных жилищных зай¬мов, которое включает в себя плату за обслуживание зай¬мов и обязательство обрат¬ного выкупа по ним. Размер вознаграждения оговаривает¬ся сторонами в договоре об¬служивания и в договоре по¬купки обратного выкупа либо в договоре цессии и устанав¬ливается в процентном соот¬ношении от остатка основно¬го долга по ипотечному жи¬лищному займу.
Расчет суммы вознаграж¬дения банка-партнера произ¬водится по следующей фор¬муле:
E=K*(I+R)/100/12*N,
где Е - сумма вознаграж¬дения банку-партнеру по до¬говору обслуживания ипотеч¬ных жилищных займов, за от¬четный период;
К - остаток основного долга по ипотечному жилищ¬ному займу на начало отчет¬ного периода;
I - годовая ставка вознаг¬раждения за обслуживание ипотечных жилищных займов;
R - годовая ставка воз¬награждения за обязательство обратного выкупа;
N - число месяцев в от¬четном периоде.
Начисление вознаграж¬дения банку-партнеру, осу¬ществляющему обслужива¬ние ипотечных жилищных зай¬мов, за неполный месяц про-изводится по формуле:
A=K*(I+R)/100/360*30/C*D
где А - сумма вознаграж¬дения за расчетный период;
К - остаток основного долга по ипотечному жилищ¬ному займу на начало отчет¬ного периода;
I - годовая ставка воз¬награждения за обслужива¬ние ипотечных жилищных займов;
R – годовая ставка воз¬награждения за обязательство обратного выкупа;
С - количество календар¬ных дней в отчетном периоде;
D - фактическое количе¬ство календарных дней в пе¬риоде, за который начисля¬ется вознаграждение.
Учет в банках-партнерах ведется на основании реко¬мендаций Национального Банка Республики Казахстан по отражению в бухгалтерском учете банками второго уровня операций по ипотеч¬ным жилищным займам №24211/23 от 10.01.05 года.
Банк-партнер, осуществ¬ляющий обслуживание ипо¬течных жилищных займов, ежемесячно, не позднее 2-го числа текущего месяца пере¬числяет Компании платежи, полученные по ипотечным жилищным займам (за мину-сом причитающегося вознаг¬раждения за обслуживание ипотечных жилищных займов и обязательство обратного выкупа). К платежному пору-чению прилагается расшиф¬ровка платежей с указанием реквизитов заемщика.
Если заемщиком осуще¬ствлен платеж по ипотечному жилищному займу в сум¬ме ниже установленной гра¬фиком платежей, то получен¬ная сумма, в первую очередь, направляется на выплату пла¬тежей Компании, оставшаяся часть - на выплату вознаг¬раждения банку-партнеру.
При неисполнении либо ненадлежащем исполнении требований по ипотечным жилищным займам возни¬кает процесс обратного вы¬купа.
Обратный выкуп банком-партнером у Компании ипо¬течных жилищных займов производится по цене, вклю¬чающей в себя сумму непо-гашенного остатка основного дЛ1та по ипотечному жилищ¬ному займу, начисленного по ним на день обратного выку¬па вознаграждения, а так же пени и штрафов, при нали¬чии таковых.
В случае обратного выку¬па банк-партнер не позднее 3-х рабочих дней перечисля¬ет на указанный Компанией счет стоимость ипотечного жилищного займа на остав¬шуюся сумму основного дол¬га по займу.
Вознаграждение, начисленное до фактического поступления денег на указанный счет Компании, является доходом Компании.
В настоящее время Ком¬пания подключена к Межбан¬ковской системе перевода денег (МСПД) и самостоя¬тельно производит взаимо¬расчеты с банками-партнера¬ми по ипотечным жилищным займам.
Внедрено в опытную и промышленную эксплуата¬цию программное обеспечение автоматизированной ин¬формационной системы «Банковское Сервисное Бюро», разработаны выход¬ные формы отчетности и со¬вместно проводится работа по усовершенствованию про¬граммного обеспечения ипо¬течных жилищных займов.
Казахстанская Ипотеч¬ная Компания прошла пери¬од становления. В настоя¬щее время завершен пилотный проект, реализованный в городах Астана и Алматы. Теперь перед Компанией стоит задача о расширении своей деятельности в сфере ипотечного кредитования в целом по республике, а именно в следующих регио¬нах: ^городе Алматы и Алматинской области, городах Астана, Актау, Актобе, Атырау, Жезказган, Караганда, Кокшетау, Павлодар, Уральск, Усть-Каменогорск, Шымкент.
Начиная с 1 июня 2008 года, Компания планирует приобретать ипотечные кре¬диты по новой схеме, осно¬ванной на котировочных став¬ках. Более гибкая ценовая политика позволит макси¬мально заинтересовать банки и небанковские организации в увеличении своих инвестиций в жилищную сферу и сделать ипотечные кредиты доступными для населения всех регионов страны.
2.2. Аналитические основы и модели ипотечного кредитования
Важнейшим вопросом для банка, изучающего вопрос предоставлении ипотечной ссуды, яваляется кредитоспособность заемщика. При ипотечном кредитова¬нии одним из основных условий является наличие у потенциально-го клиента средств в размере 50% от суммы запрашиваемого креди¬та. На другую половину необходи¬мой суммы может быть выдан кре¬дит, но обязательно под залог по¬купаемого жилья. Обычная проце¬дура оформления ипотечного кре¬дита включает в себя:
1). Отдел приема заявок. Необходимые бланки документов клиент приобретает у банка и за¬полняет самостоятельно.
2). Отдел экспертизы. Заполненные документы представляются в отдел экспертизы, в котором составляется подробное досье клиента: о месте его работы, о доходах, расходах, налогах, име¬ющихся сбережениях в банке. На сбережения берут доверенность у клиента на право проверки вкла¬да. Банком проверяется равно¬мерность поступления вкладов. Если у клиента имеются ценные вещи, полученные по дарственной в качестве наследства, подарки и т.д. - все это также тщательно проверяется. Если клиентом ранее получалисьссуды на приобретение ценных вещей, то проверяется регулярность выплат. Проводится проверка оплаты квартиры, телефона, членов его семьи. Например, нет ли у заемщика обязательств по оплате за членов семьи. По результатам проверки отдел экспертизы дает заключение по доходам и расходам. Если обяза¬тельства клиента по выплатам превышают 32% от общей суммы его доходов, то делается вывод о нецелесообразности выдачи кре¬дита. В качестве примера расчета необходимого дохода для обслу¬живания ипотечного кредита можно привести следующие данные:
3). Управление обслуживания. Кредитное дело, в котором огова-ривается система выплат, напри¬мер, из зарплаты заемщика, либо, если фирма будет оплачивать за работника и т.д. , передается в управление обслуживания. По согласованию с клиентом устанавливается день платежа. Стоимость ипотечного кредита состоит из процентных выплат, а также различных сборов и комиссионных платежей. Помимо процента, бан¬ки, как правило, взимают комис¬сию за открытие ссуды, покрыва¬ющую стоимость проведения соот¬ветствующих процедур, связанных с оформлением кредита. Этот сбор взимается обычно в момент выдачи ссуды и составляет 1%-1.5% от ее суммы.
Заем. (долл. США) 25000 25000 25000 25000 25000 25000 25000
Годовая ставка, (%) 7 15 15 15 25 25 25
Срок, (лет) 10 10 5 3 10 5 3
Ежемесячная выплата, (долл.) 290 403 595 867 569 734 994
Требуемый ежемесячный чистый доход, (долл.)
968
1344
1982
2889
1896
2446
3313
Требуемый ежемесячный доход до уплаты налогов, (долл.)
1396
1940
2861
4169
2736
3530
4781
При выдаче ссуды под недви¬жимость очень важно принимать по внимание два фактора: срок погашения и размер ссуды. Увеличение срока погашения суммы кредита к стоимости недвижимости повышает стоимость ссуды для клиента и может повысить риск неплатежа для банка. Кроме того, высокий срок погашения и небольшой первоначальный взнос снижают ликвидность ссуды.
Расчет сумм, подлежащих выплате за полученный ипотечный кредит, может быть проведен в следующей последовательности:
Например, получена ипотечная ссуда в размере 20 тыс. долл. США сроком на 3 года, которая должна погашаться ежекварталь¬но равными суммами каждого пла¬тежа (ануитет). Плата за кредит установлена в размере 18% годо¬вых от остаточной суммы основно¬го долга на начало периода (оче-редного платежа).
Сумма, подлежащая выплате по истечении каждого срока пла¬тежа, определяется по формуле:
, долл. США
где Р - равная сумма, подле¬жащая выплате за определенный период (в данном примере за квартал);
К - сумма полученного креди¬та (20 тыс. долл. США);
n- процентная ставка (за квартал 4.5% или 0.075);
t - количество сроков выпла¬ты (в данном примере 12 сроков по одному кварталу каждый).
20060*0.075
Р = =21 89,8 США
1-(1 +0.075)-12
Срок погашения Сумма основного долга в начале периода погашения Сумма процентов за данный период Равная сумма выплаты долга Сумма погашения основного долга
1 20060 900 2189.8 1289,8
2 18710,2 841,959 2189,8 1347,841
3 17362,36 781,3062 2189,8 1408,494
4 15953,87 717,9239 2189,8 1471,876
5 14481,99 651,6895 2189,8 1538,11
6 12943,88 582,4745 2189,8 1607,325
7 11336,55 510,1449 2189,8 1679,655
8 9656,898 434,5604 2189,8 1755,24
9 7901,658 355,5746 2189,8 1834,225
10 6067,433 273,0345 2189,8 1916,766
11 4150,668 186,78 2189,8 2006,02
12 2147,648 96,64414 2244,292 2147,648
Всего - 6332,092 26332,092 20060
Результаты расчетов обычно сводят в виде таблицы:
Одним из важнейших моментов ипотечного кредитования является оценка собственности, предлагаемой клиентом в каче¬стве залога. Точность оценки за¬лога имеет весьма большое зна¬чение. Однако точная оценка не-движимости затруднена тем, что некоторые ее качества подвер¬жены влиянию многих быстро ме¬няющихся факторов. А многие ка¬чества вообще не поддаются точ¬ному определению.
Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасполо¬жения зданий, а также описания самих зданий, их состояния и вы¬деления особенностей оценива¬емой собственности. Далее ана¬лизируются возможные вариан¬ты использования объекта.
Следующий этап оценки- оп¬ределение стоимости. Определе¬ние стоимости осуществляется с учетом всех факторов, суще¬ственно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и не¬посредственно на ценность рас-сматриваемой собственности.
При расчете стоимости не¬движимости обычно используют три основных метода:
- затратный метод;
- доходный метод;
- метод прямого сравнительного анализа продаж;
Использование этих методов приводит к получению трех раз¬личных величин стоимости одного и того же объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостат¬ки каждого из использованных методов и установить окончатель¬ную оценку объекта собственно¬сти на основании данных того ме¬тода или методов, которые расце¬нены как наиболее надежные.
Затратный метод основан на оценке восстановительной стоимости
задания за вычетом его износа, увеличенной на сто¬имость земельного участка.
Данный метод оценки может привести к объективным резуль¬татам, если имеется возможность достаточно точно оценить величи¬ны стоимости и износа объекта при условии относительного рав¬новесия в конъюнктуре спроса и предложения на рынке недвижи¬мости.
Под восстановительной по¬нимается стоимость строитель¬ства в текущих ценах на действи¬тельную дату оценки точной ко¬пии оцениваемого здания из та¬ких же материалов, при соблюде¬нии таких же стандартов, по та¬кому же проекту, такой же плани¬ровки, имеющего все такие же недостатки, т.е. необходимо аб¬солютное соответствие оценива¬емому сооружению за вычетом износа.
Основу доходного метода составляет принцип ожидания, который гласит, что типичный ин¬вестор или покупатель приобре¬тают недвижимость в ожидании получения каких - либо потенци¬альных доходов или выгод. Ины-ми словами, стоимость объекта может быть рассчитана с учетом его возможностей принести инве¬стору (покупателю) какой - либо доход в будущем.
Определение стоимости до¬ходным методом опирается на следующие наиболее распрост¬раненные методы:
- дисконтирования доходов;
- прямой капитализации.
Они являются наиболее уни¬версальными методами оценки, практически применимыми к лю¬бым видам имущественных комп¬лексов.
Метод прямого сравнитель¬ного анализа продаж основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть на информа¬ции о сходных сделках. Область применения метода прямого срав¬нительного анализа продаж наи¬более эффективна для объектов недвижимости, по которым име¬ется достаточное количество до¬стоверной информации. Данный метод включает в себя сбор дан¬ных о рынке продаж и предложе¬ний по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректи¬руются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимос¬ти оцениваемой собственности.
Основные этапы процедуры оценки при методе прямого срав-нительного анализа продаж:
1.Исследование рынка с целью сбора информации о совер¬шенных сделках, котировках, предложениях по продаже объек¬та; , аналогичных объекту оценки.
2.Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки про¬изошли в свободных рыночных ус¬ловиях.
3.Подбор подходящих еди¬ниц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.
4.Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравне¬ния объектов, проданных или про¬дающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.
В условиях недостатка или низкой достоверности информа¬ции вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.
Метод прямого сравнитель¬ного анализа продаж позволяет наиболее точно определить ры¬ночную стоимость объекта недви¬жимости. Соответственно, приме¬нение данного метода наиболее эффективно при выдаче кредита, так как он позволяет наиболее полно и с наименьшими потерями обеспечить возврат кредитных ресурсов.
Коэффициент понижения при оценке жилых зданий (частные дома, квартиры) составляет 20-50%, а при установлении залого¬вой стоимости нежилых зданий 30-60% .
После проведения расчетов стоимости недвижимости указан¬ными методами проводят сравнение полученных данных. Целью сведения результатов всех ис¬пользованных методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, корректировка полученных оценок , и выработка единой стоимостной оценки.
Преимущества и недостатки каждого метода в оценке рас-сматриваемого объекта недвижи¬мости, определяют по следующим критериям:
1. Тип, качество и обшир¬ность информации, на основе ко¬торой проводится анализ.
2. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его сто¬имость, такие как фактическое использование, потенциальная доходность и другие.
3. Учет общей экономической ситуации на рынке недвижимос¬ти.
4. Учет экономических, поли¬тических и физических сил, дей¬ствующих в рассматриваемом районе.
Весьма перспективным на¬правлением, позволяющим суще¬ственно расширить сферу ипо¬течного кредитования и снизить размеры первоначального взно¬са, является страхование ссуд под недвижимость частными страховыми компаниями. Част¬ное страхование ипотечной за-долженности обычно рассчитано на срок до 10 лет. По истечении этого срока возможность потери банка из-за неплатежа уменьша¬ется до приемлемого для него уровня. Естественно, что с увеличением отношения размера ссуды к стоимости недвижимости должна возрастать и сумма страхования. Обычный размер страховки в западной практике, зависящий, как уже было отмечено, от отношения “ ссуда-стоимость залога ” , составляет от 12% до 22% задолженности.
Моделирование рынка ипотечного кредитования
Классификация моделей ипотечного кредитования включает свыше 100 методов и наименований, анализ которых является предметом отдельного экономико-математического исследования.
В данной работе нами рассмотрен отдельный, наиболее широко распространенный класс, где потенциальные ипотечные заемщики отличаются один от другого только вероятностью дефолта по займу.
В настоящем параграфе представим базовую модель поведения заемщика и кредитора.
1. Базовая модель: без секъюритизации
Пусть q- вероятность не наступления дефолта по ипотеке и имеет плотность распределения f (q), определенную на интервале [0,1]. В обоих случаях базовой и реальной моделей будем предполагать f (q) > 0 q(0,1). Примером функции плотности распределения, удовлетворяющей нашим условиям, является - распределение:
при
Двухпараметрический закон -распределения обладает высокой гибкостью и общностью. -распределение используется, например, для описания распределения величин субъективных вероятностей, полученных в ходе экспертного опроса.
В предположении нейтральности к риску кредитор будет предлагать ипотеку любому заемщику, способному принести приемлемый доход кредитору.
Формально заемщику будет предложена ипотека в том и только том случае, если
, (1)
где q- вероятность ненаступления дефолта по ипотеке, -ожидаемая норма доходности и -ожидаемая норма доходности при инвестировании в альтернативный инструмент.
Предполагаем так, чтобы кредитор в случае дефолта не получил большую прибыль, чем при альтернативном инвестировании.
Решая уравнение (1) относительно r, получим минимальную ставку ипотечного кредита как функцию от :
(2)
Теперь рассмотрим решение заемщика. Обозначая ожидаемую прибыль заемщика от ипотеки и -стоимость дефолта по ипотеке, видим, что заемщик получит ипотечный кредит в том и только том случае, если:
, (3)
где
Решая (3) относительно r, получим максимальную ставку ипотечного кредита, при которой заемщик примет решение взять кредит.
(4)
Считая ипотеку взаимоприемлемой для заемщика и кредитора, предположим .
Аналогично, считая дефолт взаимонеприемлемым, предположим, что стоимость кредита при дефолте для заемщика будет больше, чем прибыль кредитора, или .
Итак, получаем:
(5)
Решая уравнение (2) и (4) относительно q в условиях рыночного равновесия, получим:
(6)
Подставляя (6) в (2) или (4), найдем ипотечную ставку, соответствующую рыночному равновесию:
где
В следующих номерах журнала мы рассмотрим модифицированную модель с секьюритизацией ипотечных кредитов.
Модифицируем модель, добавив секьюритизатора ипотек, готового принять кредитный риск. Предположим, что секьюритизатор обладает тем же объемом информации о риске дефолта заемщика, что и кредитор, но кредитор выбирает, какие ипотечные кредиты держать в своем портфеле, а какие секьюритизировать.
Предположим, что банк и секьюритизатор принимают последовательные решения в течение трех периодов.
В первом периоде секьюритизатор определяет два контрактных условия для обмена ипотек на MBS: процентную ставку , предлагаемую за MBS (ипотечные облигации), и кредитный стандарт , которому должен соответствовать ипотечный кредит.
Используя информацию о вероятности дефолта заемщика, банк во втором периоде пытается максимизировать прибыль.
В третьем периое заемщик либо объявляет дефолт по своему кредиту (в данном случае ставка доходности ) либо полностью выплачивает долг. К концу третьего периода все стороны получают свои платежи.
Доходность по дефолтному кредиту - , доходность стандартного кредита - . Доходность для банка от секьюритизации ипотек - , где -премия за ликвидность.
Пусть количество ипотечных контрактов- N. Исходя из базовой модели мы предполагали, что вероятность ненаступления дефолта распределена с функцией плотности , определенной на интервале [0,1].
Как упоминалось в предыдущей статье (РЦбк, 2007, № 11), заемщик принимает решение взять ипотечный кредит в том и только в том случае, если:
(1)
из чего следует
, где -нижняя граница вероятности ненаступления дефолта.(2 )
Определим долг соответствующим условиям секьюритизации, если его кредитный рейтинг не ниже порогового . Доля кредитов, квалифицированных для секьюритизации, может быть представлена как: для , уменьшающаяся при увеличении порогового значения .
Проблема банка
Банк либо:
- принимает решение выдать ипотечный кредит и держать его в своем портфеле;
- выдает ипотечный кредит и немедленно рефинансирует его в MBS;
- отказывает в выдаче кредита.
Для секьюритизатора норма доходности от секьюритизации должна быть по крайней мере соизмеримой с альтернативной инвестицией.
Банк отказывает в выдаче кредита, если:
и (3)
Первое неравенство в уравнении (3указывает на то, что дер....
Толық нұсқасын 30 секундтан кейін жүктей аласыз!!!
Әлеуметтік желілерде бөлісіңіз:
Facebook | VK | WhatsApp | Telegram | Twitter
Қарап көріңіз 👇
Пайдалы сілтемелер:
» Туған күнге 99 тілектер жинағы: өз сөзімен, қысқаша, қарапайым туған күнге тілек
» Абай Құнанбаев барлық өлеңдер жинағын жүктеу, оқу
» Дастархан батасы: дастарханға бата беру, ас қайыру
Соңғы жаңалықтар:
» 2025 жылы Ораза және Рамазан айы қай күні басталады?
» Утиль алым мөлшерлемесі өзгермейтін болды
» Жоғары оқу орындарына құжат қабылдау қашан басталады?