Земельный участок как объект права собственности
Содержание
ГЛАВА 1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК……… 7
1.1 Земельный участок как объект права собственности………………………………………………………………….…....7
1.2 Субъекты и объекты права собственности на землю……….…………........15
ГЛАВА 2. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ, И ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК…………………………………………………………………………..21
2.1 Возникновение права собственности на земельный участок…………………………………….…………………………………….......41
2.2 Прекращение права собственности на земельный участок………………………………………………...………………... ………….58
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….….66
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………….….70
Актуальность научного исследования. Закрепление в Земельном кодексе системы прав на землю на качественно иной правовой основе обусловило необходимость комплексного исследования в дипломной работе взаимосвязи, взаимовлияния управленческих, охранительных, имущественных и экологических аспектов права собственности на землю, что способствует более полному выявлению сущности, содержания социальных функций права собственности и производных от него прав на землю.
Обретение Казахстаном государственной независимости, сопровождавшееся сменой ценностных ориентиров с учетом нового статуса страны в постсоветском пространстве и на международной арене, объективно обусловило кардинальный характер преобразований отношений собственности на землю. Неотложность реформ в сфере сельского хозяйства, наиболее болезненно среагировавшего на сбои административно-командной системы, резко повысило роль института сельскохозяйственного землепользования как единственно возможного и наиболее оптимального в рамках права исключительной государственной собственности организационно-правового средства реконструкции отношений собственности на землю. Ведь именно сельское хозяйство, его труженики наиболее сильно пострадали от несовершенства советской экономики. Предрасположенность сельского хозяйства к рынку, что обусловлено наличием в нем относительно обособленных друг от друга товаропроизводителей, также служила причиной кардинального решения
вопроса перехода сельского хозяйства к рыночным отношениям.
Были приняты Законы «О земельной реформе», «О крестьянском хозяйстве»,
«О приоритетности развития аула, села, агропромышленного комплекса»,
«Об особенностях приватизации имущества государственных
сельскохозяйственных предприятий» и серия Указов Президента страны, направленных на их реализацию.
Наделение права землепользования атрибутами вещных прав позволило избежать масштабных социальных потрясений, отложив на время вопрос о введении права частной собственности на землю, которому общество еще не было готово, одновременно создало необходимые условия к практическому решению проблемы реального вовлечения земли в оборот. Ведь история знает немало примеров, когда резкая смена форм собственности на землю сопровождалась революционными ломками старых устоев, трагически отразившихся на судьбах широких слоев населения той или иной страны. Существенное повышение роли права землепользования в механизме реализации права государственной собственности на землю на основе гражданско-правовой концепции вещных прав во многом предопределило особенности становления земельного права, адаптированного к условиям рынка. Закрепление в Земельном кодексе Республики Казахстан права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, как основного вида вещных прав на них, придало вещным правам на землю системный, завершенный характер.
Вместе с тем, в научных трудах вышедших после принятия Земельного кодекса речь в основном идет вокруг проблемы права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, что существенно сужает диапазон его оценки как кодифицированного акта, призванного комплексно регулировать земельные отношения на качественно иной правовой базе. Нельзя согласиться с мнением тех, кто связывает значение Земельного кодекса лишь с положительным решением вопроса о частной собственности на сельскохозяйственные земли, сводя его социальное назначение к очередному переделу земли.
Нуждается в тщательном рассмотрении особенности средств воздействия на земельные отношения в условиях введения частной собственности на сельскохозяйственные земли и вхождения экономики страны в рынок. Серьезной проблемой становится анализ причин земельных правонарушений и выявление характерных черт ответственности за нарушение земельного законодательства.
Исследование взаимосвязи, соотношения права собственности с вещными правами на землю способствует выявлению сущности правомочий, составляющих содержание каждого из них, что имеет важное значение для конструирования оптимальной модели права собственности в системе прав на землю.
Изучение специфики вещных прав не является самоцелью, а подчинено задаче выявления их роли как средств и способов реализации права собственности на землю в условиях рыночной экономики.
Институту собственности в многократно обращались казахстанские и российские ученые правоведы дореволюционного, советского и современного периода. Накоплена обширная доктринальная база источников. Среди авторов, активно разрабатывавших проблемы права собственности, можно назвать Г.Н. Амфитеатрова, С.Н. Братуся, М.И. Брагинского, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, О.А. Красавчикова, Мухитдинов Н.Б., В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, В.А. Рахмиловича, А.А. Рубанова, Стамкулов А.С., А.П. Сергеева, Е.А. Суханопа, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, Сулейменов М.К., Ю.К. Толстого, P.O. Халфиной, В.Ф. Чигира, Б.Б. Хаджиев А.Х., Черепахина, А.Е. Шерстобитова, Л.В. Щенниковой, A.M. Эрделевского, К.Б. Ярошенко и др.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в сфере права собственности на землю при осуществлении собственником правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом. Предметом исследования являются нормы земельного, гражданского законодательства, регулирующие вопросы права собственности на земельный участок, сделок с земельным участком; теоретические воззрения на разрабатываемые проблемы; судебная практика.
Целью научного исследования является: Детальное изучение основания, возникновения и прекращения права собственности на земельный участок. В ней проанализированы значение вещных прав в преобразовании отношений собственности на землю на различных этапах земельной реформы, в зависимости от конституционно-правового поля их действия, функционального назначения, видовых особенностей, факторов и тенденций, предопределивших особенности формирования системы вещных прав на землю адаптированной к рыночным условиям.
Задачами научного исследования является:
1)изучение земельного участка как объекта права собственности;
2)изучение субъектов и объектов права собственности на землю;
3)возникновение права собственности на земельный участок;
4)прекращение права собственности на земельный участок.
ГЛАВА 1. ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ
УЧАСТОК
1.1 Земельный участок как объект права собственности.
Право собственности на земельный участок и право землепользования это особые виды собственности и пользования как единственного природного объекта, неотделимого от природной среды и условий. Поэтому на землю как объекта права собственности и права землепользования устанавливаются права и обязанности субъектов права как государственной, так и в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных Земельным кодексом. Право государственной собственности позволяет использовать все земли в интересах настоящего и будущих поколений.
Земля, ее недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы находятся в государственной собственности.
Важное значение для права собственности имеет определение в нормах Конституции Республики Казахстан характера земли, ее недр, воды, растительного и животного мира как природного ресурса.
Государство- Республика Казахстан субъект права собственности имеет право самостоятельно совершать определенные действия. Согласно ст.21 ЗК РК собственнику принадлежат право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему земельным участком.
Право владения землей - юридически обеспеченная возможность осуществлять фактическое обладание землей.
Право землепользования - право лица владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности, бессрочно ( постоянное землепользование или в течение определенного срока временное землепользование) на возмездной и или безвозмездной основе.
Право распоряжения землей - юридически возможность государство определять юридическую судьбу земли (п.п.29,30,31 ст.12 ЗК РК). Эти правомочия собственника и землепользователей, правомочия субъектов частной собственности на земельные участки и землепользователей отличаются от правомочий государства. Их правомочия Земельным кодексом и другими законодательными актами Республики Казахстан могут быть ограничены. Государство как собственник земли пользуется исключительным правом распоряжения всем земельным фондом, в том числе в отношении земельных участков, предоставленных в частную собственность, т.е. государство осуществляет функцию распоряжения не зависимо от формы собственности и хозяйствования субъектов земельного права. Поэтому не следует противопоставлять функцию распоряжения субъектов частной собственности и землепользователей функцией распоряжения государства.
Правомочия распоряжения субъектов права землепользования тоже отличается от правомочия субъектов частной собственности на земельные участки. Например, согласно п.4 ст. 39 ЗК РК в случаях сдачи государственным землепользователем Земельного участка, на котором расположены здания ( строения, сооружения), в аренду другому лицу без соответствующей сдачи в аренду самого здания (строения, сооружения) не допускается сдачи государственным землепользователем Принадлежащего ему земельного участка во временное безвозмездное землепользование, кроме случаев предоставления земельного участка в порядке служебного надела (п. 5 ст.39 ЗК РК).
Государство само в законодательном порядке устанавливает все возможные действия своих уполномоченных органов в пределах и порядке, предусмотренном земельным законодательством и другими правовыми актами. Например, ст.84 ЗК РК предусматривает все основания изъятия земельного участка для государственных надобностей.
Никто не может быть лишен права землепользования иначе как по основаниям, установленным ЗК РК и другими законодательными актами. Это означает, что органы государственного управления не имеют права лишать права землепользования, если оно не предусмотрено в законе и не имеется правовое основание (п.2 ст. 29 ЗК РК) .
Конкретным примером этого положения служит нормы п.5 ст.26 ЗК РК, где предусмотрено, что не допускается отказ в предоставлении в собственность гражданам и негосударственным юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности, если в соответствии с настоящим Кодексом эти земельные участки могут находиться в частной собственности.
Установленные законами права физических и юридических лиц не может ограничиваться актами государственных органов (п.5. ст.6 ЗК РК).
Обязанности собственника земли- государства- определены Конституцией Республики Казахстан; органов государственного управления- Земельным кодексом, Законом « О местном государственном управлении в Республике Казахстан» от 23 января 2001г. и специальным постановлением Правительства Республики Казахстан « Об Агенстве Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами» от 23 ноября 1999г.
К формам государственной распорядительной функции, осуществляемые соответствующими государственными органами, относятся ниже следующие виды:
1) Предоставление ( передача, купля-продажа) ( ст.27 ЗК РК );
2) Изъятие, включая выкуп, у частного собственника земельного участка для государственных надобностей (ст.84 ЗК РК)
3) Принудительное изъятие у частного собственника земельного участка, не используемого по назначению или используемого с нарушением законодательства РК, в случаях предусмотренным ст. 92 и 93 Земельного кодекса;
4) Временное изъятие земельного участка при чрезвычайных случаях (ст. 91 ЗК РК);
5) Изъятие у собственника земельного участка, подвергавшегося радиоактивному загрязнению, с предоставлением равнозначного земельного участка ( п.5 ст.143 ЗК РК);
6) Конфискация (ст.95 ЗК РК).
Право на земельный участок, если иное не установлено законодательными актами Республики Казахстан, распространяется на находящиеся в границах этого участка.
.Собственники земельных участков или землепользователи осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом и законодательными актами Республики Казахстан.
Права на землю собственников земельных участков и землепользователей могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан.
Предоставление права собственности на земельный участок из земель, находящихся в государ¬ственной собственности, производится в следующей последовательности:
1) возбуждение ходатайства о предоставлении соответствующего права на земель¬ный участок;
2) определение возможности удовлетворения заявленного ходатайства (предвари¬тельный выбор земельного участка);
3) разработка и утверждение землеустроительного проекта;
4) принятие решения местного исполнительного органа области (города республикан¬ского значения, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, а на территории специальных экономических зон - решения местного исполнительного органа соответствующей адми¬нистративно-территориальной единицы или администрации специальной экономической зоны о предоставлении права на земельный участок;
5) установление границ земельного участка на местности;
6) изготовление и выдача идентификационного документа на земельный участок;
7) государственная регистрация права на земельный участок.
Предоставление земельных участков в собственность или землепользование
осуществляется местными исполнительными органами областей (города республи¬канского значения, столицы), районов (городов областного значения), акимами горо¬дов районного значения, поселков, аулов (сел), аульных (сельских) округов, а на тер¬ритории специальной экономической зоны местными исполнительными органами со¬ ответствующей административно-территориальной единицы. или администрацией спе-циальной экономической зоны, в пределах их компетенции, установленной настоящим Кодексом .
Решения о предоставлении земельного участка или отказ в предоставлении земельно¬го участка принимаются на основании заключения комиссии, создаваемой местными ис¬полнительными органами области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) из числа депутатов местного представительного органа, представителей уполномоченных органов областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения), архитектуры и градостроительства и органов местного самоуправления (при их наличии). По усмотрению местного исполни-тельного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) в состав комиссии могут быть включены и другие лица. При реше- нии вопроса о предоставлении земельного участка на территории специальной экономи¬ческой зоны вышеуказанная комиссия не создается.
Физические и юридические лица, заинтересованные в предоставлении им прав соб¬ственности и землепользования на земельные участки, подают заявление в мест¬ный исполнительный орган области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акиму города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа по месту нахождения земельного участка.
В заявлении должны быть указаны: цель использования земельного участка; его пред¬полагаемые размеры; местоположение; испрашиваемое право пользования; наличие (от¬сутствие) другого земельного участка (по земельным участкам, указанным в пункте 2 статьи 50 настоящего Кодекса).
Заявление о предоставлении права на земельный участок рассматривается в срок до двух месяцев с момента его поступления, а при предоставлении права на земельный участок субъектам малого предпринимательства рассматривается в трехнедельный срок.
В указанный срок не входит период составления землеустроительного проекта, подго¬тавливаемого в соответствии с пунктом 3 статьи 44 настоящего Кодекса.
Уполномоченные органы областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения) по месту нахождения земельного участка опреде¬ляют (в населенных пунктах совместно с органами архитектуры и градостроительства) возможность использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целе¬вому назначению в соответствии с территориальным зонированием.
Срок подготовки предложений о возможности использования испрашиваемого земель¬ного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным зонированием и подготовки заключения комиссии по данному вопросу составляет до одного месяца с момента поступления заявления, а при предоставлении права на земель¬ный участок субъектам малого предпринимательства - до двух недель.
Особенности предоставления земельных участков в зависимости от целевого на¬ значения определяются в соответствии со статьями 44 и 45 настоящего Кодекса.
Отказ в предоставлении права на земельный участок, за исключением случаев изъятия земельных участков, в том числе для государственных нужд, в соответствии со статьей 84 настоящего Кодекса, оформляется решением местного исполнительного орга¬ на области (города республиканского значения, столицы), района (города областного зна¬чения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) окру¬га.
Решение местного исполнительного органа области (города республиканского значе¬ния, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, об отказе в предоставлении права собственности на земельный участок принимается в семидневный срок.
Решение местного исполнительного органа области (города республиканского значе¬ния, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, а на территории специальной экономи¬ческой зоны решение местного исполнительного органа соответствующей административно-территориальной единицы или администрации специальной экономической зоны, о пре¬доставлении соответствующих прав на земельные участки принимается на основе землеус-троительного проекта с вручением заявителю копии решения о предоставлении права соб¬ственности или права землепользования на земельный участок в семидневный срок с мо¬мента принятия решения.
В тех случаях, когда предоставление земельных участков входит в компетенцию выше¬стоящего исполнительного органа, местный исполнительный орган области (города рес¬публиканского значения, столицы), района (города областного значения), акима города рай¬онного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, а на территории специ¬альной экономической зоны решение местного исполнительного органа соответствующей административно-территориальной единицы или администрации специальной экономичес¬кой зоны, направляет землеустроительное дело со своим решением вышестоящему органу для принятия окончательного решения.
Решение местного исполнительного органа области (города республиканского значе¬ния, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, а на территории специальной экономи¬ческой зоны решение местного исполнительного органа соответствующей административ¬но-территориальной единицы или администрации специальной экономической зоны, о пре¬доставлении права на земельный участок принимается в срок до одного месяца с момента поступления землеустроительного проекта, утвержденного соответствующим уполномочен¬ным органом области (города республиканского значения, столицы), района (города облас¬тного значения), а при предоставлении права на земельный участок субъектам малого предпринимательства - до семи дней .
При наличии землеустроительного проекта размещения земельных участков на пло¬щадку для отвода под индивидуальное жилищное строительство составление землеустрои¬тельного проекта на каждый земельный участок не требуется.
Земельные участки и право аренды на земельные участки, находящиеся в государ-ственной собственности, могут быть объектами продажи на торгах (конкурсах, аукционах) с учетом положений, установленных статьей 48 настоящего Кодекса.
Идентификационными документами на земельный участок, выдаваемыми уполно-моченными органами областей (города республиканского значения, столицы), районов (го¬родов областного значения), являются:
при частной собственности на земельный участок—акт на право частной собственности на земельный участок;
при постоянном землепользовании—акт на право постоянного землепользования;
при временном возмездном землепользовании—акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования.
при временном безвозмездном землепользовании—акт на право временного безвоз¬мездного землепользования.
При переходе прав на земельный участок идентификационный документ передается приобретателю или иному правообладателю. В случае отсутствия изменений характеристик земельного участка органом, осуществляющим ведение государ¬ственного земельного кадастра, новый документ не выдается, а вно¬сится запись о правообладателе.
Не допускается пользование земельным, участком до установления его границ и выдачи правоустанавливающих документов, если иное не предусмотрено в решении местного исполнительного органа области (города республиканского значения, столи-цы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа о предоставлении земельного участка. Несоблюдение дан¬ной нормы считается как самовольное занятие земельного участка и предусматривает административную ответственность в соответствии с законодательством Республики Казах¬стан об административных правонарушениях.
Совершение сделок по отношению земельных участков, на которые не оформлены пра¬воустанавливающие документы, не допускается.
Право на земельный участок предоставляется лицам, достигшим совершенноле-тия, за исключением случаев оформления прав на земельные участки несовершеннолет¬ним, получившим данные земельные участки в порядке наследования в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. Законные представители несо¬вершеннолетних вправе до достижения наследниками совершеннолетия передать зе¬мельные участки в аренду .
Порядок предоставления прав на земельные участки, легализованные в соответ-ствии с законодательным актом Республики Казахстан об амнистии в связи с легализаци¬ей имущества, определяется Правительством Республики Казахстан.
При испрашивании земельного участка для строительства объектов предваритель¬но производится выбор земельного участка, который осуществляют специальные комис¬сии, создаваемые местными исполнительными органами областей (города республиканс¬кого значения, столицы), районов (городов областного значения), акимом города районно¬го значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа в пределах своей компетен¬ции по предоставлению земельных участков.
Результаты выбора земельного участка для строительства объекта, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны оформляются уполномоченным органом области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) актом о выборе земельного участка. К данному акту прила¬гаются проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вари¬антами их выбора.
Акты выбора земельного участка и проекты границ земельного участка представля¬ются в комиссию для рассмотрения и подготовки заключения в соответствии с пунктом 2 статьи 43 настоящего Кодекса.
На основании заключения комиссии подготавливается землеустроительный проект о предоставлении права на землю.
В составе землеустроительного проекта уточняется площадь предоставляемого зе¬мельного участка, его границы и местоположение, смежные собственники земельного участка и землепользователи, а также обременения и сервитуты предоставляемого зе¬мельного участка.
Проект решения местного исполнительного органа области (города республиканско¬го значения, столицы), района (города областного значения), акима города районного зна¬чения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа о предоставлении права на зе¬мельный участок должен содержать:
• наименование юридического или физического лица, котором
• предоставляется право
• на землю;
• целевое назначение земельного участка;
• площадь земельного участка;
• вид права на землю, обременения, сервитуты;
• выкупную цену земельного участка или права землепользования в случае предостав¬ления участка за плату, сроки и условия заключения договоров купли-продажи земельного участка;
• фамилию, имя, отчество физического лица или наименование юриди-ческого лица, у которого производится изъятие, принудительное отчуждение для государ¬ственных нужд, в том числе путем выкупа, земельных участков с указанием их размеров;
• прочие условия.
При испрашивании земельных участков для индивидуального жилищного строи¬тельства заявления граждан берутся на специальный учет и удовлетворя¬ются по мере подготовки площадок для отвода либо при наличии свободных территорий, используемых для индивидуального жилищного строительства. При предоставлении зе¬мельных участков для индивидуального жилищного строительства на бесплатной основе учитывается наличие или отсутствие у гражданина земельных участков, права на кото¬рые были предоставлены государством для индивидуального жилищного строительства. Сведения о наличии или отсутствии у гражданина таких земельных участков представля¬ются уполномоченным органом города республиканского значения, столицы, района (горо¬да областного значения) в комиссию при местном исполнительном органе для подготовки заключения и принятия решения соответствующим местным исполнительным органом о предоставлении земельного участка .
Земельный участок в отличие от других объектов недвижимости,считается абсолютно неперемещаемым. Можно целый город перенести в другое место, но земельный участок в юридическом и физическом смысле выступает недвижимом, неперемещаемым имуществом..
Существуют другие особенности, связанные с земельным участком имеющие юридическую значимость при определении целевого назначения, правового режима конкретных земельных участков, а также при осуществлении гражданско-правовых сделок с землей. Основные из них, выражаются по следующим признакам: Существует два виа земельного участка делимые и неделимые. Делимым является земельный участок который может быть разделен на две части, после чего каждый раздел считается самостоятельным земельным участком.. Делимость и неделимость играет определенную роль в своих правоотношениях.. Если участок является делимым, то в права собственность переходит лишь часть участка, а если участок является неделимым он переходит полностью.
При совершении сделки с частью делимого земельного участка это часть в уст должна быть предварительна выделена в самостоятельный земельный участок. В остальных случаях предмет сделки может быть определен путем его описания в договоре или нанесением на документе сферы распространения устанавливаемого права на часть земельного участка.
Собственники земельных участков и землепользователи имеют право: самостоятельно хозяйствовать на земле, используя ее в целях, вытекающих из назначения земельного участка. Собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, произведенную и иную продукцию, полученную в результате использования земельного участка, и доходы от ее реализации.
Как гласит ст.65 ЗК РК собственники земельных участков и землепользователи обязаны: использовать землю в соответствии с ее целевым назначением, а при временном землепользовании- в соответствии с актом предоставление земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмездного землепользования). Применять технологии производства, соответствующие санитарным и экологическим требованиям, не допускать причинения вреда здоровью населения и окружающей среде, ухудшения санитарно-эпидемиологической, радиоционной и экологической обстановки в результате осуществляемой ими хозяйственной и иной деятельности. Осуществлять мероприятия по охране земель, предусмотренные ст. 140 ЗК РК, своевременно вносить земельный налог, плату за пользование земельными участками и другие предусмотренные законодательством Республики Казахстан и договором платежи. При осуществлении хозяйственной и иной деятельности на земельном участке соблюдать строительные, экологические, санитарно-гигиенические и иные специальные требования. Своевременно представлять в государственные органы установленные земельным законодательством Республики Казахстан сведения о состоянии и использовании земель. Не нарушать прав других собственников и землепользователей. Не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородие почв для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя. Собственники земельных участков и землепользователи участка несут все обязанности, обременяющий земельный участок, если иное не предусмотрено настоящим кодексам. Временные землепользователи могут иметь другие обязанности, предусмотренные договорами о временном землепользовании.. В тех случаях, когда по основаниям, предусмотренным законодательным актами Республики Казахстан, лицо приобретает на земельный участок право, которое оно ( лицо) не может иметь в соответствии с нормами, установленными настоящим кодексом, указанное право подлежит в течение одного года отчуждению по правилам, установленным гражданским законодательством Республики Казахстан, или должно быть переоформлено в указанный срок в право на землю, которое в соответствии с настоящим кодексом такому субъекту может принадлежать. При отчуждении земельного участка, находящегося в собственности или землепользовании, в связи с отчуждением зданий ( строений, сооружений) лицу , которому отчуждаемое право на земельный участок не может принадлежать, оно должно быть переоформлено приобретателями в право, которое в соответствии с настоящим кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан может принадлежать такому лицу.
Право собственности на земельный участок и находящееся на нем имущества возникает с момента государственной регистрации. Регистрация земельного участка осуществляется Агенством по управления земельными ресурсами. Государственная регистрация на недвижимое имущество-это основное значение для возникновения прав, так как без регистрации какого-либо имущества права физического или юридического лица не могут возникнуть и действовать по закону. Как уже ранее было отмечено, права собственность на земельный участок возникает из гражданско-правовых сделок, и возможность права пользования землей, разрешение совершать гражданско-правовые сделки с ним и удовлетворять свои духовные потребности.
1.2 Субъекты и объекты права собственности на землю.
Согласно ЗК РК субъектом права собственности на землю на территории Казахстана является Республика Казахстан. Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане и негосударствен¬ные юридические лица на основаниях, условиях и в пределах, ус¬тановленных ЗК РК. При этом под гражданами понимается граждане Республики Казахстан, иностранцы и лица без граж¬данства, если иное не установлено Земельным кодексом.
Субъектами частной собственности на земельные участки могут быть иностранные граждане и лица без гражданства и ино¬странные негосударственные юридические лица в порядке, пре¬дусмотренном пунктом 4 ст. 23 ЗК РК т.е. на земельные участки под застройку или застроенные производственными и непроиз¬водственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, со-оружениями) и их комплексами, включая земли, предназначен¬ные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.
Осуществляющие свою деятельность на территории Респуб¬лики Казахстан разные объединения граждан - кооперативы, об¬щества, корпорации и другие организации не являются субъекта¬ми ни государственного, ни частного земельного участка.
Все их землепользование основано на государственной или частной собственности граждан в пределах установленных земельным законодательством.
В Республике Казахстан признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность. Од¬нако, впервые частная собственность на земельные участки установлена в ст. 6 Конституции Республики Казахстан 1995 года. На основании этой нормы Конституции установлена и получила развитие частная собственность на земельные уча-стки в законодательном порядке. По этому, можно отметить, что частная собственность на земельные участки граждан и негосударственных юридических лиц производна от права го¬сударственной собственности Республики Казахстан и она не только служит интересам указанных лиц, но отвечает ин¬тересам рыночной экономики .
Право государственной собственности имеет приоритет¬ное значение, поскольку управление земельным фондом на территории Республики Казахстан осуществляется самим государством- Республикой Казахстан, от его имени госу¬дарственными органами, а земельный фонд Республики Ка-захстан является материальной основой права государствен¬ной собственности на землю.
Такое положение двух видов субъектов права собствен¬ности на землю в Республике Казахстан не создает их кон¬куренции, наоборот они взаимодействуют в службе обще¬ственному благу.
Субъекты и объекты собственности на землю, объем и пределы осуществления собственниками своих прав, гаран¬тии их защиты определяются Земельным кодексом и други¬ми законодательными актами Республики Казахстан.
Кондоминиум - особая форма собственности (иного пра¬ва) на недвижимость, при которой отдельные части недви¬жимости находятся в раздельной (индивидуальной) собствен¬ности (ином праве) физических или юридических лиц, а та часть недвижимости, которая не находится в раздельной соб¬ственности, в том числе и земельный участок, принадлежит им на праве общей долевой собственности (ином общем пра¬ве) и не отделимы от прав на части недвижимости, находя¬щейся в раздельной (индивидуальной собственности (ином общем праве) (п. 18 ст. 12 ЗКРК). Право на земельный уча¬сток при доме, в котором находится несколько квартир (или) нежилых помещений, в других объектах кондоминиума пре-дусмотрено в ст. 62 ЗК РК. Согласно этой статье земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации, содер¬жания многоквартирного дома или иного объекта кондоми¬ниума, переходит в установленном порядке в общую доле¬вую собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта кондоминиума.
Участники кондоминиума - государственные землеполь¬зователи, которым помещение принадлежит на праве хозяй¬ственного ведения или праве оперативного управления, при¬обретают на земельные участки в установленном порядке право общего постоянного землепользования, если иное не установлено Земельным кодексом.
Право на земельный участок участников кондоминиума, которым на территории Республики Казахстан земельные участки не могут принадлежать на праве собственности или на праве постоянного землепользования, определяется в со¬ответствии с пунктом 7 ст.6 ЗК РК.
Деление земельного участка, входящего в состав объек¬та кондоминиума, допускается с письменного согласия всех участников кондоминиума при условии соблюдения санитар¬но-гигиенических, экологических, противопожарных, строи¬тельных и других норм .
Доля каждого собственника помещений (иного правооб¬ладателя) в общем имуществе не отделима от раздельной (индивидуальной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не установлено соглашением участников кондоминиума, опре¬деляется отношением полезной площади жилого и площади нежилого помещения, находящегося в раздельной (индиви-дуальной) собственности (ином вещном праве) к сумме по¬лезных площадей всех жилых площадей нежилых помеще¬ний, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре (идеальная доля).
Порядок пользования земельным участком, расположен¬ным вне (за пределами) фундамента здания, определяется соглашением участников кондоминиума с условием соблюдения общественных интересов, санитарно- гигиенических, экологических, противопожарных, градостроительных других норм.
Земельный участок при здании (строении, сооружении) может быть предоставлен в раздельную собственность уча¬стникам кондоминиума в случаях необходимости обеспече¬ния технологических нужд функционирования нежилых поме¬щений при условии, что этот земельный участок будет расположен вне контура здания (строения, сооружения) и его использование не будет противоречить условиям эксплуата¬ции земельного участка, входящего в состав объекта кондо¬миниума, а также санитарно- гигиеническим, экологическим, противопожарным, строительным и другим нормам.
Переход права собственности на квартиру (помещение) к другому лицу влечет переход к приобретателю квартиры (по¬мещения) соответствующей доли в праве на земельный уча¬сток (земельные участки).
Для управления общей долевой собственностью и ее эк¬сплуатации, надлежащим содержании всего дома (строения, здания, сооружения) и придомового земельного участка (зе¬мельных участков) участники кондоминиума избирают фор¬му управления объектом кондоминиума в соответствии с за¬конодательством Республики Казахстан.
Реализация права на земельный участок, находящийся в общей собственности участников кондоминиума (общем зем¬лепользовании), а также плата за землю осуществляется в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.
В гаражных, дачных и других потребительских коопера¬тивах к правам участников на земельные участки, находя¬щихся в общей собственности, применяются нормы о кондо¬миниуме .
В соответствии с п. 2 ст. 102 ЗК РК граждане, являющи¬еся собственниками земельных участков для ведения лич¬ного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строитель¬ства, вправе в общих интересах объединятся в простые товарищества, садоводческие или иные потребительские ко¬оперативы, правовое положение которых определяется зако¬нодательными актами Республики Казахстан. В тех случаях, когда земельные участки, предназначенные для садоводства или дачного строительства, находятся в раздельной собственности граждан, а земельные участки и другое имущество, предназначенные для удовлетворения общих нужд собственников земельных участков, находятся в их общей долевой собственности, к отношениям между собственниками, связанными общим имуществом, применяются нормы о кондоминиуме. Субъекты права землепользования подрозделяются на:
1)государственные и негосударственные;
2)национальные и иностранные;
3)физические и юридические лица;
4)постоянные и временные;
5)первичные и вторичные;
Государственные землепользователи- государственные республиканские и коммунальные юридические лица. Иностранные землепользователи- граждане иностранных государств, лица без гражданства, юридические лица. Статус субъекта права землепользования супругов, как вторичное образование правосубъективности граждан РК на земельные участки, определяется земельным и иным законодательством Республики Казахстан. Субъектами права землепользования для ведения крестьянской(фермерского) хозяйства могут быть граждане Республики Казахстан на праве частной собственности или на праве временного возмездного землепользования сроком до 49 лет, а для отгонного животноводство (сезонные пастбища) на праве временного безвозмездного землепользования. Субъектами права землепользования могут быть лица реорганизованных государственных сельскохозяйственных организаций. Субъектами крестьянского хозяйства семейно-трудовые объеденения лиц. Надо отметить, что если предоставление земельных участков осуществляется негосударственными лицами-землепользователями, такое действие нельзя назвать предоставлением субъектам права землепользования, так как предоставление субъектам права землепользования государством.
Объектами права государственной собственности явля¬ются все земли, не представленные в частную собственность. Более подробно об этом указано в ст. 26 ЗК РК. Она гласит, что в государственной собственности находится земельные участки, предоставленные органам государственной власти, государственным организациям и учреждениям, используе¬мые для нужд обороны, занятые особо охраняемыми при¬родными территориями, оздоровительного и историко-куль¬турного назначения, лесного и водного фондов, общего пользования на землях населенных пунктов, запаса, в том числе специального земельного фонда, пастбищные и сенокосные угодья при поселках и сельских населенных пунктах, а также отгонные пастбища и другие земли, не переданные в частную собственность.
Объектами частной собственности могут быть в поряд¬ке, предусмотренном в Земельном кодексе, земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов (см. ст.24, п.6 ст. 97, ст. 109, п. 2 ст. 128, п.2 ст. 133 ЗК РК и другими законодательными актами о транс¬порте и т.д.).
Земельный кодекс строго разграничивает объекты част¬ной и государственной собственности.
В ст. 26 ЗК РК предусмотрены земельные участки, ко¬торые не могут находится в частной собственности земель¬ные участки, занятые:
1. для нужд обороны и государственной безопасности, оборонной промышленности, находящейся в государственной собственности, инженерно- техническими сооружениями, ком¬муникациями, выведенными для защиты и охраны Государ¬ственной границы Республики Казахстан;
2. таможенных нужд;
3. особо охраняемыми природными территориями;
4. лесным фондом за исключением земельных участков, перечисленных в п.4 ст. 128 Земельного кодекса;
5. водным фондом, за исключением земельных участков, перечисленных в п. 2 ст. 133 Земельного кодекса;
6. магистральными железнодорожными сетями и автомо¬бильными дорогами общего пользования;
7. территориями общего пользования на землях населен¬ных пунктов, за исключением земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, находящимся на праве частной собственности и необходимыми для их обслуживания.
Не могут быть предоставлены в раздельную собствен¬ность граждан и негосударственных юридических лиц земель¬ные участки занятые:
• пастбищами и сенокосными угодьями, используемые и предназначенные для нужд населения;
• дорогами общего пользования, в том числе дорогами меж-хозяйственного и межнаселенного значения, а также пред¬назначенными для доступа на земельные участки общего пользования;
• обводнительными сооружениями совместного пользования (обводнительные каналы, сбросы, колодцы, пункты во¬допоя), двух или более собственников земельных участков или землепользователей.
Земельные участки зарезервированные в установленном порядке для развития особо охраняемых природных терри¬торий, магистральных трубопроводов, а также предназначен¬ные в соответствии с утвержденной архитектурно- строитель¬ной (иной) строительной документацией для строительства объектов административного и социального значения (аэро-порты, аэровокзалы, вокзалы, станции, дороги общего пользо¬вания, административные здания государственных органов, больницы, школы, государственный жилищный фонд, парки, бульвары, скверы и другие объекты общественного пользо¬вания), могут предоставляться землепользователям для дру¬гих целей на праве временного землепользования до их про¬ектного освоения;
Земельные участки, занятые объектами промышленнос¬ти, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назна¬чения, могут быть переданы в частную собственность в связи с разгосударствлением и приватизацией объектов государ¬ственной собственности в тех случаях, когда это предусмот-рено в специальном законодательстве (о связи, железнодо¬рожном транспорте, о автодорожном транспорте, об энерге¬тике и т.д.) .
Например, в Законе "Об автомобильных дорогах" от 17 июля 2001 г. предусмотрено, что автомобильные дороги мо¬гут находиться в государственной и частной собственности. Автомобильные дороги общего пользования являются основ¬ными путями сообщения в республике, находятся в собствен¬ности государства и не подлежат приватизации (п. 1,2 ст. 4)
2. ОСНОВАНИЯ, ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ПРЕКРАЩЕНИЯ
ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК.
2.1 Возникновение права собственности на земельный участок.
Возникновение права собственности возможна только в том случае, если какая-либо вещь передается на основании гражданско-правовых сделок или на основании приобретение этой вещи, которые могут находиться на праве частной собственности гражданина Республики Казахстан, или на праве государственной собственности.
Право собственности на землю закреплено в Конституции Республики Казахстан и Зе¬мельном кодексе от 20 июня 2003 года. Это право является юридическим основанием, осуществления всех прав соб¬ственника, предусмотренных в ЗК РК. - Право собственности на земельный участок возникает путем:
1) предоставления права собственности;
2) передача права собственности;
3) переход права собственности в порядке универсаль¬ного правопреемства (наследование, реорганизация юриди¬ческого лица).
Предоставление, передача и переход права собственнос¬ти должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка.
Право собственности на земельный участок возникает на основе:
1) актов государственных органов;
2) гражданско - правовых сделок;
3) иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан (ст. 22 ЗК РК).
Документы на основании которых возникают у граждан и юридических лиц соответствующие права на земельный уча¬сток в пункте 33 статьи 12 ЗК РК названы правоустанавли¬вающим документами. К правоустанавливающим докумен¬там относятся правовые акты исполнительных органов о предоставлении права на земельный участок, договоры куп¬ли-продажи (мены, дарения и иной сделки об отчуждении зе-мельного участка) и решение судебных органов о признании права частной собственности на земельный участок, права землепользования и иные права на землю. На основании пра¬воустанавливающих документов, территориальные органы по управлению земельными ресурсами (предусмотренные в ст. 14 ЗК РК) составляют правоудостоверяющие документы, от¬ражающие идентификационные характеристики земельного участка. К правоудостоверяющим документам относятся: акт на право частой собственности на земельный участок (пунк¬ты 33-34 ст.12 ЗК РК).
Правомочия собственника земли - Республики Казахстан -не ограничиваются указанным, содержанием права собствен¬ности на землю. Кроме того, государство - Республика Ка¬захстан - имеет право на ренту и определение государствен¬ной властью общих для всего государства правил владения, пользования и распоряжения землей.
Если права владения, пользования и распоряжения государ¬ственной собственностью регулируются ЗК РК, то рентные отношения с землей кроме ЗК РК регулируются Кодексом Республики Казахстан "О налогах и других обязательных пла¬тежах в бюджет" (Налоговым кодексом) от 12 июня 2001 г. (Казахстанская правда, 20 июля 2001 г.). Общие правила вла¬дения, пользования и распоряжения землей независимо от форм собственности и землепользования, осуществляются государ¬ством, урегулированы ЗК РК и другими законодательными ак¬тами, в том числе законодательными актами РК, которые пе¬речислены в главе "Источники земельного права" .
Эти общие полномочия государства можно рассматри¬вать в числе полномочий государственного управления зе¬мельным фондом, в том числе государственного регулирова¬ния земельным фондом РК (гл. 2 ЗК РК).
Согласно ст. 25 ЗК РК реализация права собственности означает: земельные участки из земель, на¬ходящихся в государственной собственности могут быть:
1) проданы или переданы безвозмездно в частную соб¬ственность;
2) предоставлены в постоянное или временное землеполь¬зование;
реализованы в иных правовых формах в случаях, пре¬дусмотренных Земельным кодексом, иными законодатель¬ными актами или международными договорами. Например, согласно п.8 ст. 43, земельные участки и право аренды зе¬мельного участка, находящегося в государственной собствен¬ности и не представленные в землепользование могут быть объектом продажи на аукционах. Перечень земельных учас¬тков, подлежащих продаже или сдаче в аренду, определяется местными исполнительными органами и утверждается соответствующим решением местных представительных органов.
Все это является распорядительной функцией государства, от имени которого согласно п.2 ст. 21 ЗК РК государствен¬ные органы осуществляют управление в соответствии с их компетенцией, установленной ст. 13-19 ЗК РК и иными зако¬нодательными актами и положением "Об Агентстве Респуб¬лики Казахстан по управлению земельными ресурсами" от 23 ноября 1999 года, № 1776.
Предоставление права собственности на земельные уча¬стки, предусмотренное в пунктах 1 ст. 22 ЗК РК, которое осу¬ществляется путем составления актов государственных ор¬ганов (см. подпункт 1 пункта 3 ст. 22 ЗК РК).
В Земельном кодексе РК специальной статьи о порядке предоставления земельного участка на праве собственности нет, хотя подпункт 1 пункта 1 ст. 22 "Возникновение права собственности на земельный участок" предусматривает пра¬ва собственности. Правильно было бы ее называть "Предо¬ставление земельного участка на праве собственности". Та¬ким образом, в Земельном кодексе имеется сложная схема предоставления земельного участка в землепользование. По¬этому необходим анализ норм Земельного кодекса о порядке предоставления земельных участков в собственность.
В Земельном кодексе имеются две статьи, предусматри¬вающие порядок предоставления земельных участков. Пер¬вая - это статья 32- "Предоставление права землепользова¬ния", вторая - ст.43 - "Порядок предоставления права на земельный участок", содержание ст.32 отличается от содер¬жания ст. 43 тем, что она, в основном, рассматривает порядок предоставления земельного участка на праве землепользова¬ния местными исполнительными органами и содержание ст. 43 ЗК РК рассматривает порядок предоставления земельных участков на праве частной собственности и землепользования местными исполнительными органами, включая процесс под¬готовки правоустанавливающих и право удостоверяющих до¬кументов, предусмотренные вышеназванных пунктах 33-34 ст.12 ЗК РК, которые ассоциируются с пунктами 3-4 ст. 149 и 150 ЗК РК.
Кроме того, в главе 5 Земельного кодекса "Земельный участок как объект права собственности и права землеполь¬зования и иных вещных прав" предусмотрено:
- Предоставление земельных участков для строитель¬ства объектов (статья 44 ЗК РК);
- Предоставление земельных участков, не связанных со строительством (статья 45 ЗК РК);
- Предоставление земельных участков репатриантам (оралманам) (статья 46 ЗК РК);
- Приобретение прав на земельные участки, которые на¬ходятся в государственной собственности (статья 47 ЗК РК);
- Приобретение прав на земельные участки, которые на¬ходятся в государственной собственности, на торгах (конкур¬сах, аукционах) (статья 48 ЗК РК);
- Приобретение прав на земельные участки, которые на¬ходятся в государственной собственности, при их продаже в рассрочку (статья 49 ЗК РК);
Название статей 47,48,49, согласно названию главы 5 ЗКРК по содержанию этих статей должны называться соответствен¬но по их расположению - предоставление земельных участ¬ков, находящихся в государственной собственности; предос¬тавление земельных участков, которые находятся в государственной собственности на торгах (конкурсах, аукци¬онах); приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной собственности, при их продаже в рассрочку как объекты права собственности, права земле¬пользования и иные права.
Таким образом, можно считать, что первым основанием возникновения права собственности на земельные участки являются нормы статьи 43 ЗК РК.
Вторым основанием возникновения права собственности па земельные участки является юридический факт (купля-продажа, обмен земельного участка, дарение и т.д.), кото¬рый назван в ЗК РК "Передача права землепользования" (п.2 ст. 22 ЗК РК) - "гражданско-правовая сделка" (см. подпункт 2 пункта 3 ст. 22 ЗК РК).
Передача земельного участка в частную собственность гражданско-правовая сделка с земельным участком.
Это распорядительная функция собственника земельного участка, осуществляемая в порядке, предусмотренном в земельном законодательстве.
Собственник вправе совершать в отношении своего зе¬мельного участка без изменения его назначения любые сдел¬ки, не запрещенные законодательными актами Республики Казахстан (п. 2 ст.25 ЗК РК). Собственник земельного учас¬тка сельскохозяйственного назначения реализует указанные права с учетом положений настоящего Кодекса. Эту функ¬цию владельца земельного участка называют в п. 1 ст. 21 распорядительной, а в п. 1 ст. 81 - правом отчуждения (куп¬ли-продажи, дарения, мены и другого). Формами распорядительной функции выступают:
1) отказ от права собственности (земельного участка) ст. 82 ЗК РК;
2) продажа частного земельного участка;
3) дарение земельного участка собственником;
4) наследование земельного участка в случае смерти гражданина, которому земельный участок принадлежит на праве частной собственности;
5) земельный участок, находящийся в частной собствен¬ности может быть объектом обращения взыскания, как иму¬щество физических и юридических лиц, которым они отвеча¬ют по своим обязательствам, включая случаи признания банкротом (ст.83 ЗК РК).
Во всех вышеуказанных случаях последствия передачи земельного участка приводят к прекращению права собствен¬ности и возникновению права на земельный участок другого лица в порядке, предусмотренном в законодательстве, т.е. на основании юридического факта.
Все указанные формы распоряжения субъекта права соб¬ственности регулируются нормами гражданского законода¬тельства. Земельное законодательство констатирует поря¬док передачи указанных прав как переходные нормы из земельного законодательства на нормы гражданского зако¬нодательства.
В законодательстве могут быть предусмотрены и другие такие переходные нормы.
В указанных случаях собственник земельного участка сам самостоятельно решает кому, когда, по какой стоимости будет продавать земельный участок, кому из наследников он оставит земельный участок, кроме случаев, когда наследник не может быть лишен права наследования по закону или по закону в соответствии с нормами гражданского законодатель-ства.
Одним из оснований возникновения права собственности (землепользования) является заявление физических и юри¬дических лиц о предоставлении земельного участка.
Ниже рассмотрим порядок рассмотрения заявления фи¬зических и юридических лиц о предоставлении им земель¬ных участков, предусмотренный в ЗК РК .
а) Порядок рассмотрения заявления физических и юри¬дических лиц о предоставлении им земельных участков.
Физические и юридические лица, заинтересованные в пре¬доставлении им земельных участков в частную собствен¬ность, подают заявление в местный исполнительный орган по месту нахождения земельного участка.
Заявление о предоставлении земельного участка рассмат¬ривается в срок до трех месяцев с момента поступления. Отказ в предоставлении земельного участка оформляется решением с вручением копии в семидневный срок после при¬нятия решения.
Решение местного исполнительного органа о предостав¬лении земельного участка в соответствии с требованиями, предусмотренными в ст. 43 ЗК РК является основанием вы¬дачи документа, удостоверяющего право на земельный уча¬сток, выдаваемым территориальными органами по управле¬нию земельными ресурсами:
при частной собственности на земельный участок - акт права частной собственности на земельный участок;
при постоянном землепользовании - акт на право посто¬янного землепользования;
при временном возмездном землепользовании- акт на право временного возмездного землепользования (долгосроч¬ного, краткосрочного, аренды);
при временном безвозмездном пользовании - акт на пра¬во безвозмездного землепользования.
Правоудостоверяющие документы на земельный участок должны содержать идентифицирующие сведения необходи¬мые для целей ведения земельного и правового кадастров. Особенности предоставления земельных участков в зависи¬мости от целевого назначения определяются в соответствии с статьями 44 и 45 Земельного кодекса РК.
При изучении этого Порядка следует обратить внимание на некоторые неточности формулировки порядка предостав¬ления земельных участков, в том числе на содержание пунк¬та 14 этого Порядка. В нем указано, что решение местного исполнительного органа о предоставлении соответствующих прав на земельные участки принимается на основе землеус¬троительного проекта. Это не согласуется с редакцией пункта 2 ст. 43 ЗК РК, где отмечено, что решение о предоставлении земельного участка принимается на основании зак¬лючения комиссии, создаваемой местными исполнитель¬ными органами из числа депутатов местного представитель¬ного органа, представителей территориальных органов по управлению земельными ресурсами, архитектуры и градост¬роительства и органов местного самоуправления при их на¬личии. В этих предложениях подчеркнутые слова "землеуст¬роительного проекта" и "заключение комиссии" имеют разные юридические значения.
Землеустроительные проекты разрабатываются струк¬турными подразделениями Агентства РК по управлению зе¬мельными ресурсами, а заключение комиссии - это документ, составленный представителями депутатов местного предста¬вительного органа, территориальных органов по управлению земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства и органов местного самоуправления.
В Положении № 760 предусмотрена особенность предос¬тавления земельных участков для:
1) строительства объектов;
2) ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
3) ведения личного подсобного хозяйства;
4) строительства и обслуживания жилого дома (индиви¬дуальное жилищное строительство);
5) садоводства и дачного строительства.
6) Предоставление земельных участков репатриан¬там (оралманам) является новым видом землепользования, предусмотренным Земельным кодексом Республики Казах¬стан.
Предоставление земельных участков для ведения товар¬ного сельскохозяйственного производства производится ре¬патриантам (оралманам) на праве временного землепользо¬вания осуществляется из земель сельскохозяйственного назначения, специального фонда, иммиграционного фонда и земель запаса.
После приобретения гражданства Республики Казахстан предоставленные земельные участки переходят в их част¬ную собственность в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РК.
Предоставление права на земельный участок из земель находящихся в государственной собственности, производит¬ся в следующей последовательности:
1) возбуждение ходатайства о предоставлении соответ¬ствующего права на земельный участок;
2) определение возможности удовлетворения заявленного ходатайства (предварительный выбор земельного участка);
4) разработка и утверждение земельного проекта;
5) принятие решения местным исполнительным органом о предоставлении права на земельный участок;
6) установление границ земельного участка на местности;
7) изготовление и выдача документа, удостоверяющего право на земельный участок;
8) государственная регистрация права на земельный уча¬сток.
Предоставление земельных участков в собственность или землепользование осуществляется местным исполнительным органом в пределах, установленных Земельным кодексом РК ( ст. 16-19).
Решение о предоставлении земельного участка или отказ в предоставлении земельного участка, как отмечали, прини¬мается на основании заключения комиссии, создаваемой ме¬стными исполнительными органами из числа депутатов мес¬тного представительного органа, представителей территориальных органов по управлению земельными ресур¬сами, архитектуры, градостроительства и органов местного самоуправления (при их наличии). По усмотрению местного исполнительного органа в состав комиссии может быть вклю¬чены и другие лица.
в) Предоставление земельных участков для строи¬тельства объектов.
Новый Земельный кодекс Республики Казахстан предус¬матривает различные виды предоставления земельных уча¬стков для строительства объектов. Например, ст. 44 ЗК РК предусматривает предоставление земельных участков для строительства; ст. 45: предоставление земельных участков, не связанных со строительством. Имеются другие расхож¬дения норм Положения с нормами Земельного кодекса. По¬этому будут внесены соответствующие изменения и допол¬нения в Положения или будет разработано новое .
В соответствии с п.2 ст.43 ЗК РК для определения воз¬можности удовлетворения заявленного ходатайства ( пред¬варительный выбор земельного участка) осуществляется выбор участка для строительства объектов по поручению местного исполнительного органа, который выполняется тер¬риториальными органами по управлению земельными ресур¬сами (в населенных пунктах совместно с органами архитек¬туры и градостроительства) в соответствии с землеустрои¬тельными и градостроительными регламентами.
Результаты выбора участка оформляются актом о выбо¬ре земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагается проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. По наиболее важным объекта мест¬ные исполнительные органы создают комиссии по выбору земельных участков для размещения этих объектов. Акты выбора земельного участка и проекты границ земельного уча¬стка предоставляются в комиссию для рассмотрения и под¬готовки заключения. На основании заключения комиссии под-готавливается землеустроительный проект предоставлении права на землю.
В составе землеустроительного проекта уточняется пло¬щадь предоставляемого земельного участка, его границы и место расположения, смежные собственники земельного уча¬стка и землепользователи; определяется делимость и неде¬лимость, а также обременения и сервитуты предоставляе¬мого земельного участка. В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, предлагаются расчеты объектов собственников земельных участков и землепользователей (арендаторов), потерь сельскохозяйственного и лесохозяй-ственного производства в зависимости от вида изымаемых угодий. На основании землеустроительного проекта терри-ториальными органами по управлению земельными ресурса¬ми (в населенных пунктах совместно с органами архитекту¬ры и градостроительства) подготавливается проект решения местного исполнительного органа о предоставлении соответ¬ствующего права на земельные участки.
При испрашивании земельного участка для строительства объектов нефтегазотранспортной инфраструктуры, связанных с транспортировкой по магистральным трубопроводам, пос¬ледующим хранением и перевозкой нефти и газа на другие виды транспорта, акт выбора земельного участка и землеус¬троительный проект согласовывается также с уполномочен¬ным государственным органом Республики Казахстан в сфере нефтегазотранспортной инфраструктуры.
Заявитель или его доверенное лицо обеспечивают требу¬емые для отвода земельного участка согласования самосто¬ятельно.
В случае, когда на территории, выбранной под размеще¬ние объекта строительства расположены жилые дома, дру¬гие здания и сооружения, а также инженерные коммуникации и зеленные насаждения, подлежащие сносу или переносу (в том числе попадающие при отводе земель в санитарно- за-щитную зону промышленных предприятий), заказчик допол¬нительно предоставляет договор, заключенный с каждым из собственников недвижимости об условиях компенсации убыт¬ков собственнику. В договоре указывается конкретные усло¬вия и сроки отселения, переноса существующих строений, ин¬женерных коммуникаций, зеленных насаждений, обязательства застройщика по возмещению всех убытков, связанных со сносом недвижимости.
Проект решения местного исполнительного органа о пре¬доставлении права на земельный участок должен содержать:
- наименование юридического или физического лица, ко¬торому предоставляется право (на земельный участок) на землю;
- целевое назначение земельного участка;
- площадь земельного участка;
- вид права на землю, обременения и сервитута;
- выкупную цену земельного участка или права земле¬пользования в случае предоставления участка за плату, сро¬ки и условия заключения договора купли- продажи земельно¬го участка;
- наименование юридического или физического лица у ко¬торого производится изъятие земли, в том числе путем вы¬купа, с указанием размеров изымаемых участков;
- прочие условия.
При предоставлении земельных участков для индивиду¬ального Жилищного строительства к ходатайству прилагается:
- справка о наличии и отсутствии у гражданина земель¬ных участков, права на которые были предоставлены для ин¬дивидуального жилищного строительства (выдается в семи¬дневный срок территориальным органом по управлению земельными ресурсами);
- справка о наличии и отсутствии у гражданина частного домостроения (выдается в семидневный срок органом, осу¬ществляющим регистрацию недвижимости).
Ходатайство о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства берется на спе¬циальный учет и удовлетворяется по мере подготовки пло¬щадок для отвода (ст.44 ЗК РК).
Порядок предоставления земельных участков оралманам для индивидуального жилищного строительства регулирует¬ся "Правилами предоставления оралманам земельных учас¬тков для индивидуального жилищного строительства", утвер¬жденными постановлением Правительства РК от 9 июля 2002 года № 748.
Предоставления земельных участков оралманам для ин¬дивидуального жилищного строительства осуществляется бесплатно. Для получения земельного участка оралман по¬дает заявление в соответствующий местный исполнительный орган, обладающий полномочием предоставления соответ-ствующих прав на земельные участки, которое должно рас¬сматриваться в срок до трех месяцев с момента поступле¬ния заявления. Решение о предоставлении принимается на основании заключения комиссии, создаваемой местными ис¬полнительными органами из числа депутатов местного пред¬ставительного органа, представителей территориальных ор-ганов по управлению земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства и органов мастного самоуправления.
г) Предоставление земельных участков, не связанных со строительством.
На основании заявления лица, заинтересованного в пре¬доставлении земельных участков, находящихся в государ¬ственной собственности, в собственность или землепользование территориальных органов по управлению земельными ресурсами ( в населенных пунктах совместно с органами ар¬хитектуры и градостроительства) по поручению местного ис-полнительного органа определяет возможность использова¬ния испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с землеустроительны¬ми и градостроительными регламентами. Предложения о воз¬можности использования земельного участка предоставля¬ются комиссию для рассмотрения и подготовки заключения в соответствии с п.2 ст. 43 Земельного кодекса .
На основании заключения комиссии подготавливается землеустроительный проект и проект решения местного ис¬полнительного органа о предоставлении соответствующего права на земельный участок.(ст. 45 ЗК РК).
д) Приобретение прав на земельные участки, кото¬рые находятся в государственной собственности.
Предоставление земельных участков, которые находят¬ся в государственной собственности, в собственность граж¬дан и негосударственных юридических лиц, имеющих право на приобретение земельных участков в частную собствен¬ность, осуществляется на возмездной основе. Предоставле¬ние земельных участков в собственность граждан и негосу¬дарственных юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодек¬сом и иными законодательными актами Республики Казах¬стан.
Лица, заинтересованные в покупке земельного участка, подают ходатайство в исполнительный орган по месту на¬хождения земельного участка, которое рассматривается в порядке, определенном в ст. 43-45 ЗК РК в зависимости о целевого назначения земельного участка. При намерении выкупа физическим или негосударственным юридическим лицом в частную собственность земельного участка, ранее предоставленного ему в землепользование, данное лицо по¬дает заявление в местный исполнительный орган.
К заявлению прилагается:
- документ, удостоверяющий право на земельный учас¬ток, или копию документа, заверенная нотариально;
- копия свидетельства налогоплательщика;
-справка налогового органа о наличии или отсутствии за¬долженности перед бюджетом (земельный налог (или) плата
за пользование земельными участками);
- справка из центра недвижимости об отсутствии обре¬менении на земельный участок, препятствующих заключе¬нию сделок;
- копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица.
По поручению местного исполнительного органа терри¬ториальный орган по управлению земельными ресурсами идентифицирует земельный участок по кадастровой докумен¬тации, определяет кадастровую (оценочную ) стоимость зе¬мельного участка и готовят проект решения местного испол-нительного органа о предоставлении права частной собственности на земельный участок.
Решение о предоставлении земельного участка в соб¬ственность должно быть принято в месячный срок со дня подачи землепользователем заявления в письменной форме в местный исполнительный орган.
На основании решения местного исполнительного органа территориальным органом по управлению земельными ресур¬сами составляется с покупателем договор купли- продажи земельного участка, который подписывается продавцом ( местным исполнительным органом) и покупателем.
В случаях, когда покупатель, получивший земельный уча¬сток, не исполняет обязанности по его оплате в установлен¬ный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного земельного участка или возврата его.
В случаях, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного земельного участка в установленный до¬говором срок и иное не предусмотрено договором, подлежит уплате неустойка на просроченную сумму со дня, когда уча¬сток должен быть оплачен, до дня оплаты участка покупате¬лем. Размер неустойки исчисляется исходя из официальной ставки рефинансирования Национального банка Республики Казахстан.
Договор купли - продажи земельного участка и документ об оплате выкупной цены земельного участка являются ос¬нованием для выдачи правоудостоверяющего документа на земельный участок.
При продаже земельного участка в рассрочку в правоудостоверяющем документе на земельный участок, выдаваемом покупателю на основании договора купли-продажи, делается соответствующая запись о запрете на совершение сделок, за исключением передачи участка в залог (ст. 47 ЗК РК).
е) Приобретение прав на земельные участки, кото¬рые находятся в государственной собственности, на торгах (конкурсах, аукционах).
Земельные участки или право аренды земельного участ¬ка, находящиеся в государственной собственности и не предо¬ставленные в землепользование, могут быть объектом прода¬жи на торгах (конкурсах, аукционах). Перечень земельных участков или прав аренды земельных участков, предлагаемых для продажи на торгах (конкурсах, аукционах), определяется местным исполнительным органом и утверждается соответ-ствующим решением местного исполнительного органа .
Земельный участок, предназначенный для продажи, выс¬тавляется на торги после:
- определения и установления границ земельного участ¬ка на местности;
- определения целевого назначения земельного участка и его кадастровой (оценочной) стоимости;
- определения технических условий подключения объек¬тов строительства к сетям инженерно- технического обеспе¬чения;
- принятия решения о проведении торгов (конкурсов, аук¬ционов).
В качестве продавца земельного участка или права арен¬ды земельного участка выступает собственник или действу¬ющая на основании договора с ним специализированная орга¬низация.
Собственник земельного участка определяет форму про¬ведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену пред¬мета торгов и сумму задатка.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аук¬ционов) по продаже земельного участка или права арены зе¬мельного участка определяется Правительством Республи¬ки Казахстан (ст. 48 ЗК РК).
ж) Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной собственности при их продажи в рассрочку.
При продаже земельного участка, находящегося в госу¬дарственной собственности, в рассрочку покупатель должен провести оплату в сроки, предусмотренные договором куп¬ли- продажи.
Когда покупатель не производит в установленный догово¬ром срок очередной платеж за проданный в рассрочку земель¬ный участок, продавец, если иное не предусмотрено догово¬ром, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного земельного участка, за исключением слу¬чаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, пре¬вышает половину выкупной цены земельного участка.
В отношении земельного участка, проданного в рассрочку, запрещается совершать сделки до полной оплаты его выкуп¬ной цены. Залог земельного участка, проданного в рассрочку, допускается при оплате не менее 50% от его выкупной цены.
Ограничения по совершению сделок с земельным участ¬ком, проданным в рассрочку, отражается в договоре купли-продажи земельного участка в правоустанавливающем доку¬менте на земельный участок. Документ об оплате выкупной цены земельного участка является основанием для снятия данного ограничения в договоре купли-продажи и в правоустанавливающем документе на земельный участок (ст. 49 ЗК РК).
Земельный кодекс РК предусматривает содержание пра¬ва собственности в пункте 1 ст. 21, которое охватывает поня¬тие содержания государственной собственности на землю и содержание права частной собственности на земельные уча¬стки и указывает, что собственнику принадлежат права вла¬дения, пользования и распоряжения принадлежащим ему уча¬стком.
Земельный кодекс РК указывает, что собственник земель¬ного участка может осуществлять права собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных настоя¬щим Кодексом и иными законодательными актами Респуб¬лики Казахстан.
Понятие владения, пользования и распоряжения земель¬ным участком, находящегося на праве частной собственности физических и негосударственных юридических лиц рас¬крываются, предусмотренными в пунктах 28, 31, 32 статьи 12 ЗК РК понятиями права владения, пользования и распоря¬жения земельным участком. Причем, это тесно связано с понятием права частной собственности на земельный учас¬ток- право граждан и негосударственных юридических лиц владеть, пользоваться и распоряжаться им земельным учас¬тком на основаниях, условиях и в пределах, установленных Земельным Кодексом, предусмотренными пунктом 32 ст. 12 ЗК РК.
Право владения землей, точнее право владения земель¬ным участком - это юридически обеспеченная возможность осуществлять фактическое обладание землей (земельным участком), частным собственником.
Право пользования земельным участком, находящегося на праве частной собственности следует, понимать факти¬ческое использование земельного участка по целевому на¬значению (ст. 64 ЗК РК). Определение, данное в пункте 30 ст. 12 ЗК РК не относиться к праву частной собственности на земельные участки, поскольку в этом определении указыва¬ется права землепользования земельным участком, находя¬щегося в государственной собственности.
Право распоряжения земельным участком, находящимся в частной собственности - это право частного собственника совершать в отношении своего земельного участка сделки, не запрещенные законодательными актами Республики Ка¬захстан.
В Земельном кодексе предусмотрены три вида правомочия права собственника на земельный участок:
1) право реализации частной собственности (ст.25);
2) пределы права на земельный участок (ст. 42);
3) права собственников земельных участков (ст.64). 1. Собственник земельного участка осуществляет права
владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разреше¬ний государственных органов, если иное не предусмотрено ЗК РК и иными законодательными актами Республики Ка¬захстан.
Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка без изменения его целевого назначения любые сделки, не запрещенные законодательными актами Республики Казахстан. Право собственности на земельный участок передается другому лицу со всеми обременениями, имеющимися на момент совершения сделки.
Собственники земельных участков сельскохозяйственно¬го назначения реализуют указанные права с учетом положе¬ний ЗК РК .
Собственник земельного участка вправе сдавать земель¬ный участок без изменения его целевого назначения во вре¬менное пользование на основе договора о временном пользо¬вании земельным участком. Договор о временном пользовании земельным участком заключается в форме до¬говора аренды (с арендатором) или договора о безвозмезд¬ном пользовании (с безвозмездным пользователем) (ст. 25 ЗК РК).
2. Право собственности на земельный участок распрост¬раняется на находящиеся в границах этого участка поверхнос¬тный почвенный слой, замкнутые водоемы, насаждения. Ис¬пользование собственником земельного участка недр земли, находящихся под почвенным слоем, осуществляется в соот¬ветствии с целевым назначением земельного участка в соот¬ветствии с законодательными актами Республики Казахстан, регулирующими отношения в сфере недропользования.
Предоставление права недропользования на добычу об-щераспространенных полезных ископаемых и подземных вод для собственных нужд производится одновременно с предо¬ставлением земельного участка, под которым находится общераспространенные полезные ископаемые и подземные воды, в частную собственность или землепользование.
Права собственников земельных участков, предусмот¬ренных в ст. 64-65 ЗК РК являются комплексными правами собственников земельных участков и землепользователей, которые будут рассмотрены в главе: "Права и обязанности собственников земельных участков и землепользователей при использовании земельных участков".
Граждане и негосударственные юридические лица для ведения крестьянского хозяйства и товарного сельскохозяй¬ственного производства могут приобретать земельные участки на праве частной собственности по цене, равной када¬стровой (оценочной) стоимости определенной в соответствии со статьями 10 и 11 Земельного кодекса и приобрести зе-мельный участок на праве частной собственности по льгот¬ной цене, определяемой по его кадастровой (оценочной) сто¬имости. Конкретный размер льготной цены на земельные участки по административно- территориальным единицам ус¬танавливается Правительством Республики Казахстан.
Лицо, полностью внесшее плату за приобретенный земель¬ный участок на праве частной собственности имеет право на совершение любых сделок с земельным участком, не запре¬щенных законодательством Республики Казахстан, по исте¬чении 10 лет с момента государственной регистрации права частной собственности на земельный участок. Данное огра¬ничение не распространяется на сдачу земельного участка в залог.
Выплата сумм при приобретении земельных участков по льготной цене может производиться в рассрочку - до десяти лет с момента государственной регистрации по письменно¬му заявлению лица, приобретающего земельный участок на праве частной собственности.
Собственнику, получившему земельный участок на зем¬лях сельскохозяйственного назначения в рассрочку, запреща¬ется совершать сделки (продажа, передача в аренду или без¬возмездное пользование, передача в качестве вклада или взноса в уставной капитал хозяйствующих субъектов) до пол¬ной оплаты выкупной цены участка. Право на совершение сделок с земельным участком, проданным в рассрочку по льготной цене, допускается по истечении десяти лет после полной оплаты его выкупной цены.
Передача в залог земельного участка указанным лицам допускается при оплате не менее пятидесяти процентов от выкупной цены. При этом предметом залога может быть только та часть земельного участка, за который оплачена выкупная цена.
Одним из видов реализации права собственности на зе¬мельные участки является залог земельного участка, пре¬дусмотренный ст. 76 ЗК РК, по которой к залогу земельного участка применяются правила об ипотеке земли.
При выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, из граж¬данства Республики Казахстан земельный участок должен в течении одного года переоформлен в право временного зем¬лепользования на условиях аренды сроком до 10 лет. При возврате земельного участка в государственную собствен¬ность собственнику выплачивается цена земельного участ¬ка, по которой этот участок был приобретен у государства, за счет средств, поступивших от продажи земельных участ¬ков. В случае отказа местного исполнительного органа от при¬обретения земельного участка по его разрешению такой уча-сток может быть продан гражданину Республики Казахстан (ст.24 ЗК РК).
Реализация права на общую собственность на земель¬ный участок рассматривается в следующей главе.
Данное основание имеет знание для возникновения права частной собственности на землю в связи с тем, что земля может быть предоставлена в собственность граждан и юридических лиц из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на основании решения соответствующего органа. Для того чтобы данное решение состоялось, необходимо соблюдение условий, закрепленных в законодательстве.
Земли в Республики Казахстан предоставляются из земель запаса и фондов перераспределения, а также из земель иных категорий, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Предоставление земель является бесплатным. Существует также порядок предоставления земель за плату. Но из-за платности самого предоставления данное основание приближается к сделке купли-продажи.
Земли предоставляются гражданам и юридическим лицам для определенных целей из земель соответствующих этим целям категории. Такими целями являются: ведение сельского хозяйства, индивидуальное жилищное строительство, дачное, гаражное строительство. Предоставление осуществляется в рамках общего порядка, предусмотренного для предоставления и отвода земель.
Лицо должно подать заявление в местную администрацию, в ведении которой находятся земли. Заявление должно содержать указание на цель использования земельного участка, предполагаемые размеры и его местоположение.....
ГЛАВА 1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК……… 7
1.1 Земельный участок как объект права собственности………………………………………………………………….…....7
1.2 Субъекты и объекты права собственности на землю……….…………........15
ГЛАВА 2. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ, И ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК…………………………………………………………………………..21
2.1 Возникновение права собственности на земельный участок…………………………………….…………………………………….......41
2.2 Прекращение права собственности на земельный участок………………………………………………...………………... ………….58
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….….66
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………….….70
Актуальность научного исследования. Закрепление в Земельном кодексе системы прав на землю на качественно иной правовой основе обусловило необходимость комплексного исследования в дипломной работе взаимосвязи, взаимовлияния управленческих, охранительных, имущественных и экологических аспектов права собственности на землю, что способствует более полному выявлению сущности, содержания социальных функций права собственности и производных от него прав на землю.
Обретение Казахстаном государственной независимости, сопровождавшееся сменой ценностных ориентиров с учетом нового статуса страны в постсоветском пространстве и на международной арене, объективно обусловило кардинальный характер преобразований отношений собственности на землю. Неотложность реформ в сфере сельского хозяйства, наиболее болезненно среагировавшего на сбои административно-командной системы, резко повысило роль института сельскохозяйственного землепользования как единственно возможного и наиболее оптимального в рамках права исключительной государственной собственности организационно-правового средства реконструкции отношений собственности на землю. Ведь именно сельское хозяйство, его труженики наиболее сильно пострадали от несовершенства советской экономики. Предрасположенность сельского хозяйства к рынку, что обусловлено наличием в нем относительно обособленных друг от друга товаропроизводителей, также служила причиной кардинального решения
вопроса перехода сельского хозяйства к рыночным отношениям.
Были приняты Законы «О земельной реформе», «О крестьянском хозяйстве»,
«О приоритетности развития аула, села, агропромышленного комплекса»,
«Об особенностях приватизации имущества государственных
сельскохозяйственных предприятий» и серия Указов Президента страны, направленных на их реализацию.
Наделение права землепользования атрибутами вещных прав позволило избежать масштабных социальных потрясений, отложив на время вопрос о введении права частной собственности на землю, которому общество еще не было готово, одновременно создало необходимые условия к практическому решению проблемы реального вовлечения земли в оборот. Ведь история знает немало примеров, когда резкая смена форм собственности на землю сопровождалась революционными ломками старых устоев, трагически отразившихся на судьбах широких слоев населения той или иной страны. Существенное повышение роли права землепользования в механизме реализации права государственной собственности на землю на основе гражданско-правовой концепции вещных прав во многом предопределило особенности становления земельного права, адаптированного к условиям рынка. Закрепление в Земельном кодексе Республики Казахстан права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, как основного вида вещных прав на них, придало вещным правам на землю системный, завершенный характер.
Вместе с тем, в научных трудах вышедших после принятия Земельного кодекса речь в основном идет вокруг проблемы права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, что существенно сужает диапазон его оценки как кодифицированного акта, призванного комплексно регулировать земельные отношения на качественно иной правовой базе. Нельзя согласиться с мнением тех, кто связывает значение Земельного кодекса лишь с положительным решением вопроса о частной собственности на сельскохозяйственные земли, сводя его социальное назначение к очередному переделу земли.
Нуждается в тщательном рассмотрении особенности средств воздействия на земельные отношения в условиях введения частной собственности на сельскохозяйственные земли и вхождения экономики страны в рынок. Серьезной проблемой становится анализ причин земельных правонарушений и выявление характерных черт ответственности за нарушение земельного законодательства.
Исследование взаимосвязи, соотношения права собственности с вещными правами на землю способствует выявлению сущности правомочий, составляющих содержание каждого из них, что имеет важное значение для конструирования оптимальной модели права собственности в системе прав на землю.
Изучение специфики вещных прав не является самоцелью, а подчинено задаче выявления их роли как средств и способов реализации права собственности на землю в условиях рыночной экономики.
Институту собственности в многократно обращались казахстанские и российские ученые правоведы дореволюционного, советского и современного периода. Накоплена обширная доктринальная база источников. Среди авторов, активно разрабатывавших проблемы права собственности, можно назвать Г.Н. Амфитеатрова, С.Н. Братуся, М.И. Брагинского, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, О.А. Красавчикова, Мухитдинов Н.Б., В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, В.А. Рахмиловича, А.А. Рубанова, Стамкулов А.С., А.П. Сергеева, Е.А. Суханопа, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, Сулейменов М.К., Ю.К. Толстого, P.O. Халфиной, В.Ф. Чигира, Б.Б. Хаджиев А.Х., Черепахина, А.Е. Шерстобитова, Л.В. Щенниковой, A.M. Эрделевского, К.Б. Ярошенко и др.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в сфере права собственности на землю при осуществлении собственником правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом. Предметом исследования являются нормы земельного, гражданского законодательства, регулирующие вопросы права собственности на земельный участок, сделок с земельным участком; теоретические воззрения на разрабатываемые проблемы; судебная практика.
Целью научного исследования является: Детальное изучение основания, возникновения и прекращения права собственности на земельный участок. В ней проанализированы значение вещных прав в преобразовании отношений собственности на землю на различных этапах земельной реформы, в зависимости от конституционно-правового поля их действия, функционального назначения, видовых особенностей, факторов и тенденций, предопределивших особенности формирования системы вещных прав на землю адаптированной к рыночным условиям.
Задачами научного исследования является:
1)изучение земельного участка как объекта права собственности;
2)изучение субъектов и объектов права собственности на землю;
3)возникновение права собственности на земельный участок;
4)прекращение права собственности на земельный участок.
ГЛАВА 1. ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ
УЧАСТОК
1.1 Земельный участок как объект права собственности.
Право собственности на земельный участок и право землепользования это особые виды собственности и пользования как единственного природного объекта, неотделимого от природной среды и условий. Поэтому на землю как объекта права собственности и права землепользования устанавливаются права и обязанности субъектов права как государственной, так и в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных Земельным кодексом. Право государственной собственности позволяет использовать все земли в интересах настоящего и будущих поколений.
Земля, ее недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы находятся в государственной собственности.
Важное значение для права собственности имеет определение в нормах Конституции Республики Казахстан характера земли, ее недр, воды, растительного и животного мира как природного ресурса.
Государство- Республика Казахстан субъект права собственности имеет право самостоятельно совершать определенные действия. Согласно ст.21 ЗК РК собственнику принадлежат право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему земельным участком.
Право владения землей - юридически обеспеченная возможность осуществлять фактическое обладание землей.
Право землепользования - право лица владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности, бессрочно ( постоянное землепользование или в течение определенного срока временное землепользование) на возмездной и или безвозмездной основе.
Право распоряжения землей - юридически возможность государство определять юридическую судьбу земли (п.п.29,30,31 ст.12 ЗК РК). Эти правомочия собственника и землепользователей, правомочия субъектов частной собственности на земельные участки и землепользователей отличаются от правомочий государства. Их правомочия Земельным кодексом и другими законодательными актами Республики Казахстан могут быть ограничены. Государство как собственник земли пользуется исключительным правом распоряжения всем земельным фондом, в том числе в отношении земельных участков, предоставленных в частную собственность, т.е. государство осуществляет функцию распоряжения не зависимо от формы собственности и хозяйствования субъектов земельного права. Поэтому не следует противопоставлять функцию распоряжения субъектов частной собственности и землепользователей функцией распоряжения государства.
Правомочия распоряжения субъектов права землепользования тоже отличается от правомочия субъектов частной собственности на земельные участки. Например, согласно п.4 ст. 39 ЗК РК в случаях сдачи государственным землепользователем Земельного участка, на котором расположены здания ( строения, сооружения), в аренду другому лицу без соответствующей сдачи в аренду самого здания (строения, сооружения) не допускается сдачи государственным землепользователем Принадлежащего ему земельного участка во временное безвозмездное землепользование, кроме случаев предоставления земельного участка в порядке служебного надела (п. 5 ст.39 ЗК РК).
Государство само в законодательном порядке устанавливает все возможные действия своих уполномоченных органов в пределах и порядке, предусмотренном земельным законодательством и другими правовыми актами. Например, ст.84 ЗК РК предусматривает все основания изъятия земельного участка для государственных надобностей.
Никто не может быть лишен права землепользования иначе как по основаниям, установленным ЗК РК и другими законодательными актами. Это означает, что органы государственного управления не имеют права лишать права землепользования, если оно не предусмотрено в законе и не имеется правовое основание (п.2 ст. 29 ЗК РК) .
Конкретным примером этого положения служит нормы п.5 ст.26 ЗК РК, где предусмотрено, что не допускается отказ в предоставлении в собственность гражданам и негосударственным юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности, если в соответствии с настоящим Кодексом эти земельные участки могут находиться в частной собственности.
Установленные законами права физических и юридических лиц не может ограничиваться актами государственных органов (п.5. ст.6 ЗК РК).
Обязанности собственника земли- государства- определены Конституцией Республики Казахстан; органов государственного управления- Земельным кодексом, Законом « О местном государственном управлении в Республике Казахстан» от 23 января 2001г. и специальным постановлением Правительства Республики Казахстан « Об Агенстве Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами» от 23 ноября 1999г.
К формам государственной распорядительной функции, осуществляемые соответствующими государственными органами, относятся ниже следующие виды:
1) Предоставление ( передача, купля-продажа) ( ст.27 ЗК РК );
2) Изъятие, включая выкуп, у частного собственника земельного участка для государственных надобностей (ст.84 ЗК РК)
3) Принудительное изъятие у частного собственника земельного участка, не используемого по назначению или используемого с нарушением законодательства РК, в случаях предусмотренным ст. 92 и 93 Земельного кодекса;
4) Временное изъятие земельного участка при чрезвычайных случаях (ст. 91 ЗК РК);
5) Изъятие у собственника земельного участка, подвергавшегося радиоактивному загрязнению, с предоставлением равнозначного земельного участка ( п.5 ст.143 ЗК РК);
6) Конфискация (ст.95 ЗК РК).
Право на земельный участок, если иное не установлено законодательными актами Республики Казахстан, распространяется на находящиеся в границах этого участка.
.Собственники земельных участков или землепользователи осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом и законодательными актами Республики Казахстан.
Права на землю собственников земельных участков и землепользователей могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан.
Предоставление права собственности на земельный участок из земель, находящихся в государ¬ственной собственности, производится в следующей последовательности:
1) возбуждение ходатайства о предоставлении соответствующего права на земель¬ный участок;
2) определение возможности удовлетворения заявленного ходатайства (предвари¬тельный выбор земельного участка);
3) разработка и утверждение землеустроительного проекта;
4) принятие решения местного исполнительного органа области (города республикан¬ского значения, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, а на территории специальных экономических зон - решения местного исполнительного органа соответствующей адми¬нистративно-территориальной единицы или администрации специальной экономической зоны о предоставлении права на земельный участок;
5) установление границ земельного участка на местности;
6) изготовление и выдача идентификационного документа на земельный участок;
7) государственная регистрация права на земельный участок.
Предоставление земельных участков в собственность или землепользование
осуществляется местными исполнительными органами областей (города республи¬канского значения, столицы), районов (городов областного значения), акимами горо¬дов районного значения, поселков, аулов (сел), аульных (сельских) округов, а на тер¬ритории специальной экономической зоны местными исполнительными органами со¬ ответствующей административно-территориальной единицы. или администрацией спе-циальной экономической зоны, в пределах их компетенции, установленной настоящим Кодексом .
Решения о предоставлении земельного участка или отказ в предоставлении земельно¬го участка принимаются на основании заключения комиссии, создаваемой местными ис¬полнительными органами области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) из числа депутатов местного представительного органа, представителей уполномоченных органов областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения), архитектуры и градостроительства и органов местного самоуправления (при их наличии). По усмотрению местного исполни-тельного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) в состав комиссии могут быть включены и другие лица. При реше- нии вопроса о предоставлении земельного участка на территории специальной экономи¬ческой зоны вышеуказанная комиссия не создается.
Физические и юридические лица, заинтересованные в предоставлении им прав соб¬ственности и землепользования на земельные участки, подают заявление в мест¬ный исполнительный орган области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акиму города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа по месту нахождения земельного участка.
В заявлении должны быть указаны: цель использования земельного участка; его пред¬полагаемые размеры; местоположение; испрашиваемое право пользования; наличие (от¬сутствие) другого земельного участка (по земельным участкам, указанным в пункте 2 статьи 50 настоящего Кодекса).
Заявление о предоставлении права на земельный участок рассматривается в срок до двух месяцев с момента его поступления, а при предоставлении права на земельный участок субъектам малого предпринимательства рассматривается в трехнедельный срок.
В указанный срок не входит период составления землеустроительного проекта, подго¬тавливаемого в соответствии с пунктом 3 статьи 44 настоящего Кодекса.
Уполномоченные органы областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения) по месту нахождения земельного участка опреде¬ляют (в населенных пунктах совместно с органами архитектуры и градостроительства) возможность использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целе¬вому назначению в соответствии с территориальным зонированием.
Срок подготовки предложений о возможности использования испрашиваемого земель¬ного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным зонированием и подготовки заключения комиссии по данному вопросу составляет до одного месяца с момента поступления заявления, а при предоставлении права на земель¬ный участок субъектам малого предпринимательства - до двух недель.
Особенности предоставления земельных участков в зависимости от целевого на¬ значения определяются в соответствии со статьями 44 и 45 настоящего Кодекса.
Отказ в предоставлении права на земельный участок, за исключением случаев изъятия земельных участков, в том числе для государственных нужд, в соответствии со статьей 84 настоящего Кодекса, оформляется решением местного исполнительного орга¬ на области (города республиканского значения, столицы), района (города областного зна¬чения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) окру¬га.
Решение местного исполнительного органа области (города республиканского значе¬ния, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, об отказе в предоставлении права собственности на земельный участок принимается в семидневный срок.
Решение местного исполнительного органа области (города республиканского значе¬ния, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, а на территории специальной экономи¬ческой зоны решение местного исполнительного органа соответствующей административно-территориальной единицы или администрации специальной экономической зоны, о пре¬доставлении соответствующих прав на земельные участки принимается на основе землеус-троительного проекта с вручением заявителю копии решения о предоставлении права соб¬ственности или права землепользования на земельный участок в семидневный срок с мо¬мента принятия решения.
В тех случаях, когда предоставление земельных участков входит в компетенцию выше¬стоящего исполнительного органа, местный исполнительный орган области (города рес¬публиканского значения, столицы), района (города областного значения), акима города рай¬онного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, а на территории специ¬альной экономической зоны решение местного исполнительного органа соответствующей административно-территориальной единицы или администрации специальной экономичес¬кой зоны, направляет землеустроительное дело со своим решением вышестоящему органу для принятия окончательного решения.
Решение местного исполнительного органа области (города республиканского значе¬ния, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, а на территории специальной экономи¬ческой зоны решение местного исполнительного органа соответствующей административ¬но-территориальной единицы или администрации специальной экономической зоны, о пре¬доставлении права на земельный участок принимается в срок до одного месяца с момента поступления землеустроительного проекта, утвержденного соответствующим уполномочен¬ным органом области (города республиканского значения, столицы), района (города облас¬тного значения), а при предоставлении права на земельный участок субъектам малого предпринимательства - до семи дней .
При наличии землеустроительного проекта размещения земельных участков на пло¬щадку для отвода под индивидуальное жилищное строительство составление землеустрои¬тельного проекта на каждый земельный участок не требуется.
Земельные участки и право аренды на земельные участки, находящиеся в государ-ственной собственности, могут быть объектами продажи на торгах (конкурсах, аукционах) с учетом положений, установленных статьей 48 настоящего Кодекса.
Идентификационными документами на земельный участок, выдаваемыми уполно-моченными органами областей (города республиканского значения, столицы), районов (го¬родов областного значения), являются:
при частной собственности на земельный участок—акт на право частной собственности на земельный участок;
при постоянном землепользовании—акт на право постоянного землепользования;
при временном возмездном землепользовании—акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования.
при временном безвозмездном землепользовании—акт на право временного безвоз¬мездного землепользования.
При переходе прав на земельный участок идентификационный документ передается приобретателю или иному правообладателю. В случае отсутствия изменений характеристик земельного участка органом, осуществляющим ведение государ¬ственного земельного кадастра, новый документ не выдается, а вно¬сится запись о правообладателе.
Не допускается пользование земельным, участком до установления его границ и выдачи правоустанавливающих документов, если иное не предусмотрено в решении местного исполнительного органа области (города республиканского значения, столи-цы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа о предоставлении земельного участка. Несоблюдение дан¬ной нормы считается как самовольное занятие земельного участка и предусматривает административную ответственность в соответствии с законодательством Республики Казах¬стан об административных правонарушениях.
Совершение сделок по отношению земельных участков, на которые не оформлены пра¬воустанавливающие документы, не допускается.
Право на земельный участок предоставляется лицам, достигшим совершенноле-тия, за исключением случаев оформления прав на земельные участки несовершеннолет¬ним, получившим данные земельные участки в порядке наследования в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. Законные представители несо¬вершеннолетних вправе до достижения наследниками совершеннолетия передать зе¬мельные участки в аренду .
Порядок предоставления прав на земельные участки, легализованные в соответ-ствии с законодательным актом Республики Казахстан об амнистии в связи с легализаци¬ей имущества, определяется Правительством Республики Казахстан.
При испрашивании земельного участка для строительства объектов предваритель¬но производится выбор земельного участка, который осуществляют специальные комис¬сии, создаваемые местными исполнительными органами областей (города республиканс¬кого значения, столицы), районов (городов областного значения), акимом города районно¬го значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа в пределах своей компетен¬ции по предоставлению земельных участков.
Результаты выбора земельного участка для строительства объекта, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны оформляются уполномоченным органом области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) актом о выборе земельного участка. К данному акту прила¬гаются проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вари¬антами их выбора.
Акты выбора земельного участка и проекты границ земельного участка представля¬ются в комиссию для рассмотрения и подготовки заключения в соответствии с пунктом 2 статьи 43 настоящего Кодекса.
На основании заключения комиссии подготавливается землеустроительный проект о предоставлении права на землю.
В составе землеустроительного проекта уточняется площадь предоставляемого зе¬мельного участка, его границы и местоположение, смежные собственники земельного участка и землепользователи, а также обременения и сервитуты предоставляемого зе¬мельного участка.
Проект решения местного исполнительного органа области (города республиканско¬го значения, столицы), района (города областного значения), акима города районного зна¬чения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа о предоставлении права на зе¬мельный участок должен содержать:
• наименование юридического или физического лица, котором
• предоставляется право
• на землю;
• целевое назначение земельного участка;
• площадь земельного участка;
• вид права на землю, обременения, сервитуты;
• выкупную цену земельного участка или права землепользования в случае предостав¬ления участка за плату, сроки и условия заключения договоров купли-продажи земельного участка;
• фамилию, имя, отчество физического лица или наименование юриди-ческого лица, у которого производится изъятие, принудительное отчуждение для государ¬ственных нужд, в том числе путем выкупа, земельных участков с указанием их размеров;
• прочие условия.
При испрашивании земельных участков для индивидуального жилищного строи¬тельства заявления граждан берутся на специальный учет и удовлетворя¬ются по мере подготовки площадок для отвода либо при наличии свободных территорий, используемых для индивидуального жилищного строительства. При предоставлении зе¬мельных участков для индивидуального жилищного строительства на бесплатной основе учитывается наличие или отсутствие у гражданина земельных участков, права на кото¬рые были предоставлены государством для индивидуального жилищного строительства. Сведения о наличии или отсутствии у гражданина таких земельных участков представля¬ются уполномоченным органом города республиканского значения, столицы, района (горо¬да областного значения) в комиссию при местном исполнительном органе для подготовки заключения и принятия решения соответствующим местным исполнительным органом о предоставлении земельного участка .
Земельный участок в отличие от других объектов недвижимости,считается абсолютно неперемещаемым. Можно целый город перенести в другое место, но земельный участок в юридическом и физическом смысле выступает недвижимом, неперемещаемым имуществом..
Существуют другие особенности, связанные с земельным участком имеющие юридическую значимость при определении целевого назначения, правового режима конкретных земельных участков, а также при осуществлении гражданско-правовых сделок с землей. Основные из них, выражаются по следующим признакам: Существует два виа земельного участка делимые и неделимые. Делимым является земельный участок который может быть разделен на две части, после чего каждый раздел считается самостоятельным земельным участком.. Делимость и неделимость играет определенную роль в своих правоотношениях.. Если участок является делимым, то в права собственность переходит лишь часть участка, а если участок является неделимым он переходит полностью.
При совершении сделки с частью делимого земельного участка это часть в уст должна быть предварительна выделена в самостоятельный земельный участок. В остальных случаях предмет сделки может быть определен путем его описания в договоре или нанесением на документе сферы распространения устанавливаемого права на часть земельного участка.
Собственники земельных участков и землепользователи имеют право: самостоятельно хозяйствовать на земле, используя ее в целях, вытекающих из назначения земельного участка. Собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, произведенную и иную продукцию, полученную в результате использования земельного участка, и доходы от ее реализации.
Как гласит ст.65 ЗК РК собственники земельных участков и землепользователи обязаны: использовать землю в соответствии с ее целевым назначением, а при временном землепользовании- в соответствии с актом предоставление земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмездного землепользования). Применять технологии производства, соответствующие санитарным и экологическим требованиям, не допускать причинения вреда здоровью населения и окружающей среде, ухудшения санитарно-эпидемиологической, радиоционной и экологической обстановки в результате осуществляемой ими хозяйственной и иной деятельности. Осуществлять мероприятия по охране земель, предусмотренные ст. 140 ЗК РК, своевременно вносить земельный налог, плату за пользование земельными участками и другие предусмотренные законодательством Республики Казахстан и договором платежи. При осуществлении хозяйственной и иной деятельности на земельном участке соблюдать строительные, экологические, санитарно-гигиенические и иные специальные требования. Своевременно представлять в государственные органы установленные земельным законодательством Республики Казахстан сведения о состоянии и использовании земель. Не нарушать прав других собственников и землепользователей. Не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородие почв для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя. Собственники земельных участков и землепользователи участка несут все обязанности, обременяющий земельный участок, если иное не предусмотрено настоящим кодексам. Временные землепользователи могут иметь другие обязанности, предусмотренные договорами о временном землепользовании.. В тех случаях, когда по основаниям, предусмотренным законодательным актами Республики Казахстан, лицо приобретает на земельный участок право, которое оно ( лицо) не может иметь в соответствии с нормами, установленными настоящим кодексом, указанное право подлежит в течение одного года отчуждению по правилам, установленным гражданским законодательством Республики Казахстан, или должно быть переоформлено в указанный срок в право на землю, которое в соответствии с настоящим кодексом такому субъекту может принадлежать. При отчуждении земельного участка, находящегося в собственности или землепользовании, в связи с отчуждением зданий ( строений, сооружений) лицу , которому отчуждаемое право на земельный участок не может принадлежать, оно должно быть переоформлено приобретателями в право, которое в соответствии с настоящим кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан может принадлежать такому лицу.
Право собственности на земельный участок и находящееся на нем имущества возникает с момента государственной регистрации. Регистрация земельного участка осуществляется Агенством по управления земельными ресурсами. Государственная регистрация на недвижимое имущество-это основное значение для возникновения прав, так как без регистрации какого-либо имущества права физического или юридического лица не могут возникнуть и действовать по закону. Как уже ранее было отмечено, права собственность на земельный участок возникает из гражданско-правовых сделок, и возможность права пользования землей, разрешение совершать гражданско-правовые сделки с ним и удовлетворять свои духовные потребности.
1.2 Субъекты и объекты права собственности на землю.
Согласно ЗК РК субъектом права собственности на землю на территории Казахстана является Республика Казахстан. Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане и негосударствен¬ные юридические лица на основаниях, условиях и в пределах, ус¬тановленных ЗК РК. При этом под гражданами понимается граждане Республики Казахстан, иностранцы и лица без граж¬данства, если иное не установлено Земельным кодексом.
Субъектами частной собственности на земельные участки могут быть иностранные граждане и лица без гражданства и ино¬странные негосударственные юридические лица в порядке, пре¬дусмотренном пунктом 4 ст. 23 ЗК РК т.е. на земельные участки под застройку или застроенные производственными и непроиз¬водственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, со-оружениями) и их комплексами, включая земли, предназначен¬ные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.
Осуществляющие свою деятельность на территории Респуб¬лики Казахстан разные объединения граждан - кооперативы, об¬щества, корпорации и другие организации не являются субъекта¬ми ни государственного, ни частного земельного участка.
Все их землепользование основано на государственной или частной собственности граждан в пределах установленных земельным законодательством.
В Республике Казахстан признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность. Од¬нако, впервые частная собственность на земельные участки установлена в ст. 6 Конституции Республики Казахстан 1995 года. На основании этой нормы Конституции установлена и получила развитие частная собственность на земельные уча-стки в законодательном порядке. По этому, можно отметить, что частная собственность на земельные участки граждан и негосударственных юридических лиц производна от права го¬сударственной собственности Республики Казахстан и она не только служит интересам указанных лиц, но отвечает ин¬тересам рыночной экономики .
Право государственной собственности имеет приоритет¬ное значение, поскольку управление земельным фондом на территории Республики Казахстан осуществляется самим государством- Республикой Казахстан, от его имени госу¬дарственными органами, а земельный фонд Республики Ка-захстан является материальной основой права государствен¬ной собственности на землю.
Такое положение двух видов субъектов права собствен¬ности на землю в Республике Казахстан не создает их кон¬куренции, наоборот они взаимодействуют в службе обще¬ственному благу.
Субъекты и объекты собственности на землю, объем и пределы осуществления собственниками своих прав, гаран¬тии их защиты определяются Земельным кодексом и други¬ми законодательными актами Республики Казахстан.
Кондоминиум - особая форма собственности (иного пра¬ва) на недвижимость, при которой отдельные части недви¬жимости находятся в раздельной (индивидуальной) собствен¬ности (ином праве) физических или юридических лиц, а та часть недвижимости, которая не находится в раздельной соб¬ственности, в том числе и земельный участок, принадлежит им на праве общей долевой собственности (ином общем пра¬ве) и не отделимы от прав на части недвижимости, находя¬щейся в раздельной (индивидуальной собственности (ином общем праве) (п. 18 ст. 12 ЗКРК). Право на земельный уча¬сток при доме, в котором находится несколько квартир (или) нежилых помещений, в других объектах кондоминиума пре-дусмотрено в ст. 62 ЗК РК. Согласно этой статье земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации, содер¬жания многоквартирного дома или иного объекта кондоми¬ниума, переходит в установленном порядке в общую доле¬вую собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта кондоминиума.
Участники кондоминиума - государственные землеполь¬зователи, которым помещение принадлежит на праве хозяй¬ственного ведения или праве оперативного управления, при¬обретают на земельные участки в установленном порядке право общего постоянного землепользования, если иное не установлено Земельным кодексом.
Право на земельный участок участников кондоминиума, которым на территории Республики Казахстан земельные участки не могут принадлежать на праве собственности или на праве постоянного землепользования, определяется в со¬ответствии с пунктом 7 ст.6 ЗК РК.
Деление земельного участка, входящего в состав объек¬та кондоминиума, допускается с письменного согласия всех участников кондоминиума при условии соблюдения санитар¬но-гигиенических, экологических, противопожарных, строи¬тельных и других норм .
Доля каждого собственника помещений (иного правооб¬ладателя) в общем имуществе не отделима от раздельной (индивидуальной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не установлено соглашением участников кондоминиума, опре¬деляется отношением полезной площади жилого и площади нежилого помещения, находящегося в раздельной (индиви-дуальной) собственности (ином вещном праве) к сумме по¬лезных площадей всех жилых площадей нежилых помеще¬ний, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре (идеальная доля).
Порядок пользования земельным участком, расположен¬ным вне (за пределами) фундамента здания, определяется соглашением участников кондоминиума с условием соблюдения общественных интересов, санитарно- гигиенических, экологических, противопожарных, градостроительных других норм.
Земельный участок при здании (строении, сооружении) может быть предоставлен в раздельную собственность уча¬стникам кондоминиума в случаях необходимости обеспече¬ния технологических нужд функционирования нежилых поме¬щений при условии, что этот земельный участок будет расположен вне контура здания (строения, сооружения) и его использование не будет противоречить условиям эксплуата¬ции земельного участка, входящего в состав объекта кондо¬миниума, а также санитарно- гигиеническим, экологическим, противопожарным, строительным и другим нормам.
Переход права собственности на квартиру (помещение) к другому лицу влечет переход к приобретателю квартиры (по¬мещения) соответствующей доли в праве на земельный уча¬сток (земельные участки).
Для управления общей долевой собственностью и ее эк¬сплуатации, надлежащим содержании всего дома (строения, здания, сооружения) и придомового земельного участка (зе¬мельных участков) участники кондоминиума избирают фор¬му управления объектом кондоминиума в соответствии с за¬конодательством Республики Казахстан.
Реализация права на земельный участок, находящийся в общей собственности участников кондоминиума (общем зем¬лепользовании), а также плата за землю осуществляется в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.
В гаражных, дачных и других потребительских коопера¬тивах к правам участников на земельные участки, находя¬щихся в общей собственности, применяются нормы о кондо¬миниуме .
В соответствии с п. 2 ст. 102 ЗК РК граждане, являющи¬еся собственниками земельных участков для ведения лич¬ного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строитель¬ства, вправе в общих интересах объединятся в простые товарищества, садоводческие или иные потребительские ко¬оперативы, правовое положение которых определяется зако¬нодательными актами Республики Казахстан. В тех случаях, когда земельные участки, предназначенные для садоводства или дачного строительства, находятся в раздельной собственности граждан, а земельные участки и другое имущество, предназначенные для удовлетворения общих нужд собственников земельных участков, находятся в их общей долевой собственности, к отношениям между собственниками, связанными общим имуществом, применяются нормы о кондоминиуме. Субъекты права землепользования подрозделяются на:
1)государственные и негосударственные;
2)национальные и иностранные;
3)физические и юридические лица;
4)постоянные и временные;
5)первичные и вторичные;
Государственные землепользователи- государственные республиканские и коммунальные юридические лица. Иностранные землепользователи- граждане иностранных государств, лица без гражданства, юридические лица. Статус субъекта права землепользования супругов, как вторичное образование правосубъективности граждан РК на земельные участки, определяется земельным и иным законодательством Республики Казахстан. Субъектами права землепользования для ведения крестьянской(фермерского) хозяйства могут быть граждане Республики Казахстан на праве частной собственности или на праве временного возмездного землепользования сроком до 49 лет, а для отгонного животноводство (сезонные пастбища) на праве временного безвозмездного землепользования. Субъектами права землепользования могут быть лица реорганизованных государственных сельскохозяйственных организаций. Субъектами крестьянского хозяйства семейно-трудовые объеденения лиц. Надо отметить, что если предоставление земельных участков осуществляется негосударственными лицами-землепользователями, такое действие нельзя назвать предоставлением субъектам права землепользования, так как предоставление субъектам права землепользования государством.
Объектами права государственной собственности явля¬ются все земли, не представленные в частную собственность. Более подробно об этом указано в ст. 26 ЗК РК. Она гласит, что в государственной собственности находится земельные участки, предоставленные органам государственной власти, государственным организациям и учреждениям, используе¬мые для нужд обороны, занятые особо охраняемыми при¬родными территориями, оздоровительного и историко-куль¬турного назначения, лесного и водного фондов, общего пользования на землях населенных пунктов, запаса, в том числе специального земельного фонда, пастбищные и сенокосные угодья при поселках и сельских населенных пунктах, а также отгонные пастбища и другие земли, не переданные в частную собственность.
Объектами частной собственности могут быть в поряд¬ке, предусмотренном в Земельном кодексе, земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов (см. ст.24, п.6 ст. 97, ст. 109, п. 2 ст. 128, п.2 ст. 133 ЗК РК и другими законодательными актами о транс¬порте и т.д.).
Земельный кодекс строго разграничивает объекты част¬ной и государственной собственности.
В ст. 26 ЗК РК предусмотрены земельные участки, ко¬торые не могут находится в частной собственности земель¬ные участки, занятые:
1. для нужд обороны и государственной безопасности, оборонной промышленности, находящейся в государственной собственности, инженерно- техническими сооружениями, ком¬муникациями, выведенными для защиты и охраны Государ¬ственной границы Республики Казахстан;
2. таможенных нужд;
3. особо охраняемыми природными территориями;
4. лесным фондом за исключением земельных участков, перечисленных в п.4 ст. 128 Земельного кодекса;
5. водным фондом, за исключением земельных участков, перечисленных в п. 2 ст. 133 Земельного кодекса;
6. магистральными железнодорожными сетями и автомо¬бильными дорогами общего пользования;
7. территориями общего пользования на землях населен¬ных пунктов, за исключением земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, находящимся на праве частной собственности и необходимыми для их обслуживания.
Не могут быть предоставлены в раздельную собствен¬ность граждан и негосударственных юридических лиц земель¬ные участки занятые:
• пастбищами и сенокосными угодьями, используемые и предназначенные для нужд населения;
• дорогами общего пользования, в том числе дорогами меж-хозяйственного и межнаселенного значения, а также пред¬назначенными для доступа на земельные участки общего пользования;
• обводнительными сооружениями совместного пользования (обводнительные каналы, сбросы, колодцы, пункты во¬допоя), двух или более собственников земельных участков или землепользователей.
Земельные участки зарезервированные в установленном порядке для развития особо охраняемых природных терри¬торий, магистральных трубопроводов, а также предназначен¬ные в соответствии с утвержденной архитектурно- строитель¬ной (иной) строительной документацией для строительства объектов административного и социального значения (аэро-порты, аэровокзалы, вокзалы, станции, дороги общего пользо¬вания, административные здания государственных органов, больницы, школы, государственный жилищный фонд, парки, бульвары, скверы и другие объекты общественного пользо¬вания), могут предоставляться землепользователям для дру¬гих целей на праве временного землепользования до их про¬ектного освоения;
Земельные участки, занятые объектами промышленнос¬ти, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назна¬чения, могут быть переданы в частную собственность в связи с разгосударствлением и приватизацией объектов государ¬ственной собственности в тех случаях, когда это предусмот-рено в специальном законодательстве (о связи, железнодо¬рожном транспорте, о автодорожном транспорте, об энерге¬тике и т.д.) .
Например, в Законе "Об автомобильных дорогах" от 17 июля 2001 г. предусмотрено, что автомобильные дороги мо¬гут находиться в государственной и частной собственности. Автомобильные дороги общего пользования являются основ¬ными путями сообщения в республике, находятся в собствен¬ности государства и не подлежат приватизации (п. 1,2 ст. 4)
2. ОСНОВАНИЯ, ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ПРЕКРАЩЕНИЯ
ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК.
2.1 Возникновение права собственности на земельный участок.
Возникновение права собственности возможна только в том случае, если какая-либо вещь передается на основании гражданско-правовых сделок или на основании приобретение этой вещи, которые могут находиться на праве частной собственности гражданина Республики Казахстан, или на праве государственной собственности.
Право собственности на землю закреплено в Конституции Республики Казахстан и Зе¬мельном кодексе от 20 июня 2003 года. Это право является юридическим основанием, осуществления всех прав соб¬ственника, предусмотренных в ЗК РК. - Право собственности на земельный участок возникает путем:
1) предоставления права собственности;
2) передача права собственности;
3) переход права собственности в порядке универсаль¬ного правопреемства (наследование, реорганизация юриди¬ческого лица).
Предоставление, передача и переход права собственнос¬ти должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка.
Право собственности на земельный участок возникает на основе:
1) актов государственных органов;
2) гражданско - правовых сделок;
3) иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан (ст. 22 ЗК РК).
Документы на основании которых возникают у граждан и юридических лиц соответствующие права на земельный уча¬сток в пункте 33 статьи 12 ЗК РК названы правоустанавли¬вающим документами. К правоустанавливающим докумен¬там относятся правовые акты исполнительных органов о предоставлении права на земельный участок, договоры куп¬ли-продажи (мены, дарения и иной сделки об отчуждении зе-мельного участка) и решение судебных органов о признании права частной собственности на земельный участок, права землепользования и иные права на землю. На основании пра¬воустанавливающих документов, территориальные органы по управлению земельными ресурсами (предусмотренные в ст. 14 ЗК РК) составляют правоудостоверяющие документы, от¬ражающие идентификационные характеристики земельного участка. К правоудостоверяющим документам относятся: акт на право частой собственности на земельный участок (пунк¬ты 33-34 ст.12 ЗК РК).
Правомочия собственника земли - Республики Казахстан -не ограничиваются указанным, содержанием права собствен¬ности на землю. Кроме того, государство - Республика Ка¬захстан - имеет право на ренту и определение государствен¬ной властью общих для всего государства правил владения, пользования и распоряжения землей.
Если права владения, пользования и распоряжения государ¬ственной собственностью регулируются ЗК РК, то рентные отношения с землей кроме ЗК РК регулируются Кодексом Республики Казахстан "О налогах и других обязательных пла¬тежах в бюджет" (Налоговым кодексом) от 12 июня 2001 г. (Казахстанская правда, 20 июля 2001 г.). Общие правила вла¬дения, пользования и распоряжения землей независимо от форм собственности и землепользования, осуществляются государ¬ством, урегулированы ЗК РК и другими законодательными ак¬тами, в том числе законодательными актами РК, которые пе¬речислены в главе "Источники земельного права" .
Эти общие полномочия государства можно рассматри¬вать в числе полномочий государственного управления зе¬мельным фондом, в том числе государственного регулирова¬ния земельным фондом РК (гл. 2 ЗК РК).
Согласно ст. 25 ЗК РК реализация права собственности означает: земельные участки из земель, на¬ходящихся в государственной собственности могут быть:
1) проданы или переданы безвозмездно в частную соб¬ственность;
2) предоставлены в постоянное или временное землеполь¬зование;
реализованы в иных правовых формах в случаях, пре¬дусмотренных Земельным кодексом, иными законодатель¬ными актами или международными договорами. Например, согласно п.8 ст. 43, земельные участки и право аренды зе¬мельного участка, находящегося в государственной собствен¬ности и не представленные в землепользование могут быть объектом продажи на аукционах. Перечень земельных учас¬тков, подлежащих продаже или сдаче в аренду, определяется местными исполнительными органами и утверждается соответствующим решением местных представительных органов.
Все это является распорядительной функцией государства, от имени которого согласно п.2 ст. 21 ЗК РК государствен¬ные органы осуществляют управление в соответствии с их компетенцией, установленной ст. 13-19 ЗК РК и иными зако¬нодательными актами и положением "Об Агентстве Респуб¬лики Казахстан по управлению земельными ресурсами" от 23 ноября 1999 года, № 1776.
Предоставление права собственности на земельные уча¬стки, предусмотренное в пунктах 1 ст. 22 ЗК РК, которое осу¬ществляется путем составления актов государственных ор¬ганов (см. подпункт 1 пункта 3 ст. 22 ЗК РК).
В Земельном кодексе РК специальной статьи о порядке предоставления земельного участка на праве собственности нет, хотя подпункт 1 пункта 1 ст. 22 "Возникновение права собственности на земельный участок" предусматривает пра¬ва собственности. Правильно было бы ее называть "Предо¬ставление земельного участка на праве собственности". Та¬ким образом, в Земельном кодексе имеется сложная схема предоставления земельного участка в землепользование. По¬этому необходим анализ норм Земельного кодекса о порядке предоставления земельных участков в собственность.
В Земельном кодексе имеются две статьи, предусматри¬вающие порядок предоставления земельных участков. Пер¬вая - это статья 32- "Предоставление права землепользова¬ния", вторая - ст.43 - "Порядок предоставления права на земельный участок", содержание ст.32 отличается от содер¬жания ст. 43 тем, что она, в основном, рассматривает порядок предоставления земельного участка на праве землепользова¬ния местными исполнительными органами и содержание ст. 43 ЗК РК рассматривает порядок предоставления земельных участков на праве частной собственности и землепользования местными исполнительными органами, включая процесс под¬готовки правоустанавливающих и право удостоверяющих до¬кументов, предусмотренные вышеназванных пунктах 33-34 ст.12 ЗК РК, которые ассоциируются с пунктами 3-4 ст. 149 и 150 ЗК РК.
Кроме того, в главе 5 Земельного кодекса "Земельный участок как объект права собственности и права землеполь¬зования и иных вещных прав" предусмотрено:
- Предоставление земельных участков для строитель¬ства объектов (статья 44 ЗК РК);
- Предоставление земельных участков, не связанных со строительством (статья 45 ЗК РК);
- Предоставление земельных участков репатриантам (оралманам) (статья 46 ЗК РК);
- Приобретение прав на земельные участки, которые на¬ходятся в государственной собственности (статья 47 ЗК РК);
- Приобретение прав на земельные участки, которые на¬ходятся в государственной собственности, на торгах (конкур¬сах, аукционах) (статья 48 ЗК РК);
- Приобретение прав на земельные участки, которые на¬ходятся в государственной собственности, при их продаже в рассрочку (статья 49 ЗК РК);
Название статей 47,48,49, согласно названию главы 5 ЗКРК по содержанию этих статей должны называться соответствен¬но по их расположению - предоставление земельных участ¬ков, находящихся в государственной собственности; предос¬тавление земельных участков, которые находятся в государственной собственности на торгах (конкурсах, аукци¬онах); приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной собственности, при их продаже в рассрочку как объекты права собственности, права земле¬пользования и иные права.
Таким образом, можно считать, что первым основанием возникновения права собственности на земельные участки являются нормы статьи 43 ЗК РК.
Вторым основанием возникновения права собственности па земельные участки является юридический факт (купля-продажа, обмен земельного участка, дарение и т.д.), кото¬рый назван в ЗК РК "Передача права землепользования" (п.2 ст. 22 ЗК РК) - "гражданско-правовая сделка" (см. подпункт 2 пункта 3 ст. 22 ЗК РК).
Передача земельного участка в частную собственность гражданско-правовая сделка с земельным участком.
Это распорядительная функция собственника земельного участка, осуществляемая в порядке, предусмотренном в земельном законодательстве.
Собственник вправе совершать в отношении своего зе¬мельного участка без изменения его назначения любые сдел¬ки, не запрещенные законодательными актами Республики Казахстан (п. 2 ст.25 ЗК РК). Собственник земельного учас¬тка сельскохозяйственного назначения реализует указанные права с учетом положений настоящего Кодекса. Эту функ¬цию владельца земельного участка называют в п. 1 ст. 21 распорядительной, а в п. 1 ст. 81 - правом отчуждения (куп¬ли-продажи, дарения, мены и другого). Формами распорядительной функции выступают:
1) отказ от права собственности (земельного участка) ст. 82 ЗК РК;
2) продажа частного земельного участка;
3) дарение земельного участка собственником;
4) наследование земельного участка в случае смерти гражданина, которому земельный участок принадлежит на праве частной собственности;
5) земельный участок, находящийся в частной собствен¬ности может быть объектом обращения взыскания, как иму¬щество физических и юридических лиц, которым они отвеча¬ют по своим обязательствам, включая случаи признания банкротом (ст.83 ЗК РК).
Во всех вышеуказанных случаях последствия передачи земельного участка приводят к прекращению права собствен¬ности и возникновению права на земельный участок другого лица в порядке, предусмотренном в законодательстве, т.е. на основании юридического факта.
Все указанные формы распоряжения субъекта права соб¬ственности регулируются нормами гражданского законода¬тельства. Земельное законодательство констатирует поря¬док передачи указанных прав как переходные нормы из земельного законодательства на нормы гражданского зако¬нодательства.
В законодательстве могут быть предусмотрены и другие такие переходные нормы.
В указанных случаях собственник земельного участка сам самостоятельно решает кому, когда, по какой стоимости будет продавать земельный участок, кому из наследников он оставит земельный участок, кроме случаев, когда наследник не может быть лишен права наследования по закону или по закону в соответствии с нормами гражданского законодатель-ства.
Одним из оснований возникновения права собственности (землепользования) является заявление физических и юри¬дических лиц о предоставлении земельного участка.
Ниже рассмотрим порядок рассмотрения заявления фи¬зических и юридических лиц о предоставлении им земель¬ных участков, предусмотренный в ЗК РК .
а) Порядок рассмотрения заявления физических и юри¬дических лиц о предоставлении им земельных участков.
Физические и юридические лица, заинтересованные в пре¬доставлении им земельных участков в частную собствен¬ность, подают заявление в местный исполнительный орган по месту нахождения земельного участка.
Заявление о предоставлении земельного участка рассмат¬ривается в срок до трех месяцев с момента поступления. Отказ в предоставлении земельного участка оформляется решением с вручением копии в семидневный срок после при¬нятия решения.
Решение местного исполнительного органа о предостав¬лении земельного участка в соответствии с требованиями, предусмотренными в ст. 43 ЗК РК является основанием вы¬дачи документа, удостоверяющего право на земельный уча¬сток, выдаваемым территориальными органами по управле¬нию земельными ресурсами:
при частной собственности на земельный участок - акт права частной собственности на земельный участок;
при постоянном землепользовании - акт на право посто¬янного землепользования;
при временном возмездном землепользовании- акт на право временного возмездного землепользования (долгосроч¬ного, краткосрочного, аренды);
при временном безвозмездном пользовании - акт на пра¬во безвозмездного землепользования.
Правоудостоверяющие документы на земельный участок должны содержать идентифицирующие сведения необходи¬мые для целей ведения земельного и правового кадастров. Особенности предоставления земельных участков в зависи¬мости от целевого назначения определяются в соответствии с статьями 44 и 45 Земельного кодекса РК.
При изучении этого Порядка следует обратить внимание на некоторые неточности формулировки порядка предостав¬ления земельных участков, в том числе на содержание пунк¬та 14 этого Порядка. В нем указано, что решение местного исполнительного органа о предоставлении соответствующих прав на земельные участки принимается на основе землеус¬троительного проекта. Это не согласуется с редакцией пункта 2 ст. 43 ЗК РК, где отмечено, что решение о предоставлении земельного участка принимается на основании зак¬лючения комиссии, создаваемой местными исполнитель¬ными органами из числа депутатов местного представитель¬ного органа, представителей территориальных органов по управлению земельными ресурсами, архитектуры и градост¬роительства и органов местного самоуправления при их на¬личии. В этих предложениях подчеркнутые слова "землеуст¬роительного проекта" и "заключение комиссии" имеют разные юридические значения.
Землеустроительные проекты разрабатываются струк¬турными подразделениями Агентства РК по управлению зе¬мельными ресурсами, а заключение комиссии - это документ, составленный представителями депутатов местного предста¬вительного органа, территориальных органов по управлению земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства и органов местного самоуправления.
В Положении № 760 предусмотрена особенность предос¬тавления земельных участков для:
1) строительства объектов;
2) ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
3) ведения личного подсобного хозяйства;
4) строительства и обслуживания жилого дома (индиви¬дуальное жилищное строительство);
5) садоводства и дачного строительства.
6) Предоставление земельных участков репатриан¬там (оралманам) является новым видом землепользования, предусмотренным Земельным кодексом Республики Казах¬стан.
Предоставление земельных участков для ведения товар¬ного сельскохозяйственного производства производится ре¬патриантам (оралманам) на праве временного землепользо¬вания осуществляется из земель сельскохозяйственного назначения, специального фонда, иммиграционного фонда и земель запаса.
После приобретения гражданства Республики Казахстан предоставленные земельные участки переходят в их част¬ную собственность в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РК.
Предоставление права на земельный участок из земель находящихся в государственной собственности, производит¬ся в следующей последовательности:
1) возбуждение ходатайства о предоставлении соответ¬ствующего права на земельный участок;
2) определение возможности удовлетворения заявленного ходатайства (предварительный выбор земельного участка);
4) разработка и утверждение земельного проекта;
5) принятие решения местным исполнительным органом о предоставлении права на земельный участок;
6) установление границ земельного участка на местности;
7) изготовление и выдача документа, удостоверяющего право на земельный участок;
8) государственная регистрация права на земельный уча¬сток.
Предоставление земельных участков в собственность или землепользование осуществляется местным исполнительным органом в пределах, установленных Земельным кодексом РК ( ст. 16-19).
Решение о предоставлении земельного участка или отказ в предоставлении земельного участка, как отмечали, прини¬мается на основании заключения комиссии, создаваемой ме¬стными исполнительными органами из числа депутатов мес¬тного представительного органа, представителей территориальных органов по управлению земельными ресур¬сами, архитектуры, градостроительства и органов местного самоуправления (при их наличии). По усмотрению местного исполнительного органа в состав комиссии может быть вклю¬чены и другие лица.
в) Предоставление земельных участков для строи¬тельства объектов.
Новый Земельный кодекс Республики Казахстан предус¬матривает различные виды предоставления земельных уча¬стков для строительства объектов. Например, ст. 44 ЗК РК предусматривает предоставление земельных участков для строительства; ст. 45: предоставление земельных участков, не связанных со строительством. Имеются другие расхож¬дения норм Положения с нормами Земельного кодекса. По¬этому будут внесены соответствующие изменения и допол¬нения в Положения или будет разработано новое .
В соответствии с п.2 ст.43 ЗК РК для определения воз¬можности удовлетворения заявленного ходатайства ( пред¬варительный выбор земельного участка) осуществляется выбор участка для строительства объектов по поручению местного исполнительного органа, который выполняется тер¬риториальными органами по управлению земельными ресур¬сами (в населенных пунктах совместно с органами архитек¬туры и градостроительства) в соответствии с землеустрои¬тельными и градостроительными регламентами.
Результаты выбора участка оформляются актом о выбо¬ре земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагается проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. По наиболее важным объекта мест¬ные исполнительные органы создают комиссии по выбору земельных участков для размещения этих объектов. Акты выбора земельного участка и проекты границ земельного уча¬стка предоставляются в комиссию для рассмотрения и под¬готовки заключения. На основании заключения комиссии под-готавливается землеустроительный проект предоставлении права на землю.
В составе землеустроительного проекта уточняется пло¬щадь предоставляемого земельного участка, его границы и место расположения, смежные собственники земельного уча¬стка и землепользователи; определяется делимость и неде¬лимость, а также обременения и сервитуты предоставляе¬мого земельного участка. В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, предлагаются расчеты объектов собственников земельных участков и землепользователей (арендаторов), потерь сельскохозяйственного и лесохозяй-ственного производства в зависимости от вида изымаемых угодий. На основании землеустроительного проекта терри-ториальными органами по управлению земельными ресурса¬ми (в населенных пунктах совместно с органами архитекту¬ры и градостроительства) подготавливается проект решения местного исполнительного органа о предоставлении соответ¬ствующего права на земельные участки.
При испрашивании земельного участка для строительства объектов нефтегазотранспортной инфраструктуры, связанных с транспортировкой по магистральным трубопроводам, пос¬ледующим хранением и перевозкой нефти и газа на другие виды транспорта, акт выбора земельного участка и землеус¬троительный проект согласовывается также с уполномочен¬ным государственным органом Республики Казахстан в сфере нефтегазотранспортной инфраструктуры.
Заявитель или его доверенное лицо обеспечивают требу¬емые для отвода земельного участка согласования самосто¬ятельно.
В случае, когда на территории, выбранной под размеще¬ние объекта строительства расположены жилые дома, дру¬гие здания и сооружения, а также инженерные коммуникации и зеленные насаждения, подлежащие сносу или переносу (в том числе попадающие при отводе земель в санитарно- за-щитную зону промышленных предприятий), заказчик допол¬нительно предоставляет договор, заключенный с каждым из собственников недвижимости об условиях компенсации убыт¬ков собственнику. В договоре указывается конкретные усло¬вия и сроки отселения, переноса существующих строений, ин¬женерных коммуникаций, зеленных насаждений, обязательства застройщика по возмещению всех убытков, связанных со сносом недвижимости.
Проект решения местного исполнительного органа о пре¬доставлении права на земельный участок должен содержать:
- наименование юридического или физического лица, ко¬торому предоставляется право (на земельный участок) на землю;
- целевое назначение земельного участка;
- площадь земельного участка;
- вид права на землю, обременения и сервитута;
- выкупную цену земельного участка или права земле¬пользования в случае предоставления участка за плату, сро¬ки и условия заключения договора купли- продажи земельно¬го участка;
- наименование юридического или физического лица у ко¬торого производится изъятие земли, в том числе путем вы¬купа, с указанием размеров изымаемых участков;
- прочие условия.
При предоставлении земельных участков для индивиду¬ального Жилищного строительства к ходатайству прилагается:
- справка о наличии и отсутствии у гражданина земель¬ных участков, права на которые были предоставлены для ин¬дивидуального жилищного строительства (выдается в семи¬дневный срок территориальным органом по управлению земельными ресурсами);
- справка о наличии и отсутствии у гражданина частного домостроения (выдается в семидневный срок органом, осу¬ществляющим регистрацию недвижимости).
Ходатайство о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства берется на спе¬циальный учет и удовлетворяется по мере подготовки пло¬щадок для отвода (ст.44 ЗК РК).
Порядок предоставления земельных участков оралманам для индивидуального жилищного строительства регулирует¬ся "Правилами предоставления оралманам земельных учас¬тков для индивидуального жилищного строительства", утвер¬жденными постановлением Правительства РК от 9 июля 2002 года № 748.
Предоставления земельных участков оралманам для ин¬дивидуального жилищного строительства осуществляется бесплатно. Для получения земельного участка оралман по¬дает заявление в соответствующий местный исполнительный орган, обладающий полномочием предоставления соответ-ствующих прав на земельные участки, которое должно рас¬сматриваться в срок до трех месяцев с момента поступле¬ния заявления. Решение о предоставлении принимается на основании заключения комиссии, создаваемой местными ис¬полнительными органами из числа депутатов местного пред¬ставительного органа, представителей территориальных ор-ганов по управлению земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства и органов мастного самоуправления.
г) Предоставление земельных участков, не связанных со строительством.
На основании заявления лица, заинтересованного в пре¬доставлении земельных участков, находящихся в государ¬ственной собственности, в собственность или землепользование территориальных органов по управлению земельными ресурсами ( в населенных пунктах совместно с органами ар¬хитектуры и градостроительства) по поручению местного ис-полнительного органа определяет возможность использова¬ния испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с землеустроительны¬ми и градостроительными регламентами. Предложения о воз¬можности использования земельного участка предоставля¬ются комиссию для рассмотрения и подготовки заключения в соответствии с п.2 ст. 43 Земельного кодекса .
На основании заключения комиссии подготавливается землеустроительный проект и проект решения местного ис¬полнительного органа о предоставлении соответствующего права на земельный участок.(ст. 45 ЗК РК).
д) Приобретение прав на земельные участки, кото¬рые находятся в государственной собственности.
Предоставление земельных участков, которые находят¬ся в государственной собственности, в собственность граж¬дан и негосударственных юридических лиц, имеющих право на приобретение земельных участков в частную собствен¬ность, осуществляется на возмездной основе. Предоставле¬ние земельных участков в собственность граждан и негосу¬дарственных юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодек¬сом и иными законодательными актами Республики Казах¬стан.
Лица, заинтересованные в покупке земельного участка, подают ходатайство в исполнительный орган по месту на¬хождения земельного участка, которое рассматривается в порядке, определенном в ст. 43-45 ЗК РК в зависимости о целевого назначения земельного участка. При намерении выкупа физическим или негосударственным юридическим лицом в частную собственность земельного участка, ранее предоставленного ему в землепользование, данное лицо по¬дает заявление в местный исполнительный орган.
К заявлению прилагается:
- документ, удостоверяющий право на земельный учас¬ток, или копию документа, заверенная нотариально;
- копия свидетельства налогоплательщика;
-справка налогового органа о наличии или отсутствии за¬долженности перед бюджетом (земельный налог (или) плата
за пользование земельными участками);
- справка из центра недвижимости об отсутствии обре¬менении на земельный участок, препятствующих заключе¬нию сделок;
- копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица.
По поручению местного исполнительного органа терри¬ториальный орган по управлению земельными ресурсами идентифицирует земельный участок по кадастровой докумен¬тации, определяет кадастровую (оценочную ) стоимость зе¬мельного участка и готовят проект решения местного испол-нительного органа о предоставлении права частной собственности на земельный участок.
Решение о предоставлении земельного участка в соб¬ственность должно быть принято в месячный срок со дня подачи землепользователем заявления в письменной форме в местный исполнительный орган.
На основании решения местного исполнительного органа территориальным органом по управлению земельными ресур¬сами составляется с покупателем договор купли- продажи земельного участка, который подписывается продавцом ( местным исполнительным органом) и покупателем.
В случаях, когда покупатель, получивший земельный уча¬сток, не исполняет обязанности по его оплате в установлен¬ный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного земельного участка или возврата его.
В случаях, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного земельного участка в установленный до¬говором срок и иное не предусмотрено договором, подлежит уплате неустойка на просроченную сумму со дня, когда уча¬сток должен быть оплачен, до дня оплаты участка покупате¬лем. Размер неустойки исчисляется исходя из официальной ставки рефинансирования Национального банка Республики Казахстан.
Договор купли - продажи земельного участка и документ об оплате выкупной цены земельного участка являются ос¬нованием для выдачи правоудостоверяющего документа на земельный участок.
При продаже земельного участка в рассрочку в правоудостоверяющем документе на земельный участок, выдаваемом покупателю на основании договора купли-продажи, делается соответствующая запись о запрете на совершение сделок, за исключением передачи участка в залог (ст. 47 ЗК РК).
е) Приобретение прав на земельные участки, кото¬рые находятся в государственной собственности, на торгах (конкурсах, аукционах).
Земельные участки или право аренды земельного участ¬ка, находящиеся в государственной собственности и не предо¬ставленные в землепользование, могут быть объектом прода¬жи на торгах (конкурсах, аукционах). Перечень земельных участков или прав аренды земельных участков, предлагаемых для продажи на торгах (конкурсах, аукционах), определяется местным исполнительным органом и утверждается соответ-ствующим решением местного исполнительного органа .
Земельный участок, предназначенный для продажи, выс¬тавляется на торги после:
- определения и установления границ земельного участ¬ка на местности;
- определения целевого назначения земельного участка и его кадастровой (оценочной) стоимости;
- определения технических условий подключения объек¬тов строительства к сетям инженерно- технического обеспе¬чения;
- принятия решения о проведении торгов (конкурсов, аук¬ционов).
В качестве продавца земельного участка или права арен¬ды земельного участка выступает собственник или действу¬ющая на основании договора с ним специализированная орга¬низация.
Собственник земельного участка определяет форму про¬ведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену пред¬мета торгов и сумму задатка.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аук¬ционов) по продаже земельного участка или права арены зе¬мельного участка определяется Правительством Республи¬ки Казахстан (ст. 48 ЗК РК).
ж) Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной собственности при их продажи в рассрочку.
При продаже земельного участка, находящегося в госу¬дарственной собственности, в рассрочку покупатель должен провести оплату в сроки, предусмотренные договором куп¬ли- продажи.
Когда покупатель не производит в установленный догово¬ром срок очередной платеж за проданный в рассрочку земель¬ный участок, продавец, если иное не предусмотрено догово¬ром, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного земельного участка, за исключением слу¬чаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, пре¬вышает половину выкупной цены земельного участка.
В отношении земельного участка, проданного в рассрочку, запрещается совершать сделки до полной оплаты его выкуп¬ной цены. Залог земельного участка, проданного в рассрочку, допускается при оплате не менее 50% от его выкупной цены.
Ограничения по совершению сделок с земельным участ¬ком, проданным в рассрочку, отражается в договоре купли-продажи земельного участка в правоустанавливающем доку¬менте на земельный участок. Документ об оплате выкупной цены земельного участка является основанием для снятия данного ограничения в договоре купли-продажи и в правоустанавливающем документе на земельный участок (ст. 49 ЗК РК).
Земельный кодекс РК предусматривает содержание пра¬ва собственности в пункте 1 ст. 21, которое охватывает поня¬тие содержания государственной собственности на землю и содержание права частной собственности на земельные уча¬стки и указывает, что собственнику принадлежат права вла¬дения, пользования и распоряжения принадлежащим ему уча¬стком.
Земельный кодекс РК указывает, что собственник земель¬ного участка может осуществлять права собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных настоя¬щим Кодексом и иными законодательными актами Респуб¬лики Казахстан.
Понятие владения, пользования и распоряжения земель¬ным участком, находящегося на праве частной собственности физических и негосударственных юридических лиц рас¬крываются, предусмотренными в пунктах 28, 31, 32 статьи 12 ЗК РК понятиями права владения, пользования и распоря¬жения земельным участком. Причем, это тесно связано с понятием права частной собственности на земельный учас¬ток- право граждан и негосударственных юридических лиц владеть, пользоваться и распоряжаться им земельным учас¬тком на основаниях, условиях и в пределах, установленных Земельным Кодексом, предусмотренными пунктом 32 ст. 12 ЗК РК.
Право владения землей, точнее право владения земель¬ным участком - это юридически обеспеченная возможность осуществлять фактическое обладание землей (земельным участком), частным собственником.
Право пользования земельным участком, находящегося на праве частной собственности следует, понимать факти¬ческое использование земельного участка по целевому на¬значению (ст. 64 ЗК РК). Определение, данное в пункте 30 ст. 12 ЗК РК не относиться к праву частной собственности на земельные участки, поскольку в этом определении указыва¬ется права землепользования земельным участком, находя¬щегося в государственной собственности.
Право распоряжения земельным участком, находящимся в частной собственности - это право частного собственника совершать в отношении своего земельного участка сделки, не запрещенные законодательными актами Республики Ка¬захстан.
В Земельном кодексе предусмотрены три вида правомочия права собственника на земельный участок:
1) право реализации частной собственности (ст.25);
2) пределы права на земельный участок (ст. 42);
3) права собственников земельных участков (ст.64). 1. Собственник земельного участка осуществляет права
владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разреше¬ний государственных органов, если иное не предусмотрено ЗК РК и иными законодательными актами Республики Ка¬захстан.
Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка без изменения его целевого назначения любые сделки, не запрещенные законодательными актами Республики Казахстан. Право собственности на земельный участок передается другому лицу со всеми обременениями, имеющимися на момент совершения сделки.
Собственники земельных участков сельскохозяйственно¬го назначения реализуют указанные права с учетом положе¬ний ЗК РК .
Собственник земельного участка вправе сдавать земель¬ный участок без изменения его целевого назначения во вре¬менное пользование на основе договора о временном пользо¬вании земельным участком. Договор о временном пользовании земельным участком заключается в форме до¬говора аренды (с арендатором) или договора о безвозмезд¬ном пользовании (с безвозмездным пользователем) (ст. 25 ЗК РК).
2. Право собственности на земельный участок распрост¬раняется на находящиеся в границах этого участка поверхнос¬тный почвенный слой, замкнутые водоемы, насаждения. Ис¬пользование собственником земельного участка недр земли, находящихся под почвенным слоем, осуществляется в соот¬ветствии с целевым назначением земельного участка в соот¬ветствии с законодательными актами Республики Казахстан, регулирующими отношения в сфере недропользования.
Предоставление права недропользования на добычу об-щераспространенных полезных ископаемых и подземных вод для собственных нужд производится одновременно с предо¬ставлением земельного участка, под которым находится общераспространенные полезные ископаемые и подземные воды, в частную собственность или землепользование.
Права собственников земельных участков, предусмот¬ренных в ст. 64-65 ЗК РК являются комплексными правами собственников земельных участков и землепользователей, которые будут рассмотрены в главе: "Права и обязанности собственников земельных участков и землепользователей при использовании земельных участков".
Граждане и негосударственные юридические лица для ведения крестьянского хозяйства и товарного сельскохозяй¬ственного производства могут приобретать земельные участки на праве частной собственности по цене, равной када¬стровой (оценочной) стоимости определенной в соответствии со статьями 10 и 11 Земельного кодекса и приобрести зе-мельный участок на праве частной собственности по льгот¬ной цене, определяемой по его кадастровой (оценочной) сто¬имости. Конкретный размер льготной цены на земельные участки по административно- территориальным единицам ус¬танавливается Правительством Республики Казахстан.
Лицо, полностью внесшее плату за приобретенный земель¬ный участок на праве частной собственности имеет право на совершение любых сделок с земельным участком, не запре¬щенных законодательством Республики Казахстан, по исте¬чении 10 лет с момента государственной регистрации права частной собственности на земельный участок. Данное огра¬ничение не распространяется на сдачу земельного участка в залог.
Выплата сумм при приобретении земельных участков по льготной цене может производиться в рассрочку - до десяти лет с момента государственной регистрации по письменно¬му заявлению лица, приобретающего земельный участок на праве частной собственности.
Собственнику, получившему земельный участок на зем¬лях сельскохозяйственного назначения в рассрочку, запреща¬ется совершать сделки (продажа, передача в аренду или без¬возмездное пользование, передача в качестве вклада или взноса в уставной капитал хозяйствующих субъектов) до пол¬ной оплаты выкупной цены участка. Право на совершение сделок с земельным участком, проданным в рассрочку по льготной цене, допускается по истечении десяти лет после полной оплаты его выкупной цены.
Передача в залог земельного участка указанным лицам допускается при оплате не менее пятидесяти процентов от выкупной цены. При этом предметом залога может быть только та часть земельного участка, за который оплачена выкупная цена.
Одним из видов реализации права собственности на зе¬мельные участки является залог земельного участка, пре¬дусмотренный ст. 76 ЗК РК, по которой к залогу земельного участка применяются правила об ипотеке земли.
При выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, из граж¬данства Республики Казахстан земельный участок должен в течении одного года переоформлен в право временного зем¬лепользования на условиях аренды сроком до 10 лет. При возврате земельного участка в государственную собствен¬ность собственнику выплачивается цена земельного участ¬ка, по которой этот участок был приобретен у государства, за счет средств, поступивших от продажи земельных участ¬ков. В случае отказа местного исполнительного органа от при¬обретения земельного участка по его разрешению такой уча-сток может быть продан гражданину Республики Казахстан (ст.24 ЗК РК).
Реализация права на общую собственность на земель¬ный участок рассматривается в следующей главе.
Данное основание имеет знание для возникновения права частной собственности на землю в связи с тем, что земля может быть предоставлена в собственность граждан и юридических лиц из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на основании решения соответствующего органа. Для того чтобы данное решение состоялось, необходимо соблюдение условий, закрепленных в законодательстве.
Земли в Республики Казахстан предоставляются из земель запаса и фондов перераспределения, а также из земель иных категорий, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Предоставление земель является бесплатным. Существует также порядок предоставления земель за плату. Но из-за платности самого предоставления данное основание приближается к сделке купли-продажи.
Земли предоставляются гражданам и юридическим лицам для определенных целей из земель соответствующих этим целям категории. Такими целями являются: ведение сельского хозяйства, индивидуальное жилищное строительство, дачное, гаражное строительство. Предоставление осуществляется в рамках общего порядка, предусмотренного для предоставления и отвода земель.
Лицо должно подать заявление в местную администрацию, в ведении которой находятся земли. Заявление должно содержать указание на цель использования земельного участка, предполагаемые размеры и его местоположение.....
Толық нұсқасын 30 секундтан кейін жүктей аласыз!!!
Әлеуметтік желілерде бөлісіңіз:
Facebook | VK | WhatsApp | Telegram | Twitter
Қарап көріңіз 👇
Пайдалы сілтемелер:
» Туған күнге 99 тілектер жинағы: өз сөзімен, қысқаша, қарапайым туған күнге тілек
» Абай Құнанбаев барлық өлеңдер жинағын жүктеу, оқу
» Дастархан батасы: дастарханға бата беру, ас қайыру
Соңғы жаңалықтар:
» Ораза айт намазы уақыты Қазақстан қалалары бойынша
» Биыл 1 сыныпқа өтініш қабылдау 1 сәуірде басталып, 2024 жылғы 31 тамызға дейін жалғасады.
» Жұмыссыз жастарға 1 миллион теңгеге дейінгі ҚАЙТЫМСЫЗ гранттар. Өтінім қабылдау басталды!