Договор аренды

Содержание
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1 Понятие договора аренды
1.2 Элементы договора аренды
1.3 Виды договора аренды
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1 Обязанности арендодателя
2.2 Обязанности арендатора
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Договор имущественного найма (аренды) является одним из самых древних в истории права и известен еще из законов XII таблиц. Этот договор очень популярен и в современном мире, - как в странах кодифицированного права, так и в странах англо-американского права. В бывших социалистических странах, в том числе и в Казахской ССР, договор имущественного найма имел вполне определенное общественное значение. В ГК Казахской ССР, договору имущественного найма была посвящена глава 28, содержащая 16 статей. В перестроечный период, в качестве важных законов переходного времени разрабатывались и действовали Законы СССР и Казахской ССР об аренде и арендных отношениях. Имущественный найм в действующем ГК РК. Структура главы 29 «Имущественный наем (аренда). Перед разработчиками ГК стояла задача: найти оптимальное сочетание классических положения договора имущественного найма, апробированных в мировой практике в течении многих веков, и новых положения этого договора, появившихся в связи с развитием и усложнением отношений, между участниками рынка. Глава 29 ГК, регулирующая договор имущественного найма (аренды), состоит из шести параграфов, включающих 60 статей: первый параграф посвящен общим положениям договора, второй – пятый параграфы посвящены отдельным видам и объектам договора, в том числе лизингу, аренде предприятий, аренде зданий и сооружений, аренде транспортных средств и прокату. Название договора. Исторически так сложилось, что применительно к договору имущественного найма очень часто применяется термин (аренда). При этом, в законодательстве никогда не проводилось четкого разграничения между этими терминами. Различия между ними носят филологический характер, и применение того или иного названия к одному и тому же, по юридической сути, договору, определяется правовым обыкновением. Например, применительно к найму земли илил предприятий устойчиво используется термин «аренда»; для нежилых зданий и сооружений, как аренда, так и наем; для жилых помещений наем. При обсуждении рабочей группой названия для договора решено было в качестве основного термина использовать исторически приоритетный термин «имущественный наем», и как его синоним – термин «аренда». Кроме того, для иного вида договора имущественного найма при наличии традиций (как например договор проката) или других особых причин (например наличия международной конвенции о лизинге в отношении договора лизинга) было решено использовать видовые наименования договора имущественного найма, учитывающие видовые особенности этих договоров. Общие положения. Если параграф 1 главы 29 Кодекса устанавливает общие положения имущественного найма, то параграфы с 2 по 6 регулируют особенности отдельных видов договора имущественного найма и найма отдельных видов имущества, в том числе: лизинга (параграф 2, ст.562-572); аренды предприятия (параграф 3, ст.573-580), аренды зданий и сооружений (параграф 4, ст.581-584); аренды транспортных средств (параграф 5, ст.585-594), проката (параграф 6, ст.595-600). К ним применяются общие положения параграфа 1 главы 29 об имущественном найме, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса.
Лизинг.
Договор лизинга как особый вид договора имущественного найма вызывает большой интерес у современных предпринимателей.
Возникнув первоначально в США еще в середине прошлого века, этот договор получил широкое применение в деловой практике фирм Западной Европы и Японии с конца 50-х годов, а в настоящее время используется практически во всех странах.
Лизинг представляет собой, как правило, трехсторонний комплекс отношений, в которых лизинговая компания по просьбе и указанию пользователя, приобретает у изготовителя оборудование, которое затем сдает пользователю во временное пользование. В состав комплекса входят два договора:
1) договор купли-продажи (между лизинговой компанией и изготовителем на приобретение оборудования, где изготовитель - продавец, а лизинговая компания - покупатель),
2) договор лизинга (между лизинговой компанией и пользователем, в силу которого первая передает второму во временное пользование оборудование, купленное у изготовителя специально для этой цели).
Почти 15 лет в Международном институте по унификации международного частного права (UNIDROIT) велась разработка унифицированных норм по международному лизингу. Необходимость в разработке этих правил была вызвана все расширяющимся применением лизинга на международном уровне, между организациями, находящимися в разных государствах. Создатели проекта столкнулись со многими трудностями при его выработке (как и при любой унификации). Результатом этой работы явилась Конвенция о международном финансовом лизинге, подписанная 28 мая 1988 г. в Оттаве, в которой нашел отражение наиболее распространенный взгляд на лизинг как на тройственный комплекс имущественных отношений.
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1 Понятие договора аренды
Отношения имущественного найма урегулированы в главе 29 ГК РК, где в § 1 содержатся общие положения об имущественном найме. Регулирование отношений имущест¬венного найма не ограничивается рамками гражданского кодекса, они могут регулироваться и иными законодатель¬ными актами. Диспозитивный характер норм гражданского права проявляется применительно и к договору имущест¬венного найма, поэтому участникам данных договоров пре¬доставляется возможность изменять базовые нормы и при¬спосабливать их для наиболее удобного обслуживания их насущных потребностей.
Как и договор купли-продажи, договор имуществен¬ного найма имеет ряд своих разновидностей, специфика ко¬торых есть следствие особенностей их предмета, предназна¬чения, а также влияния других факторов. Действующим Гражданским кодексом урегулированы договора лизинга, аренда предприятий, аренда зданий и сооружений, аренда транспортных средств, прокат и наем жилища. Возможные разновидности имущественного найма этим не ограничива¬ются.
Термины имущественный наем и аренда являются то¬ждественными, это следует из самого названия главы Граж¬данского кодекса, регулирующего данный вид обществен¬ных отношений. Однако довольно значительный период существовала терминологическая неясность, аренду пред¬ставляли как специфический вид имущественного найма, выделяя его определенные условия, например право выкупа, в качестве отличительных. Был принят специальный Закон Казахской ССР «Об аренде», который оказался нежизнеспо¬собным и был отменен. Сейчас вопрос о соотношении дан¬ных терминов не вызывает больших споров, но все же встречаются взгляды, согласно которым аренда занимает несколько обособленное место в ряду договоров имущест¬венного найма1.
По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное владение и пользование (ст. 540 ГК РК).
Договор аренды в отличие от договоров купли-продажи, ренты регулирует отношения, связанные с переда¬чей имущества во временное пользование. Договор имуще¬ственного найма был широко распространен в Риме. Он на¬зывался (locatio conductio rerum), его определение практиче¬ски не отличалось от существующего в современном зако¬нодательстве.
Вместе с тем имущественный наем подразумевал пользование вещью2, при этом не заострялось внимание на владении нанимателя, более того наниматель оценивался только в качестве держателя вещи, содействующего в осу-ществлении правомочий владельца3. В принципе и сейчас основной целью договора имущественного найма является предоставление возможности нанимателю пользоваться имуществом в необходимом объеме, извлекать из него его полезные свойства.
Регулирование имущественных отношений частным правом все более совершенствуется. В первую очередь это проявляется в появлении в нашем законодательстве развер¬нутой системы вещных прав. В результате и содержание до¬говорных отношений претерпевает изменения, нормы регу-лирующие их теснее корреспондируются с нормами подот¬расли права собственности и вещных прав. Вопрос об отне¬сении права аренды к вещным правам долгое время оставался спорным. В последних казахстанских работах, посвящен¬ных вещным правам аренда относится к ним1. Такой же подход, как видим, отражен в легальном определении арен¬ды, которая наряду с пользованием предусматривает и вла¬дение. Это законодательное решение придает большую ста¬бильность арендным отношениям, чем ранее, поднимает их значение. Таким образом, договор имущественного найма выполняет роль эффективного правового регулятора ис¬пользования чужого имущества теми лицами, которые по тем или иным причинам не могут позволить иметь его на праве собственности или если в этом у них нет необходимо¬сти. Стоит заметить, что в некоторых случаях аренда (на¬пример аренда земли) рассматривалась даже как альтерна¬тива праву собственности (речь идет о долгосрочной, до 99 лет аренде, предусмотренной ст. 41 Указа Президента Рес¬публики Казахстан, имеющий силу закона, «О земле» от 22 декабря 3995 год а). Такое понимание в целом сохраняется и в действующем законодательстве. Теперь аренда (право временного землепользования) может быть предоставлена на срок до 49 лет (ст.28 Закона Республики Казахстан «О земле» от 24 января 2001 года). Но в целом это является не¬типичным для договора имущественного найма.
Аренда призвана удовлетворять не только интересы нанимателя. В нормах о ней имеет место учет и интересов наймодателя. Как титульный собственник он все равно на¬ходится в более привилегированном положении, чем нани¬матель.
Договор имущественного найма (аренды) является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Следует различать вытекающие из арендного договора обязательственно-правовые отношения и вещно-правовые отношения. Естественно, в рамках обязательственного права представляет интерес более полно рассмотреть именно первый названный вид отношений, тем более вещное право аренды достаточно всесторонне и исчерпывающе проанали¬зировано в трудах посвященных проблемам вещных прав. Вместе с тем характеристика правового положения нанима¬теля, да и наймодателя будет неполной без их учета. Нельзя игнорировать взаимодействие наймодателя и нанимателя непосредственно на базе вещных отношений, которые, од¬нако, внешне могут выглядеть как договорные. Речь идет о специфическом распределении бремени содержания имуще¬ства, передаваемого в аренду, конкуренции вещных право¬мочий собственника и нанимателя и др.
К данному договору также применимы общие требования к форме сде¬лок, которые содержатся в статьях 151- 154 ГК РК. Кроме того, предусмотрены и специальные требования к форме договора имущественного найма. В тех случаях, когда он заключается на срок свыше года, он должен быть заключен в письменной форме. Независимо от того, какая деятель¬ность осуществляется, предпринимательская или непред¬принимательская и независимо от срока договора имущест¬венного найма с участием хотя бы с одной стороны, юриди-ческого лица, должны быть заключены в письменной форме. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем в соответ¬ствии со статьей 2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектами государственной регистрации является право пользования, право землепользования на срок свыше года.
Возникает вопрос, как быть с договорами, по которым срок аренды является неопределенным?
Стороны, в первую очередь наниматель, видимо, должны в таких случаях руководствоваться внутренними мотивациями и своими интересами, а регистрирующий ор¬ган не препятствовать регистрации договора аренды, заклю¬ченного на неопределенный срок.
Система регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан является сходной с европейской системой регистрации. Ее задача га¬рантировать совокупность прав на имущество.1
Договор имущественного найма между гражданами на срок до одного года может быть заключен в устной форме. Если в последующем предусматривается переход права соб¬ственности на имущество к нанимателю, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи та-кого имущества.
У договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве са¬мостоятельного типа гражданско-правовых договоров.
1.2 Элементы договора аренды
Стороны договора имущественного найма - наймодатель и нанима¬тель. В качестве наймодателя и нанимателя за некоторыми изъятиями могут выступать любые лица, юридические и фи¬зические. Наймодателями могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица.
В случаях, когда договоры аренды заключаются от ли¬ца государства или административно-территориальных еди¬ниц, наймодателями являются уполномоченные государст¬венные органы, территориальные органы Комитета по гос¬имуществу и приватизации Министерства финансов Рес¬публики Казахстан.
Наймодатель (арендодатель) - это собственник переда¬ваемого в пользование имущества, юридическое лицо - об¬ладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления на него, либо иное лицо, уполномоченное зако¬ном или договором сдавать имущество внаем (например, доверительный, управляющий имуществом).
Наниматель (арендатор) - физическое или юридиче¬ское лицо, которое получило имущество во временное вла¬дение и пользование, либо только пользование. Например, нанимателю станка предоставляется возможность в опреде¬ленные часы или дни выполнять на нем необходимые рабо¬ты и т.д. Некоммерческие лица, обладатели права оператив¬ного управления на имущество могут быть ограничены соб¬ственником в праве аренды имущества.
Переход прав и обязанностей сторон к другим лицам возможен как в порядке локального, так и универсального правопреемства. Переход права собственности, права хозяй¬ственного ведения или права оперативного управления на сданное внаем имущество другому лицу не является основа¬нием для изменения или расторжения договора имущест¬венного найма. Речь идет о том, что аренда обременяет имущество, сданное внаем.
При смерти гражданина наследственная трансмиссия в отношении прав нанимателя также наступает по общему правилу, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное. Такими же правилами следует руково¬дствоваться при универсальном правопреемстве, когда про¬исходит реорганизация, ликвидация юридических лиц.
Наймодатель не вправе отказать наследнику (право¬преемнику) во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение дого¬вора было обусловлено личными качествами нанимателя.
Предметом (объектом).
Договора аренды являются в основном вещи, движимые, так и недвижимые. Вещь, кото¬рая передается по договору аренды, должна относиться к индивидуально-определенным, непотребляемым вещам, ко¬торые в процессе эксплуатации утрачивают свои потреби¬тельские свойства постепенно, путем естественного износа, либо такие объекты, которые не утрачивает своих свойств при нормальных условиях эксплуатации - земельный уча¬сток, многолетний посев и т.д. В соответствии со статьей 541 ГК РК в имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земель¬ные участки, здания, сооружения, оборудование, транспорт¬ные средства. Объектом найма, могут быть и другие вещи.
Законодательством могут быть установлены виды имущества, сдача которых в имущественный наем не допус¬кается или ограничивается. Это касается, в первую очередь, вещей, изъятых из гражданского оборота и вещей, ограни¬ченных в гражданском обороте.
Вещи, изъятые из гражданского оборота, не могут быть сданы внаем, а вещи ограниченные в гражданском обороте, могут быть переданы в аренду с соблюдением ре¬жима их использования и, вообще, режима осуществления права собственности на них. Например, лицо не получившее разрешение на приобретение того или иного имущества, ог¬раниченного в гражданском обороте, обязано в течение года произвести его отчуждение (с передачей права собственно¬сти другому лицу), а не передавать временно права на него (п.2, ст. 252 ГК РК). Вместе с тем, данная норма требует дифференцированного применения, если лицо рассчитывает получить разрешение в дальнейшем, то оно может сдать его и в наем. Или, собственник, не имеющий права на владение имуществом, ограниченным в гражданском обороте, может сдать его в аренду с условием дальнейшего выкупа. Такая оценка возможности реализации прав лицом, не имеющим разрешение на вещь ограниченную в гражданском обороте, усилит позиции собственника и позволит обеспечить дейст¬вие законодательных гарантий собственности.
Также имеются особенности сдачи в аренду некото¬рых объектов, в основном природных, например земли. Так, в соответствии со статьей 48 Закона Республики Казахстан «О земле» землепользователи обязаны использовать землю в соответствии с актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмезд¬ного землепользования). Кроме того, на них возлагается и еще ряд обязанностей, которые очень тесно связаны с граж¬данско-правовой обязанностью нанимателя по надлежащему использованию переданного внаем имущества, а в некото¬рых случаях являются ее конкретизацией. К ним относятся обязанности:
- применять технологии производства, соответствую¬щие санитарным и экологическим требованиям, не допус¬кать причинения вреда здоровью населения и окружающей среде;
- не ухудшать плодородие почв, осуществлять меро¬приятия по охране земель;
- соблюдать порядок пользования лесными, водными и другими природными ресурсами, обеспечивать охрану па¬мятников истории, архитектуры, археологического наследия и других расположенных на.....